Vijf inzichten voor een sterkere en beter onderbouwde meerjarenbegroting

Net als velen van jullie hadden ook wij de afgelopen weken een drukke begrotingsperiode. Niet met onze eigen begroting, maar met het beoordelen van de meerjarenbegrotingen van meer dan twintig corporaties. En hoewel iedere corporatie natuurlijk uniek is, zien wij vijf aandachtspunten voorbijkomen. Die delen we graag, zodat u volgend jaar een beter proces en begroting heeft.

Tip 1: Maak aan de voorkant scherpe kaders

Het verrast waarschijnlijk niemand dat bij veel van de beoordeelde corporaties de ICR daalt en zelfs onder de norm uitkomt in de periode vanaf 2031. Dat komt voornamelijk door stijgende rentelasten en een operationele kasstroom die minder hard groeit. Onze klanten moesten bijsturen en daarbij lastige keuzes maken. Als dit in september of oktober gebeurt is de kans groot dat er door tijdsdruk rekenkundige fouten ontstaan met foutieve strategisch bijsturing als resultaat. Keuzes worden niet gemaakt vanuit prioriteiten in het beleid, maar vanuit wat technisch nog ‘past’. Zo verschuiven investeringen, onderhoud en kwaliteitsniveaus soms op een manier die niet meer aansluit bij de strategie en het beleid.

Start op tijd met het nieuwe begrotingsproces

Onze eerste en misschien wel belangrijkste tip: start op tijd met het nieuwe begrotingsproces. Begin direct na afronding van de MJB met een gestructureerde evaluatie. Door gericht te reflecteren krijgt u scherp inzicht in de onderbouwing van keuzes, de belangrijkste knelpunten en de effectiviteit van de samenwerking. Deze evaluatie maakt duidelijk waar in het volgende begrotingstraject extra tijd nodig is. Welke afstemming vooraf georganiseerd moet worden en welke informatie op welk moment beschikbaar moet zijn. Daarmee vormt de evaluatie een praktisch startpunt voor een voorspelbaar, efficiënt en goed onderbouwd MJB-proces.

Vanuit deze evaluatie is de stap naar de kaderbrief logisch. Hierin worden de belangrijkste kaders, aannames en strategische keuzes voor de nieuwe MJB expliciet vastgelegd. Dit geeft helderheid over richting en prioriteiten en zorgt dat vastgoed, onderhoud en financiën op basis van gedeelde kaders en aannames samenwerken.

Ook interessant: De kaderbrief: 5 aandachtspunten voor u begint

Tip 2: Leg onderhoudskeuzes helder vast

De verwerking van onderhoud na renovatie verschilt tussen corporaties en heeft invloed op de beleidswaarde. Een verschil van € 500 per woning per jaar verandert de beleidswaarde met circa € 20.000. Wij zien onrendabele toppen op verbetering variërend tussen de 50% en 150%. De voornaamste reden is het verschil in ingerekend onderhoud voor en na de verbetering. Of de onderhoudslast na een verbetering stijgt of daalt, is minder relevant dan het bewust en consistent maken van die keuze. Grote dalingen in onderhoudsniveau zijn daarbij niet aannemelijk: de onderhoudsnorm in de beleidswaardesystematiek is een langjarige, stabiele norm en stijgt niet plots door een verbetering. De kasstroom op korte termijn kan wel veranderen, maar het effect op de beleidswaarde kent veel minder variatie. Leg daarom vast welk onderhoudsniveau u na een verbetering hanteert en onderbouw dit.

Tip 3: Vertaal afspraken naar cijfers

Corporaties verwijzen naar regionale woondeals of prestatieafspraken, maar onderbouwen deze cijfermatig nog niet voldoende. Het is niet zichtbaar hoeveel van de regionale nieuwbouw- of verduurzamingsopgave in de begroting is verwerkt of hoe dat zich verhoudt tot de ‘fair share’ uit de NPA. De Aw let hier scherp op en in de toezichtbrief worden corporaties hierop aangesproken. Het is vanuit maatschappelijke verantwoordelijkheid en verantwoording belangrijk duidelijk te maken in welke mate de afspraken worden ingevuld.

Breng daarom in beeld hoeveel van de regionale nieuwbouw- of verduurzamingsopgave in de begroting is verwerkt. Pas dan wordt duidelijk welke bijdrage u levert, wat realistisch is en waar aanvullende keuzes nodig zijn.

Tip 4: Koppel duurzame ambitie aan realiteit

De duurzaamheidsambities van woningcorporaties variëren van CO2-neutraliteit tot het uitfaseren van de laagste energielabels. Het is daarom cruciaal om te weten welke verbetermaatregelen onder instandhouding vallen. Zeker gezien het feit dat de verbeteruitgaven in de tweede vijfjaarsperiode lager liggen.

Het Duurzaam Prestatiemodel maakt zichtbaar hoe aannames over onderhoud en instandhouding de volkshuisvestelijke en financiële continuïteit beïnvloeden. Zo realiseert u als corporatie duurzaamheidsdoelen zonder de betaalbaarheid en toekomstbestendigheid uit het oog te verliezen. Dit is belangrijk want de opgave is groot en de middelen beperkt. Corporaties die nu kritisch (bij)sturen, vergroten hun maatschappelijke impact op lange termijn.

Handig: Download hier deze rekentool voor uw duurzaam prestatiemodel

Tip 5: Begroot realistisch, niet ambitieus

De Aw vraagt corporaties te reflecteren op historische realisatiegraden. Dat is terecht, aangezien de uitvoering de afgelopen jaren afweek van de planning. “De gemiddelde realisatiegraad voor nieuwbouw is in de afgelopen 3 jaar licht gedaald naar 57,1%” (Staat van de corporatiesector 2025, pag 9.) Corporaties begroten realistisch door rekening te houden met vertragingen, vergunningen en uitvoeringscapaciteit. Toch blijven er verschillen. Sommige corporaties nemen alles op wat in de pijplijn zit (ambitieus programma). Andere nemen alleen projecten op die haalbaar zijn.

Voor goed inzicht neemt u het ambitieuze programma zonder vertragingen en afslagen op als variant in het begrotingsboekje. Hiermee wordt zichtbaar waar de organisatie aan werkt en wat de financiële effecten hiervan zijn. Wie per projectfase werkt met realistische doorlooptijden op basis van eerdere projecten, krijgt een begroting die uitvoerbaar én geloofwaardig is. Aedes ondersteunt dit met een praktische planningsgenerator.

Leestip: 5 succesfactoren voor een sterke meerjarenbegroting

Inzicht in de kwaliteit en effectiviteit van uw begrotingsproces?

Heeft u behoefte aan een gestructureerde evaluatie voor inzicht in de sterktes en kansen van uw huidige MJB-proces? Ons team ondersteunt corporaties met een gestructureerde evaluatie. Het resultaat is een helder onafhankelijk rapport met focus op zowel de inhoudelijke kwaliteit als de samenwerking en werkwijze. Praktisch leesbaar en direct toepasbaar met concrete verbeteracties voor een verdere professionalisering. Een stevig fundament voor een voorspelbare, transparante en toekomstbestendige meerjarenbegroting. Neem contact op met Victor Burger voor de mogelijkheden.