Nieuwbouw als sluitpost van uw begroting?

De stof van het Programma Woningbouw is inmiddels neergedaald en de Nationale prestatieafspraken woningcorporaties zijn eind juni gemaakt. De opgave voor bestaand bezit is groot. Maar ook de uitbreidingsopgave is niet mals. Het bouwtempo moet flink omhoog. Het doel is om in de periode 2022 t/m 2030 250.000 sociale huurwoningen te realiseren. Dit is inclusief sloop en verkoop, netto bedraagt de toevoeging minimaal 100.000 woningen. In de prestatieafspraken is beschikbaarheid het eerstgenoemde thema en inzetten op nieuwbouw is vaak een vanzelfsprekendheid. Maar is dit met de huidige ontwikkelingen nog wel zo vanzelfsprekend? In dit artikel staan wij aan de hand van een rekenvoorbeeld stil bij het veranderde perspectief waarmee naar de financiële aspecten van nieuwbouw wordt gekeken.

Tip: tijdens de training Investeringsafweging woningcorporaties gaan we aan de slag met het ORT-budget, onrendabel investeren en uw investeringsplannen.

• Uitgangspunten doorrekening Nationale prestatieafspraken. Voor dit rekenvoorbeeld hebben we aangesloten bij de uitgangspunten waarmee de Nationale prestatieafspraken zijn doorgerekend.
  • Hierin is verondersteld dat het grootste deel van de nieuwbouwopgave wordt ingevuld door woningen in de huurprijsklasse € 432,51 tot € 628,00.
  • Hierbij gaat het om 50.000 eengezinswoningen en 110.000 meergezinswoningen. De overige opgaven betreft woningen met een lagere of hogere huur of flexwoningen.
  • De veronderstelde stichtingskosten van woningen in deze huurprijsklasse bedragen € 250.000.
• Voor de rente hebben we aangesloten bij de Leidraad Economische Parameters dPi 2022 die is gepubliceerd door de Aw.
• Deze berekeningen zijn uitgevoerd in de waarderingsmodule van Trace & Treasury. Daarbij hebben wij de basisversie van het handboek van 2021 gevolgd, maar is de verhuurdersheffing buiten de berekeningen gelaten.
• Als referentie hebben wij een eengezinswoning in het midden van Nederland genomen met de volgende kenmerken^[1]:

Vermogenseffect: een rekenvoorbeeld

Het is een bekend gegeven dat het bouwen (of turn-key aankopen) van woningen een negatief vermogenseffect kent, een onrendabele top (ORT). Dit geldt zowel op basis van de markt- als de beleidswaarde. Corporaties zijn zich bewust van deze effecten en sturen hier in veel gevallen op door middel van een budget voor onrendabele toppen. Hierbij wordt een overschot aan eigen vermogen gebruikt voor de dekking van het onrendabele deel van de investeringen.

De beleidswaarde van de woning in ons rekenvoorbeeld bedraagt van € 90.000 (47% van de marktwaarde verhuurde staat). Dit betekent dat de ORT € 160.000 bedraagt. Dit komt op tweederde van de investering van € 250.000.

De hoogte van deze ORT nam – met name door oplopende bouwkosten – de afgelopen jaren verder toe. Het wegvallen van de verhuurdersheffing heeft een positief effect op de hoogte van de ORT. Nemen we de verhuurdersheffing mee in ons rekenvoorbeeld dan bedraagt de ORT € 195.000, wat neer komt op ruim drievierde van de investering. Hier staat dan wel weer tegenover dat huurmatiging het tegenovergestelde effect heeft.

Renteschommelingen vormen een risico voor rendement

Ondanks een onrendabele top gold dat corporaties op investeringen in nieuwbouw veelal nog wel een positief rendement konden halen.

De exploitatiekasstroom van onze referentie woning bedraagt in het eerste jaar € 3.823. Op de investering van € 250.000 komt dit neer op een NAR van 1,53%. Na de eenmalige afboeking van het vermogenseffect bedraagt de NAR 4,25% (de exploitatiekasstroom afgezet tegen beleidswaarde). In een tijd waarin corporaties (zeer) goedkoop konden lenen was daarmee sprake van een positief rendement op nieuwbouw (en turn-key aankopen).

In de afgelopen periode is de rente enorm gewijzigd. Deze is de afgelopen tijd behoorlijke volatiel gebleken en ligt nu een stuk hoger dan vorig jaar. Afgelopen jaar bedroeg de rente op een geborgde lening in de leidraad 0,65%. Zelfs wanneer de investering van € 250.000 volledig met vreemd vermogen is gefinancierd, is in dat geval de exploitatiekasstroom van de woning voldoende om de rentelasten te dragen.

Nieuwbouw heeft een negatief effect op eigen vermogen en operationele kasstroom

De laatste leidraad gaat uit van een rente van 2,45% op geborgde leningen. Bij volledige financiering bedragen de rentelasten in dit geval 160% van de exploitatiekasstroom. Dit betekent in feite dat nieuwbouw – net als investeringen in bestaand bezit – zowel het eigen vermogen als de operationele kasstroom uithollen.

Onderstaande tabel laat zien dat het break-even point ligt op een rente van 1,53% of wanneer 62% van de investering met vreemd vermogen gefinancierd wordt.

Balans tussen volkshuisvestelijk presteren en financiële gezondheid

Met deze nieuwe situatie lijkt de netto kasstroom van nieuwbouw na rente en belastingen dus negatief te worden. Dit brengt extra uitdagingen met zich mee ten aanzien van het uitvoeren van de ambities van corporaties. Stof tot nadenken dus in aanloop naar de nieuwe begrotingsronde.

Heeft u vragen over deze rekenvoorbeelden? Of heeft u behoefte om te sparren over de balans tussen volkshuisvestelijk presteren en financiële gezondheid EN huidige inzet versus toekomstige inzet? Neem dan contact op met Daan Vrijmoet.

Zelf aan de slag met een training?

Tijdens de training Investeringsafweging woningcorporaties gaan we aan de slag met het ORT-budget, onrendabel investeren en uw investeringsplannen. U plaatst uw investeringen in het bredere perspectief en leert meer over het opstellen van verantwoorde investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing. Bekijk het programma en de data.

^{[1] Voor een MGW van 75m2 zijn de kasstromen en waarden identiek aan de EGW van 104m2}