Klimaatadaptatie als sleutel tot toekomstbestendig zorgvastgoed

De gevolgen van klimaatverandering worden steeds zichtbaarder. In een recent onderzoeksrapport concludeert het RIVM dat dit nu al zichtbare gevolgen heeft voor de maatschappij. Gevolgen die voortvloeien uit een hogere gemiddelde temperatuur, meer neerslag, meer droogte en ook het vaker voorkomen van zomerse dagen (dagen warmer dan 25 graden Celsius). Een hogere gemiddelde jaartemperatuur leidt jaarlijks tot 250 extra sterfgevallen. Dat is wellicht het meest schrijnende effect. Weersextremen veroorzaakten in het verleden al financiële schade bij zorginstellingen. Tijdens de overstromingen in 2021 in Zuid-Limburg liep Sevagram zoveel schade op dat enkele gebouwen gesloopt moesten worden.

Effect temperatuur op ziekenhuisopnames

De KNMI’23 scenario’s signaleren ook extremere weersomstandigheden. Zo neemt de gemiddelde zomerdag temperatuur ca. 2 graden Celsius toe rond 2050 ten opzichte van de referentieperiode 1991-2020. Dat lijkt abstract, maar vertaalt zich in bovenmatig lange hittegolven. In 2050 kan een hittegolf zoals die van 2019 oplopen tot 45 graden Celsius. Het effect is een stijging van de ziekenhuisopnames van kwetsbare ouderen en mensen met chronische aandoeningen.

Noodzaak tot actie wordt steeds groter

Voor zorginstellingen betekent dit maar één ding: de tijd van afwachten is voorbij. Het is essentieel om klimaatrisico’s van het zorgvastgoed in kaart te brengen, de resultaten te koppelen aan strategie en tijdig noodzakelijke maatregelen te nemen. Zorginstellingen staan überhaupt voor een complexe opgave. Want enerzijds vragen demografische en arbeidsmarkt-technische ontwikkelingen om meer en beter toegerust zorgvastgoed. Anderzijds zorgen wetgevende, maatschappelijke en wetenschappelijke inzichten voor druk om dat vastgoed financieel verantwoord, duurzaam en klimaatbestendig te maken en te exploiteren.

Uit bovenstaande blijkt dat de zorgsector in korte tijd geconfronteerd is met een stortvloed aan nieuwe kennis over het klimaat en de wijze waarop veranderend weer het onroerend goed en de zorgcontinuïteit raakt. Daarmee is het eerdere advies om “klimaatrisico’s in beeld te brengen” veranderd in een urgentere opdracht voor elke zorginstelling met een vastgoedportefeuille.

Fysieke en transitierisico’s zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden

Bij klimaatrisico’s maken we een onderscheid tussen transitierisico’s en fysieke risico’s. Transitierisico’s ontstaan wanneer veranderingen in wet- en regelgeving of in beleidsdoelstellingen ervoor zorgen dat het gebruik of de investering in een gebouw anders beoordeeld wordt. Deze risico’s ontstaan als nieuwe regels of beleidsplannen de waarde, het rendement of de haalbaarheid van het gebouw beïnvloeden.

Fysieke risico’s vloeien rechtstreeks voort uit het weer zelf. In de praktijk zijn de twee soorten onlosmakelijk met elkaar verweven. Volgens de herziene Europese richtlijn over de energieprestatie van gebouwen (EPBD) moet een (woon)zorgcentrum in 2030 (nieuwbouw) of 2050 (bestaande bouw) als zero-emission building functioneren. Daarmee loopt het zowel transitierisico door strengere wet- en regelgeving als fysiek risico, omdat de koellast stijgt door een verdubbeling van het aantal tropische dagen.

Tip: gebruik de Klimaateffectatlas voor inzicht in de omgevingsrisico’s (bruto klimaatrisico) van uw complexen.

Effect van klimaatrisico’s hoger bij intramuraal vastgoed

Zorginstellingen huisvesten per definitie een bovengemiddeld kwetsbare populatie. De bandbreedte waarbinnen binnentemperatuur, luchtvochtigheid en luchtkwaliteit nog als comfortabel wordt ervaren, is voor veel bewoners smaller dan voor de algemene bevolking. In een regulier woongebouw is hittestress tot zekere hoogte op te lossen met simpele zonwering. Bij een intramurale setting leidt dit sneller tot medische calamiteiten of dwingt het in extremere gevallen zelfs tot (gedeeltelijke en/of tijdelijke) evacuatie. Dit raakt direct de exploitatie. Bedden of kamers zijn tijdelijk niet inzetbaar, cliënten worden overgeplaatst en delen van het gebouw gaan (tijdelijk) op slot. Het effect is druk op de bezettingsgraad en daarmee op de productie en opbrengsten. Tegelijkertijd ontstaan er extra kosten voor noodmaatregelen, tijdelijke huisvesting, vervoer, extra personeel en herstel van schade. Bezettingsgraad, zorgkwaliteit en kasstroom bewegen in zulke situaties dus mee met de mate waarin een gebouw klimaatadaptief is ingericht.

Inzicht in financiële consequenties bij gehuurde locaties

Bij gehuurde locaties verschuift de rol van de zorginstelling naar die van geïnformeerde onderhandelaar. Wanneer financiële consequenties inzichtelijk zijn, ontstaat een zakelijke basis om de verhuurder of belegger te overtuigen in klimaatadaptatie te investeren. Dit kan bijvoorbeeld door daken of terrein te vergroenen of structurele zonwering aan te brengen. Hierbij gaat het niet alleen over techniek, maar ook over contractuele borging. Wanneer een eigenaar die maatregelen of zekerheden niet wil bieden, kan dit bij huurexpiratie zelfs leiden tot het verhuizen naar vastgoed dat wél aan de gewenste klimaat- en continuïteitseisen voldoet.

Van inzichten in klimaatrisico’s naar beleid

De organisatorische stap verdient dus minstens zoveel aandacht als de financiële stappen. Vaak is vastgoedsturing formeel wel belegd, maar ontbreekt een multidisciplinair team dat klimaatadaptatie zowel technisch, zorginhoudelijk als financieel kan wegen. Hoe kun je dit als zorginstelling toch borgen? Het Strategisch Vastgoedplan (SVP) geeft houvast, aangevuld met een daarop gebaseerd meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Waar het SVP vroeger vooral een beleidsdocument was voor de accountant en financiers van vreemd vermogen, wordt het nu vaker ingezet als dynamisch kompas. We zien steeds vaker dat zorginstellingen de verschillende klimaatscenario’s, KPI’s voor klimaatadaptie en strategische vastgoeddoelen op het gebied van duurzaamheid meenemen in het SVP.

Ook interessant: Welke middelen voor de verduurzaming van zorgvastgoed zijn er beschikbaar?

(Klimaat)risico’s bieden ook kansen

Klimaatscenario’s schetsen een toekomstbeeld waar de gebouwde omgeving nog niet klaar voor is. Ze bieden echter ook een duidelijke routekaart om dit te gaan realiseren. Wie tijdig anticipeert, integreert klimaatadaptatie in de exploitatie en borgt dit in beleidsplannen. Daarmee wordt ook financieel voorgesorteerd op locatiekeuze en investeringen. Bovendien kan aanspraak worden gemaakt op subsidies, zoals de DUMAVA-regeling (Duurzaam Maatschappelijk Vastgoed).

Zo kunnen zorginstellingen zowel ambities op het gebied van hoogwaardige zorg als van duurzaam vastgoed nastreven, waarbij beide elkaar versterken.

Vragen over klimaatrisico’s en de samenhang met vastgoedsturing?

Wilt u sparren over de (eerste) stappen in het uitvoeren van een klimaatrisicoscan, het borgen van klimaatrisico’s in uw SVP en de kansen die dit biedt? Neem contact op met Niels Zwetsloot of stel uw vraag via onderstaand formulier.