Woonstede: Financiële continuïteit begint bij instandhouding

Hoe blijf je financieel gezond en realiseer je volkshuisvestelijke opgaven? Volgens Hans van den Bos, controller bij Woonstede is het antwoord: “Staar niet blind op LTV en ICR, maar kijk naar wat je écht moet doen voor je huurders.” Hij deed mee aan een sectorbreed traject met 28 corporaties om het duurzaam presteren tastbaar te maken. In een gesprek deelt hij zijn ervaringen en inzichten.

Wat was voor Woonstede de aanleiding om deel te nemen aan dit project?

“Wij vinden het belangrijk om vooraan te staan bij ontwikkelingen. Het levert inzichten op die je intern niet vanzelf krijgt. Dat inspireert, maar helpt ook om onze eigen organisatie verder te brengen. Uiteindelijk draait het erom dat we onze volkshuisvestelijke doelen halen binnen de financiële kaders die we hebben.”

Op welke manier geeft het DrieCompartimentenModel dit inzicht?

“Het DrieCompartimentenModel laat zien hoe stabiel de corporatie werkelijk is en wat er achter de cijfers schuilgaat. Door instandhouding centraal te zetten, verschuift de focus van financiële ratio’s naar de kwaliteit van de woningvoorraad.”

Was de werking van ‘instandhouding’ voor jou het meest waardevolle inzicht?

“Ik denk het wel. Financiële continuïteit begint bij instandhouding. Onze huurders betalen voor een woning die goed moet blijven. Dat is de basis en voor ons ook de prioriteit. Pas daarna komt nieuwbouw of uitbreiding. Dat lijkt een open deur, maar in de praktijk is dat lang onderbelicht geweest. De inzichten uit het model hebben ons geholpen om dat weer scherp op het netvlies te krijgen.”

Handig: Download hier het Excelmodel DrieCompartimentenModel 3.0

Welke andere inzichten heb je uit het project meegenomen?

“Dat lag op het financiële vlak: hoe ga je om met de autonome toename van beleidswaarde in relatie tot je leningenportefeuille? Moet je alles dichtrekenen op de traditionele kasstroom of heb je elders ruimte? Door dit gesprek te voeren wordt duidelijk dat je soms meer ruimte hebt dan je dacht. Dat helpt om plannen niet te snel ‘stuk te rekenen’.”

“Aan de andere kant moet je daar verstandig mee omgaan. Want zodra je zegt “we hebben marge” ligt het risico op tafel dat je te ruim gaat denken. Het is dus steeds zoeken naar de balans tussen financiële ruimte en volkshuisvestelijke continuïteit.”

Hoe beïnvloedt dat jullie manier van begroten en plannen?

“Een paar jaar geleden hebben we bij Woonstede een draai gemaakt. Waar we vroeger begonnen met rekenen (wat kunnen we betalen?), beginnen we nu met de inhoud: wat willen we doen en waarom? Financiën zijn dan een uitkomst, niet het vertrekpunt. Bevalt die uitkomst niet, dan moeten we bijsturen. Dat levert een veel rijkere discussie op over onze volkshuisvestelijke doelen.”

Wat betekent dat in de praktijk voor jullie keuzes?

“Een mooi voorbeeld is een woning aansluiten op een warmtenet. Vanuit de klassieke financiële kaders past dat niet zomaar binnen de gedefinieerde continuïteit. Trek je het breder en breng je duurzaamheid en CO2-uitstoot erbij, dan verandert het gesprek direct. Het gaat dan niet alleen over geld, maar ook over wat we belangrijk vinden voor de toekomst.”

“Dit model helpt bij het gesprek en de inzichten. Door onderhoud en verbeteringen apart te zetten, wordt zichtbaar wat echt nodig is om 11.000 woningen goed te houden. Dat maakt de discussie concreet over wat we moeten doen, wat we willen doen en wat we verantwoord kunnen doen?”

Welke inzichten heeft de samenwerking met 27 andere corporaties je gegeven?

“Dat was een enorme meerwaarde van dit project. Sommige corporaties liepen wat verder voor, anderen stelden meer vragen. Je leert van elkaar. Daarmee hoor je invalshoeken die je zelf minder op het netvlies hebt. Die kruisbestuiving is waardevol. We zijn geen concurrenten, dus we kunnen open in elkaars keuken kijken. Je haalt overal wat vandaan en brengt zelf ook iets in.”

Wat zou je collega-corporaties aanraden die niet hebben meegedaan?

“Verdiep je in de mogelijkheden van het DrieCompartimentenModel. Het geeft echt nieuwe inzichten. Ga eens praten met een corporatie die er al mee werkt en laat het je uitleggen. Doe dat met een open blik. Die informatie helpt om op een andere manier naar je eigen organisatie te kijken.”

“Zelf ben ik altijd een beetje eigenwijs, dus ik geef er mijn eigen draai aan. Maar juist dat is de kracht van het model. Het dwingt je om goed het gesprek te voeren over wat je doet, waarom je het doet en waar je middelen naartoe gaan.”

Een meerwaarde voor de sector en de politiek?

“Zeker! Ik denk dat het model helpt om de stabiliteit van de sector beter in beeld te brengen. Voor Den Haag, de Aw en het WSW is het een goed instrument om te laten zien wat er écht speelt. De huidige ratio’s, zoals ICR en LTV, vertellen niet het hele verhaal. Ze laten zien dat je financieel boven het maaiveld blijft, maar niet of je voldoende middelen hebt om je bezit in stand te houden. Door instandhouding centraal te zetten, verschuift de aandacht naar de kwaliteit van de voorraad. Dat is cruciaal voor de continuïteit van onze sector.”

Meer weten over het DrieCompartimentenModel?

Heeft u meer vragen over hoe u het DrieCompartimentenModel kunt toepassen voor uw corporatie? Bekijk hier de totale FAQ rondom het model.

Er zijn verschillende manieren om het model in te zetten en toe te passen binnen uw organisatie. Lees hier meer over de mogelijkheden. Wilt u daarover sparren, neem dan contact op met Johan Conijn.