ESG Podcast: Piet Eichholtz over klimaatrisico’s en vastgoed

Hoe om te gaan met klimaatrisico’s in vastgoed?

Klimaatrisico management is een veel besproken thema.  Hoe kunnen klimaatrisico’s potentieel je vastgoed en vastgoedbeleggingen beïnvloeden? En nog belangrijker, hoe kun je hier zelf mee omgaan?

In deze podcast spreekt Wouter Geerlings met partner en hoogleraar vastgoed en financiën Piet Eichholtz over klimaatrisico’s en vastgoed.

De podcast bestaat uit de volgende delen:

• Deel 1 [0:59]: Wat zijn klimaatrisico’s en wat zijn voorbeelden van de impact van dit risico op vastgoed?
• Deel 2 [6:07]: Een publicatie van Piet Eichholtz waarin het effect van overstromingsrisico op de waardering van vastgoed wordt onderzocht.
• Deel 3 [12:24]: Manieren waarop vastgoedontwikkelaars en pensioenfondsen om kunnen gaan met het managen van klimaatrisico en vastgoed(beleggingen).

Deel 1: Klimaatrisico’s en voorbeelden impact op vastgoed [0:59]

• Door klimaatrisico’s kan de waarde van vastgoedbeleggingen of de inkomsten van deze beleggingen omlaag gaan.
• In de Verenigde Staten, maar ook in Nederland zijn er al voorbeelden van de effecten van klimaat risico.
• Ook instanties zoals de Nederlandsche Bank en de EU wijzen op de effecten van klimaatrisico’s en willen dit verder verankeren in de toezichthouding en wetgeving.

Het verschil tussen transitie- en fysiek risico

Klimaatrisico is het risico dat de waarde van beleggingen of de inkomsten van deze beleggingen omlaag gaan door klimaat gerelateerde evenementen. Er wordt hierin vaak een onderscheid gemaakt tussen transitie risico en fysiek risico. Fysiek risico is het risico dat bijvoorbeeld een gebouw overstroomt. Transitie risico betreft de reactie van mensen en overheden op het fysieke risico. Zo kan de overheid bepaalde minimumstandaarden vragen omtrent de duurzaamheid van een gebouw of kan een huurder ervoor kiezen om naar een ander gebouw te verplaatsen.

Voorbeelden van het effect van klimaat

In de VS is een voorbeeld van het effect van klimaat op vastgoedbeleggingen de orkaan Katrina. Door deze orkaan is de waarde van vastgoed in New Orleans vanzelfsprekend enorm gedaald. In Nederland is een voorbeeld de grote droogte in 2018. Deze droogte had een grote impact op de fundering van woningen, hetgeen om een extra investering vraagt.

Deel 2: Overstromingsrisico en de waardering van vastgoed [6:07]

• Klimaateffecten in de vorm van overstromingen zijn van invloed op de waardering van vastgoed in New York (-22%) en Boston (-8%).
• De vraag is of dit effect in waardering voldoende is om klimaatrisico volledig in te prijzen.
• Pensioenfondsen in Nederland lijken nog niet duidelijk rekening te houden met klimaatrisico’s en het effect hiervan op de waardering van hun vastgoedbeleggingen.

De invloed van klimaateffecten op de waardering van vastgoed in New York

Recentelijk heeft Piet Eichholtz onderzoek gedaan naar het effect van overstromingsrisico op de waardering van vastgoed in de Verenigde Staten. Om dit te onderzoeken wordt er specifiek gekeken naar het effect van de orkaan Sandy op de waardering van vastgoed in New York. Tot voor orkaan Sandy dacht men dat er in New York nooit een orkaan zou komen. Echter, door de opwarming van de oceaan komt er steeds meer energie vrij voor de ontwikkeling van een orkaan in meer noordelijke gebieden.

In het onderzoek wordt ook gekeken naar de waardering van vastgoed in Boston. De mensen hier voelen zicht veilig, hetzelfde als hoe de New Yorkers zicht voelden voor orkaan Sandy. In New York is het effect van de orkaan op de waardering van vastgoed een verminderde stijging in waarde van 22 procent. In Boston is een soortgelijk effect zichtbaar van 8 tot 9 procent. Het lagere effect in Boston kan te maken hebben met een lager klimaatrisico, maar het kan ook een onderschatting zijn van het klimaatrisico. Er is dus al een waarderingseffect zichtbaar, maar de vraag is of dit voldoende is.  

Momenteel lijkt het er sterk op dat er in de vastgoedportefeuilles van pensioenfondsen nog niet duidelijk rekening wordt gehouden met klimaat risico’s.

Deel 3: Hoe om te gaan met klimaatrisico’s? [12:24]

• Vastgoedontwikkelaars kunnen in de keuze van de locatie en de manier van bouwen rekening houden met klimaatrisico’s.
• Pensioenfondsen kunnen klimaatrisico’s gaan meten en met de fondsen waarin zij beleggen in dialoog treden.
• Er is steeds meer wetenschappelijk onderzoek beschikbaar over de effecten van klimaatrisico’s op de waardering van vastgoed.
• Nu er steeds meer handvatten zijn om met klimaatrisico’s om te gaan en de urgentie hoger wordt, is het tijd dat er wordt geanticipeerd op klimaatrisico’s en diens effecten op vastgoedbeleggingen.  

Hoe kun je anticiperen op klimaatrisico’s?

Door de lange termijn horizon is het voor pensioenfondsen erg belangrijk om te gaan anticiperen op klimaatrisico’s. Dit kunnen ze doen op twee manieren.

1. Ten eerste kunnen pensioenfondsen meten in hoeverre hun vastgoedbeleggingen zijn blootgesteld aan het risico op bepaalde klimaat effecten. Dit kan bijvoorbeeld door te kijken naar het overstromingsrisico van een bepaalde locatie of de mate waarin de technische specificaties van een gebouw rekening houden met klimaat effecten.

• Ten tweede kunnen pensioenfondsen in dialoog treden over klimaatrisico’s met degene die hun beleggingen uitvoeren. Bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen is deze dialoog simpeler, aangezien er sprake is van directer en frequenter contact met het fonds. Ook bij beursgenoteerde vastgoedfondsen is door uitbesteding of door krachten te bundelen met andere pensioenfondsen  een dergelijke dialoog  zeker mogelijk. Hierbij kan een pensioenfonds gebruik maken van informatie uit benchmarks zoals GRESB of engagement providers. Hoe u engagement kunt implementeren in uw beleggingsportefeuille leest u hier.

Meer weten over de implementatie van ESG beleid?

Heeft u vragen over deze podcast? Of wilt u verder sparren met onze adviseurs over de mogelijkheden voor uw situatie? Finance Ideas heeft een gespecialiseerd ESG team die het bestuur, beleggingscommissie en/of bestuursbureau kan ondersteunen bij de implementatie van ESG in de beleggingsportefeuille. Neem contact op met ons team, zij denken graag mee.