Duurzaamheidslessen uit de commerciële vastgoedmarkt

Onder beleggers in de commerciële vastgoedmarkt is veel aandacht voor de energietransitie en fysieke klimaatrisico’s. Waarom is er zoveel aandacht voor deze risico’s? Is dat vanuit financiële of maatschappelijke risico’s? En vooral: wat kunnen corporaties hiervan leren?

Voor antwoorden gaat Daan Vrijmoet, senior adviseur bij Finance Ideas, in gesprek met Vincent van Bijleveld, directeur duurzaam beleggen bij Finance Ideas en GREEN. Vincent is dag en nacht bezig met de energietransitie in de commerciële vastgoedmarkt en deelt waardevolle inzichten over dit veelbesproken thema.

Eerst een beetje achtergrond, wat is GREEN?

GREEN staat voor Global Real Estate Engagement Network. Een netwerk van institutionele beleggers zoals pensioenfondsen die als aandeelhouder het gesprek aangaan met de vastgoedfondsen waarin zij beleggen. Het doel is om het vastgoedfonds te monitoren, te bewaken en voortgang te stimuleren op het gebied van duurzaamheid. Deze interactie zorgt voor bewustwording en verschuiving in beleid. De vastgoedsector is verantwoordelijk voor 30 tot 40% van het energieverbruik en CO2-uitstoot, dus er valt veel klimaatwinst te boeken.

Waarom zijn beleggers in de commerciële vastgoedmarkt zo actief in de energietransitie?

Vastgoedbeleggers maken zich zorgen over klimaatrisico’s in hun portefeuille. Zowel vanuit financieel oogpunt als vanuit maatschappelijke urgentie om de doelstelling van Parijs te halen. Ze krijgen hierbij een duwtje in de rug van de toezichthouder: de Nederlandse Bank, die dit onderwerp hoog op de agenda heeft staan.

Daarnaast willen beleggers meer grip op die financiële risico’s. Ze worden aan het denken gezet door vragen zoals: Hoe zit het met fysieke risico’s zoals overstromingen, extreme neerslag, hittestress en paalrot voor de waarde van een vastgoedportefeuille? Ook willen ze meer grip op wat de transitie betekent voor het rendement en de rendementsverschillen tussen assets. De sector ziet heel goed dat de transitie een feit is en dat dit gepaard gaat met investeringen. Degene die niet op de ‘natuurlijke momenten’ investeert en blijft zitten met het slechte vastgoed heeft uiteindelijk een probleem. De wetenschap laat zien dat dit nu al in de prijsvorming terugkomt en dat zal de komende jaren alleen maar toenemen.

Wat bedoel je met ‘je ziet het in de prijsvorming terug’?

Er zijn veel onderzoeken die laten zien dat duurzaam vastgoed hoger wordt gewaardeerd in transacties, ook na correctie voor andere belangrijke variabelen die de prijsvorming bepalen. Ditzelfde geldt voor fysieke risico’s. Er zijn bijvoorbeeld studies die laten zien dat de vastgoedprijs in New York reageerde op een aantal orkanen aan de oostkust. Beleggers worden zich dus steeds meer bewust van fysieke risico’s en prijzen die risico’s in.

Ook interessant: de infografic over de meerwaarde van duurzaamheid in de huurwoningmarkt

Welke rol speelt ‘Carbon Pricing’ daarin?

Wetgeving (en de verwachting van toekomstige wetgeving) heeft een belangrijke rol. Het zorgt ook voor verschillen per regio. Iedereen maakt stappen, maar in Europa zijn vastgoedfondsen verder dan in Amerika. Ook in Azië wordt verduurzaming als belangrijk gezien. Steeds meer landen (en in de VS ook steden) voeren een vorm van CO2 belasting in, ook wel carbon pricing genoemd. In Japan en Singapore is een carbon price ingevoerd om partijen te stimuleren hun vastgoed te verduurzamen. De prijs is nu nog relatief laag, maar om wereldwijde fysieke risico’s te beperken, zullen overheden vroeg of laat deze carbon price laten stijgen. Dat betekent dat er kosten op de sector afkomen. Je kunt er dus beter proactief mee aan de slag gaan. Kies je eigen moment bij voorkeur op natuurlijke onderhoudsmomenten.

De commerciële sector maakt bij renovatie gebruik van een ‘schaduw’ CO2 prijs. Er wordt dan in de financiële doorrekening rekening gehouden met een hogere CO2 prijs voor de toekomst. Hierdoor wordt inzichtelijk welke verduurzamingsmaatregelen haalbaar zijn en welke niet, zelfs als het effect in de huidige markt nog niet is ingeprijsd.

Er zijn meer aspecten aan duurzaamheid dan alleen klimaat: bij commerciële partijen spelen Sustainable Development Goals (SDG’s) een grote rol. Waarom is dit?

De SDG’s zijn zeventien doelstellingen die door landen (de United Nations) zijn opgesteld voor 2030. Van armoedebestrijding tot duurzame steden, leven onder water, leven op de planeet, gelijke behandeling van mensen, duurzame energie, enz. Deze doelstellingen zijn er sinds 2015 en geven overheden richting voor beleid. Steeds meer beleggers zien de SDG’s als een belangrijke leidraad in hun beleggingsproces. Enerzijds vanuit hun maatschappelijke verantwoordelijkheid. Anderzijds omdat bedrijven die producten en diensten leveren waaraan maatschappelijke behoefte is, in toenemende mate ‘de wind mee’ hebben qua wetgeving en marktvraag.

En wat betekent dit voor de corporatiesector?

Beleggers vertalen de SDG’s naar hun beleid en naar praktische meetbare doelstellingen. ‘Affordable housing’ is bijvoorbeeld een onderdeel van SDG 11: duurzame steden en gemeenschappen. Er zijn pensioenfondsen die participeren in leningen aan corporaties, omdat zij dat zien als een extra bijdrage aan deze SDG. Wanneer je als belegger ‘impact maakt’ is onderwerp van discussie. In dit specifieke voorbeeld zorgt de extra beschikbaarheid van kapitaal voor een lagere ‘spread’ ten opzichte van staatsleningen. Dit geeft corporaties de mogelijkheid goedkoper te lenen voor duurzame vastgoedfondsen.

Hoe maakt een commerciële huiseigenaar die maatschappelijke impact meetbaar?

Een SDG over biodiversiteit vertaalt zich bijvoorbeeld naar het aantal m2 groene daken, groenvoorziening bij kantoren en winkelcentra. Maar ook een hogere allocatie van je beleggingen naar betaalbare huur & middenhuur, meer zonnepanelen, enz. Dit zijn voorbeelden van doelstellingen van het duurzaam beleggen beleid van een pensioenfonds. Zo zijn er allerlei maatregelen die binnen dat SDG framework worden geplaatst en waar kerngetallen en doelstellingen aan worden gekoppeld om daarmee je progressie aan het einde van het jaar inzichtelijk te maken.

Welke inspiratie kunnen corporaties hieruit halen?

Impactmeting! Commerciële partijen en beleggers sturen natuurlijk op rendement en in toenemende mate ook op impact. Corporaties hebben die winstdoelstelling niet, maar richten zich op maatschappelijke impact. SDG’s zijn sociale doelstellingen en passen bij het hart van wat corporaties doen. Het is dan logisch om de SDG’s daar een rol in te geven en die impact meetbaar te maken op meerdere indicatoren.

Zo weten corporaties hoeveel woningen ze beschikbaar stellen tegen welke huren. Daarmee weten ze dus ook hoeveel huur ze laten liggen en dat is een deel van hun maatschappelijke bijdrage. Dit geldt ook voor informatie rondom energielabels en zonnepanelen of het verlagen van de totale CO2 uitstoot van de portefeuille. De sector maakt al veel stappen, maar er zijn nog veel meer SDG’s die opgepakt kunnen worden. Gezondheid van bewoners door een beter binnenklimaat of een veilige woonomgeving, leefbaarheid in wijken, energielastenreductie. Allemaal doelstellingen waarbij het SDG framework behulpzaam kan zijn. Door dit inzichtelijk te maken kun je als corporatie laten zien wat jouw bijdrage is op deze onderwerpen en geef je heel concreet invulling aan je maatschappelijke impact.

Hoe belangrijk is het financiële effect van klimaatrisico’s?

Ik denk dat het financieel risicomanagement een belangrijk element is. Het gaat enerzijds om maatschappelijke doelen, maar uiteindelijk ook om financiële risico’s. Fysieke risico’s van klimaatverandering zoals paalrot, hittestress, maar ook overstromingen zoals we die hebben gezien in Limburg. Deze risico’s brengen kosten met zich mee. Bijna alle commerciële vastgoedfondsen maken per regio kaarten van hun gebouwen met specifieke fysieke risico’s. Daarin worden data in kaart gebracht zoals hoog of laag gelegen, in de buurt van rivieren, hittestress door toename van temperaturen en verstening, enz. Bij de corporatiesector wordt de Aedes routekaart gebruikt om de klimaatrisico’s goed in beeld krijgen. Helaas is daarin geen aandacht voor fysieke risico’s. Een belangrijk aandachtspunt als je het mij vraagt, vooral voor de toezichthouders van de sector.

Hoe stuurt De Nederlandsche Bank aan op waarderen en risicomanagement?

De Nederlandse Bank (DNB) hecht veel waarde aan zowel de transitierisico’s als de fysieke klimaatrisico’s. Afgelopen jaar heeft ze een uitvraag gedaan bij pensioenfondsen met de vraag om een overzicht te geven van alle panden waar direct of indirect door hen in belegd wordt. Daarbij ging het om de energie intensiteit en CO2-intensiteit en welke fysieke risico’s ze daarop verwachten. Ook de AFM is actief op dit thema. Zij heeft recent een rapport gepubliceerd over de onverzekerbaarheid van panden in verband met paalrot en andere funderingsproblemen. Er ligt dus veel druk op de sector om die risico’s inzichtelijk te maken en daarover te rapporteren.

Waarin verschilt dit met WSW?

Het is duidelijk dat het Aw en WSW hier anders naar kijken. De rapporten van het WSW hebben als boodschap dat verduurzamen een financieel risico is, omdat het geld kost en geen waarde oplevert op de balans van de corporatie. Maar het ‘niets opleveren’ zit deels in de manier van kijken. Als je denkt dat het vastgoed eeuwig kasstromen genereert, dan lijkt verduurzamen misschien niet nodig. Terwijl we om ons heen zien dat als je niet verduurzaamt, de kasstromen onder druk komen te staan.

Constante kwaliteitsverbetering krijgt bij woningcorporaties geen weerslag in de prijs en dat maakt het lastig. Eigenlijk is dat vreemd, zeker als je naar duurzaamheidsmaatregelen kijkt. Die verbetering van kwaliteit is nodig om in de toekomst de kasstromen te beschermen. Daar heeft het WSW als expert op het gebied van de beheersing van risico’s voor corporaties nog een slag te maken.

Hoe moeten corporaties dan omgaan met die kosten?

In elke discounted cashflow heb je kosten en baten. Prima om die kosten voor eeuwig mee te nemen, maar het is een feit dat je voor 2030 en zeker voor 2050 van het gas af moet. Daar zijn investeringen voor nodig. Door daar nu in te investeren, is het geen verlies maar neutraal omdat er een andere waardering tegenover staat. Eén waar meer ruimte is voor huidige risico’s, toekomstige risico’s op de kwaliteit en het kunnen blijven exploiteren van het vastgoed. Ik denk dat we dat in de kantorenmarkt al hebben gezien: onder label C mag niet meer verhuurd worden….

Zijn er nog andere stakeholders die een rol spelen aan de commerciële kant?

Wat je ziet is dat financiers op dit moment vooral positieve maatregelen nemen. Je hebt bijvoorbeeld Green Bonds, een groene obligatie. Deze kun je als vastgoedfonds uitgeven om specifiek geld op te halen voor verduurzamingsmaatregelen. De rente op deze leningen is dan net wat aantrekkelijker. Het is maar een heel klein verschil, maar daarmee een stimulans om maatregelen te nemen. Nu is het nog een positieve stimulans, uiteindelijk zal het in de waardering van vastgoed een steeds grotere rol gaan spelen. Het lijkt mij vanzelfsprekend dat er renteopslagen komen voor minder duurzaam vastgoed, of dat er geen leningen meer verstrekt worden.

Samenvattend: wat zijn de belangrijkste lessen voor corporaties?

1. Laat SDG’s een rol spelen bij het inzichtelijk maken van jouw maatschappelijke impact.
2. Besteed aandacht aan zowel de risico’s van de energietransitie als aan fysieke klimaatrisico’s.
3. De financiële gevolgen van klimaatrisico’s moeten meer aandacht krijgen in kasstromen en waarderingen in de sector. Dat is realistischer en neemt een blokkade voor investeringen die deze risico’s verkleinen weg.