Middenhuur: To DAEB or not to DAEB? That’s NOT the question!

Bij de herziening van de Woningwet in 2015 stond het terugbrengen van woningcorporaties naar hun kerntaak centraal. Corporaties moesten zich primair richten op DAEB activiteiten, met een scherp afgebakende grens naar niet-DAEB. Corporaties hebben sindsdien (logischerwijs) een beperkte bijdrage gerealiseerd in de middenhuur. Die scheiding was bedoeld om oneerlijke concurrentie met commerciële partijen te voorkomen.

Goed nieuw: Europese Commissie besluit dat ook middenhuur een DAEB activiteit is

Met het Europese Affordable Housing Plan van 16 december 2025 zet de Europese Commissie een duidelijke koerswijziging in. Middenhuur wordt niet langer uitsluitend gezien als een ‘marktsegment’, maar als onderdeel van betaalbare huisvesting. Door de staatssteunregels voor Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) te verruimen, ontstaat ruimte om middenhuur, onder voorwaarden, gelijk te behandelen als sociale huur. Dit betekent dat staatssteun ofwel compensatie, waaronder borging, in principe mogelijk wordt gemaakt. Dat maakt het mogelijk voor corporaties om de ambitieuze afspraken voor nieuwbouw middenhuur uit de Nationale prestatieafspraken (NPA) te gaan realiseren. Goed nieuws voor de middeninkomens dus.

Een woningmarkt die allesbehalve af is, een structureel probleem in de middenhuur

Sinds de invoering van de herziene Woningwet is het beeld fundamenteel veranderd. Het woningtekort is fors toegenomen en raakt inmiddels alle segmenten van de markt. Niet alleen de sociale huur staat onder druk, ook middeninkomens hebben steeds meer moeite om een betaalbare woning te vinden. Zowel corporaties en commerciële partijen hebben de afgelopen jaren beperkt middenhuur toegevoegd. Zowel de beschikbaarheid als betaalbaarheid in het middensegment is problematisch. De Staat van de volkshuisvesting 2025 laat de ontwikkeling zien van de netto huurquote van 2018 tot en met 2024 in de Nederlandse huurmarkt. Gemiddeld is de netto huurquote nagenoeg gelijk gebleven. Een nadere analyse laat zien dat alle huishoudtypen een lagere netto huurquote hebben gekregen, behalve de jongeren én starters. Met name de jongeren en starters tot 35 jaar hebben te maken gehad met een substantiële verhoging van de netto huurquote. Helaas zijn er geen cijfers per huursegment, maar het is duidelijk dat jongeren en starters fors in de knel zitten. En, wie zijn er veelal aangewezen op de middenhuur? De vraag is niet langer óf er een probleem is, maar hoe structureel dit probleem inmiddels is geworden.

Figuur 1: Ministerie van VRO (2025) Tussen wensen en wonen: Kernpublicatie WoON 2024

Het belang van een klein maar cruciaal segment

Het middenhuursegment (huidige aanvangshuur € 932 tot € 1.128) vormt in absolute zin een relatief klein deel van de huurwoningvoorraad. Het onderzoek WoON 2024 laat zien dat het middenhuursegment bestaat uit ruim 400.000  huurwoningen (13% totale huurmarkt). Corporaties verhuren daarvan volgens hetzelfde onderzoek bijna 100.000 middenhuurwoningen (3%). Private partijen verhuren daarmee ruim 300.000 woningen in de middenhuur. Daarnaast verhuren private partijen ook ruim 350.000 woningen in de vrije sector.

Het belang van een klein maar cruciaal segment (combinatie voorstel met doorstroming en tabel)

Het middenhuursegment (huidige aanvangshuur € 932 tot € 1.128) vormt in absolute zin een relatief klein deel van de huurwoningvoorraad (zie onderstaande tabel). Middenhuur is lange tijd gezien als een niche en het werkgebied van private partijen, waar corporaties zich slechts beperkt mee bezighielden. In de praktijk blijkt middenhuur echter een sleutelrol te spelen in de werking van de gehele woningmarkt. Het Affordable Housing Plan van de Europese Commissie bevestigt dit breed gedragen besef. Wanneer middenhuur onvoldoende beschikbaar of betaalbaar is, blijven ouderen noodgedwongen in ruime sociale huurwoningen zitten, terwijl starters en vitale beroepsgroepen geen realistisch alternatief vinden tussen sociale huur en vrije sector. Dit belemmert niet alleen de doorstroming, maar ondermijnt ook de leefbaarheid en dynamiek in wijken. Middenhuur is daarmee geen doel op zich, maar een essentiële schakel in een goed functionerende woningmarkt.

Het speelveld voor Nederlandse corporaties verandert fundamenteel

Het Europese besluit geeft kansen voor woningcorporaties. De vertaalslag naar Nederlandse wet- en regelgeving moet nog worden gemaakt en vraagt om keuzes en uitwerking voor wet- en regelgeving en borging. Tegelijkertijd verandert het speelveld echt fundamenteel. Middenhuur verschuift van ‘niet-DAEB activiteit’ naar een DAEB activiteit die nadrukkelijk raakt aan een volkshuisvestelijke opgave voor middeninkomens. Er is straks sprake van DAEB sociale huur en DAEB middenhuur. Daarmee komt ook de vraag op tafel of en vooral hoe corporaties de handschoen oppakken.

To DAEB or not to DAEB? That’s NOT the question!

Voor bijvoorbeeld bestuurders en portefeuillemanagers is dit het moment om een eerste verkenning te doen om een positie te bepalen. To DAEB or not to DAEB? That’s NOT the question! Waar sta je als corporatie voor? Blijf je strikt binnen de traditionele sociale doelgroep, of zie je middenhuur als een logisch verlengstuk van je maatschappelijke taak? Ofwel, ben je nu van de DAEB en straks alleen van de DAEB sociale huur? Of ben en blijf je van de DAEB en ben je dus dadelijk ook van de DAEB middenhuur? En zo ja, hoe geef je daar vorm aan: via nieuwbouw, transformatie van bestaande voorraad of een herijking van de verkoopstrategie?

Nu nadenken vergroot mogelijkheden later

Nu is het moment om strategisch vooruit te kijken. Corporaties die vroegtijdig nadenken over de rol van middenhuur, kunnen straks sneller schakelen wanneer de randvoorwaarden veranderen. Middenhuur is daarmee niet alleen een beleidsontwikkeling, maar een strategische keuze. Een keuze die bepalend kan zijn voor de bijdrage van corporaties aan beschikbaarheid voor middeninkomens, doorstroming en leefbare wijken in de komende jaren. Voordat er een (middenhuur)woning extra wordt gebouwd is natuurlijk tijd nodig. Laten we de komende periode in afwachting van borging gebruiken voor visievorming en het voorbereiden van een projecten zodat de eerste extra geborgde middenhuurwoningen vanaf 2028 gerealiseerd worden. Op naar de 5.000 middenhuurwoningen per jaar!

Meer over de mogelijkheden van middenhuur of van niet-DAEB?

Heeft u vragen over dit proces of uw specifieke situatie? Stel uw vraag via onderstaand formulier of neem vrijblijvend contact op met Jeroen Dungelmann. Wilt u alvast meer lezen over onze dienstverlening rondom niet-DAEB? Lees hier meer over onze niet-DAEB analyse.