KleurrijkWonen over het herijken van haar strategische koers in vastgoedsturing

De economische omstandigheden en volkshuisvestelijke opgaven zorgen ervoor dat veel corporaties hun strategische koers opnieuw bekijken. Zo ook KleurrijkWonen. Een jaar geleden gingen zij aan de slag met het ontwikkelen van een nieuwe strategische koers in hun vastgoedsturing. Dat proces begon met een onderzoek onderhoud- en kwaliteitsbeleid.

In gesprek met Mildred Hermsen, manager wonen, en Remco Roozenboom, adviseur vastgoed, blikken we terug. Hoe zijn ze dit proces aangevlogen? Hoe hebben ze het vertaald naar de meerjarenonderhoudsbegroting en complexen? En waar staan ze nu?

Eerst wat achtergrond: wie is KleurrijkWonen?

Wij verhuren woningen in zes gemeenten in de regio Rivierenland en Alblasserwaard-Vijfheerenlanden. Dit doen we aan starters, gezinnen, alleenwonenden en mensen met een zorgbehoefte. We verhuren meer dan 15.000 woningen, garages, parkeerplaatsen en bedrijfsruimten. Betaalbaar en prettig wonen is voor ons belangrijk. Dat betekent dat we veel aandacht hebben voor leefbaarheid, duurzaamheid, onderhoud en nieuwe initiatieven. Dit doen we in samenwerking met gemeenten en andere (maatschappelijke) organisaties.

Wat was de aanleiding om aan de slag te gaan met de strategische koers van jullie vastgoedsturing?

In het kader van de actualisatie van onze vastgoedmarketing wilden we ons onderhoud- en kwaliteitsbeleid onderzoeken. Enerzijds om integraal te sturen op de (basis)kwaliteit, anderzijds om de voorspelbaarheid van kosten beter in de hand te houden. We realiseerden ons dat de kosten zich minder goed lieten voorspellen dan we dachten. Ook kwamen we voor onvoorziene toename van kosten en activiteiten te staan. We wilden dus inzicht om opnieuw bewuste keuzes te maken. Het is fijn om dit proces met een externe partij te doen voor een onafhankelijke blik en kritische vragen.

Wat moet ik me voorstellen bij een onderzoek onderhoud- en kwaliteitsbeleid?

In circa tien weken hebben we, samen met Finance Ideas, onderzocht welke activiteiten er op het vastgoed worden uitgevoerd en hoe de beleidskaders vertaald zijn naar operationele ingrepen en de (meerjaren)onderhoudsbegroting. Tot slot zijn de activiteiten beoordeeld op aanleiding. Daarbij keken we kritisch naar waarom KleurrijkWonen die activiteiten doet. Is dat vanwege (urgent) noodzakelijk onderhoud? Beleid vanuit de organisatie? Vanwege prestatieafspraken? Of zijn het ambities conform de portefeuillestrategie?

Wat waren de belangrijkste bevindingen uit dat onderzoek?

De belangrijkste bevindingen  hebben betrekking op het valideren van keuzes in de meerjarenonderhoudsbegroting en de integrale sturing op het vastgoed via het assetmanagement. Maar ook het stapsgewijs organiseren van de benodigde randvoorwaarden voor assetmanagement en het praktisch vertalen van de uitgangspunten in het onderhoudsbeleid naar complexen.

Wat heeft het onderzoek jullie een jaar later opgebracht?

Vooral bevestiging dat we op de goede weg zaten en toch betere en slimmere keuzes konden maken in onze sturing. Daarnaast hebben we een duidelijker beeld gekregen van de benodigde randvoorwaarden om sturing op onderhoud- en kwaliteitsbeleid via het assetmanagement tot een succes te maken. Denk hierbij aan de samenwerking tussen beleid, assetmanagement en de uitvoering, maar bijvoorbeeld ook aan de datakwaliteit en samenwerking en contractering met ketenpartners.

En wat is er daarna veranderd in jullie koers?

Het onderzoek heeft ons opnieuw vertrouwen gegeven in de huidige en gewenste koers. In het voorjaar van 2023 heeft dit geleid tot een nieuwe vastgoedstrategie voor KleurrijkWonen. Daarin zijn keuzes gemaakt met betrekking tot onderhoud en investeringen in de bestaande voorraad en nieuwbouw. Dit was best spannend, want waar kies je voor en waarom? We hebben ‘beschikbaarheid’ en daarmee uitbreiding van de bestaande sociale huurwoningvoorraad als prioriteit benoemd. De resultaten uit het onderzoek waren een handvat om kritisch te kijken naar wat we wel en niet willen doen in het kader van onderhoud- en kwaliteitsbeleid.

Hoe vertaalt zich dit naar de diverse bedrijfsprocessen van planmatig-, mutatie- en reparatieonderhoud?

Door het verkregen overzicht en de praktische vertaling naar de meerjarenonderhoudsbegroting en complexen, waren we in staat om echt strategisch te sturen. Daarnaast heeft de integrale sturing op complexen geleid tot fors meer financiële ruimte. Je bent je bewuster en kunt daarom activiteiten combineren uit verschillende bedrijfsprocessen van onderhoud en investeringen. In totaal gaf dit KleurrijkWonen over tien jaar meer investeringsruimte voor nieuwbouw. Door nu in de regie te zijn maken we meer impact voor onze huurders en woningzoekenden.

Wat zijn de volgende stappen?

Elke fase brengt weer nieuwe uitdagingen met zich mee. De inzichten uit het onderzoek hebben onze werkwijzen bij verschillende processen inzichtelijk gemaakt, zo ook de wijze en invloed van financiële sturing. De samenwerking en contractering met onze ketenpartners kwam daarbij ook in beeld. Met deze nieuwe vastgoedstrategie zien wij binnen onze sturing op complexen nog voldoende kansen om onderhoud en investeringen te optimaliseren. Dat betekent dat we nog een slag dieper willen in de samenwerking met onze ketenpartners.

Wat bedoel je met ‘een slag dieper’ met onze ketenpartners?

Met regelmaat zien we kansen tot verbetering. Tegelijk zitten we vast in onze eigen manier van denken, specifieke kwaliteiten en bedrijfsculturen. Dat geldt ook voor onze ketenpartners. Je wil de huidige kwaliteit van de samenwerking omarmen en tegelijk door kunnen bouwen aan een lange termijn toekomst. Dat vraagt om nieuwe energie in de samenwerking. Daarbij raak je het spanningsveld van de korte versus de lange termijn en de huidige krapte op de arbeidsmarkt.

Waar willen jullie over een jaar staan?

Op het punt dat we nog meer impact hebben gemaakt. Dit hopen we te doen door een betere sturing op complexen en gerichtere samenwerking met onze ketenpartners. De slag in integrale sturing draagt bij aan het reduceren van kosten en het optimaliseren van het klantproces. Daardoor wordt het mogelijk om te focussen op onze strategische prioriteit: het toevoegen van meer sociale huurwoningen in ons werkgebied. Écht verschil maken, vraagt enerzijds om focus en tegelijkertijd om integraal denken met onze ketenpartners. Het is daarbij de uitdaging om de goede dingen te blijven doen en tegelijk elkaars kracht en kwaliteiten te benutten. Ook voor 2024 is dat de zoektocht.

Interne audit als nulmeting voor integrale sturing?

Heeft u vragen over dit onderzoek of wilt u sparren over uw vastgoedsturing? Neem vrijblijvend contact op Pieter Thoben.

Zelf aan de slag? Een professioneel zelflerende organisatie weet waar ze staat, wat goed genoeg gaat en waar het moet en wil verbeteren. Daarnaast houdt zij vinger aan de pols bij de benodigde voorwaarden om de gewenste ontwikkeling van de organisatie te kunnen sturen. Ons team ondersteunt corporaties om de blinde vlekken van de organisatie te ontdekken. Zo kunt u vanuit inzicht en overzicht de volgende stap zetten. Lees hier meer over onze nulmeting integrale sturing.