Onderzoek verduurzaming bezit in gemengde VvE’s
Corporaties zijn al jaren bezig met het verduurzamen van hun bezit. Daarbij lijkt er een verschil te zijn ontstaan in ‘regulier bezit’ en bezit in gemengde VvE’s. De verduurzaming van bezit in gemengde VvE’s brengt extra complexiteit met zich mee voor bijvoorbeeld de besluitvorming en de financiering. Dit heeft tot gevolg dat de verduurzaming van gemengde VvE’s in de praktijk achter blijft.
De corporaties Bo-Ex, Dudok Wonen, Portaal en Volkshuisvesting Arnhem hebben, samen met Finance Ideas en Invest-NL, de ambitie uitgesproken om ‘het probleem’ aan te pakken. De resultaten van dit onderzoek geven inzichten, tips en tools en een stappenplan om corporaties een stap verder te helpen bij het verduurzamen van bezit in gemengde VvE’s.
Wanneer zijn de huurders in gemengde VvE’s aan de beurt?
De probleemstelling van dit onderzoek is als volgt: Ruim 10% van de woningen in Nederland is onderdeel van een gemengde VvE. Ook een substantieel deel van het corporatiebezit is onderdeel van een (gemengde) VvE. Bij de verduurzaming van dit bezit ervaren corporaties extra complexiteit, waardoor de verduurzaming hiervan vaak wordt uitgesteld. Deze huurders van corporaties hebben daarmee nog geen perspectief op een duurzame, ofwel betaalbare en comfortabele, woning. Wanneer zijn zij aan de beurt? En wat is er nodig om dat te realiseren? Corporaties ervaren het als een probleem dat zij nog geen antwoord hebben op deze vragen.
Inzichten, tips en tools voor de besluitvorming en financiering
Dit rapport beschrijft en analyseert de opgave waar corporaties voor staan om hun bezit in gemengde VvE’s te verduurzamen. Wat is de omvang? Welke problemen zijn er en wat zijn mogelijke oplossingen? De resultaten geven u inzichten, tips en tools om uw corporatie een stap verder te helpen bij het verduurzamen van bezit in gemengde VvE’s.
De focus hierbij ligt op de probleemdimensies die spelen bij de besluitvorming en financiering van het verduurzamen van corporatiebezit in gemengde VvE’s. De probleemdimensies zijn gegroepeerd naar vier categorieën, te weten: (1) Urgentie, (2) VvE, (3) Gebouw en (4) Duurzaam.
VvE’s en de rol van corporaties
Data van het CBS (2016) laten zien dat er in Nederland 1,3 miljoen woningen (1 op de 6 woningen) onderdeel zijn van een VvE . Hiervan zijn 847.880 woningen onderdeel van een gemengde VvE, 11% van de Nederlandse woningvoorraad. Corporaties hebben met een aandeel van 17% van de woningen in de gemengde VvE’s een belangrijke rol bij de verduurzaming en kunnen een verschil maken.
Start met heldere beleidsuitgangspunten corporatie en omgeving
Uit de workshops met de deelnemende corporaties is naar voren gekomen dat veel van de probleemdimensies, en daarmee de complexiteit van de verduurzaming van gemengde VvE’s, een nadrukkelijke relatie hebben met beleidsuitgangspunten van de corporatie en de omgeving. De volgende drie aandachtsgebieden voor beleidsuitgangspunten zijn benoemd in het onderzoek.
- Corporatie (portefeuillestrategie, duurzaamheid, financieel beleid)
- Relatie corporatie ten aanzien van huurders/bewoner-eigenaar (houding, eigendom)
- Gemeente (transitievisie warmte, VvE-ondersteuning)
Naast het in beeld brengen, en waar nodig opstellen, van de beleidsuitgangspunten is het belangrijk om de data van de VvE-portefeuille op orde te hebben. De combinatie van heldere beleidsuitgangspunten en de beschikbaarheid over relevante data maakt een objectivering van de prioriteit en slagingskans mogelijk.
Scoringsmodel geeft inzicht in met welke VvE te starten
Om de hele VvE-portefeuille in kaart te brengen en te bepalen bij welke VvE’s de prioriteit en de slagingskans het hoogst is, is een conceptueel scoringsmodel ontwikkeld. Dit scoringsmodel biedt een goed vertrekpunt voor een analyse van de VvE-portefeuille. Aan de hand van beleidsuitgangspunten en de data kunnen de verschillende VvE’s met elkaar worden vergeleken. In een puntenwolk visualisatie is het snel duidelijk welke VvE’s de hoogste prioriteit en hoogste slagingskans hebben.
Tip: Bekijk het volledige onderzoek voor meer informatie over het scoringsmodel. Mogelijk kan het scoringsmodel ook uw corporatie helpen om te bepalen met welke VvE’s het beste gestart kan worden.
Financiering is anders voor bezit in gemengde VvE’s
Het tweede aandachtsgebied van dit onderzoek is de financieringsvraag van de verduurzaming van gemengde VvE’s. Door de organisatievorm van de VvE is traditionele hypothecaire financiering voor een VvE niet mogelijk.
De financiering van bezit in gemengde VvE’s is anders dan regulier bezit. Een VvE heeft reserves en kan deze aanvullen door (extra) te sparen. We onderscheiden in het rapport daarnaast de volgende drie andere financieringsbronnen: subsidies, leningen en de categorie overig. In het rapport zijn per financieringsbron meerdere mogelijkheden beschreven.
In acht stappen bezit in gemengde VvE’s verduurzamen
De data analyse, de beleidsuitgangspunten, het scoringsmodel en het overzicht van de financieringsbronnen uit het rapport zijn handvatten om de verduurzaming van gemengde VvE’s effectief te versnellen. Er is een stappenplan opgesteld bij deze handvatten. De groene stappen (1, 2, 3, 4 en 8) vallen binnen de scope van dit rapport.
Tip: Bekijk het volledige onderzoek voor meer inzichten, tips en tools zoals het stappenplan.
Zes boodschappen voor corporaties
Boodschap 1: start met duidelijke beleidsuitgangspunten
Zorg voor duidelijke beleidsuitgangspunten voor bezit in gemengde VvE’s vanuit de aandachtsgebieden corporatie, corporatie en VvE en gemeente (en omgeving).
Boodschap 2: bepaal prioriteit en slagingskans per VvE
Maak met een scoringsmodel een analyse van de VvE-portefeuille om per VvE de prioriteit en slagingskans te bepalen. Start de verduurzaming met VvE’s met een hoge prioriteit en hoge slagingskans.
Boodschap 3: financiering is anders, maar hoeft geen probleem te zijn
De financiering van de verduurzaming van bezit in gemengde VvE’s is anders dan de financiering van de verduurzaming van ander corporatie bezit, wat niet wil zeggen dat financiering daarmee een probleem is.
Boodschap 4: meerdere financieringsbronnen beschikbaar
Voor VvE’s zijn subsidies voor de proceskosten en verduurzamingsmaatregelen beschikbaar die de financieringsvraag verlagen. Als de reserves van de VvE en subsidies onvoldoende zijn voor de verduurzaming, dan zijn er meerdere mogelijkheden voor de VvE om leningen aan te trekken.
Boodschap 5: lenen vanuit VvE is een beleidskeuze
Een gemengde VvE kan zich financieren met leningen. Daarmee wordt ook het breukdeel van de corporatie gefinancierd, wat een hogere rente tot gevolg heeft in vergelijking met (geborgde) financiering door de corporatie. Er is wettelijk (nog) geen mogelijkheid voor een zogenaamde opt-out, wat ook niet voor 2022 verwacht wordt. Een VvE lening is daarmee een beleidskeuze tussen of een hogere rente of het vooralsnog uitsluiten van deze financieringsbron.
Boodschap 6: ga gestructureerd aan de slag met een stappenplan
Door de acht stappen van het stappenplan te doorlopen, kan gestructureerd aan de slag worden gegaan met verduurzaming van bezit in gemengde VvE’s. Dit rapport beschrijft bij een aantal stappen handvatten die hierbij ondersteunen.
"*" geeft vereiste velden aan
Uw VvE portefeuille beter in beeld?
Heeft u behoefte aan meer inzicht in uw VvE portefeuille? Of aan een plan van aanpak om de VvE-portefeuille te verduurzamen? Met een data-analyse krijgt u een goed beeld van de portefeuille. Heldere VvE beleidsuitgangspunten geven intern en extern meer duidelijkheid en het scoringsmodel kan u helpen bij de keuze welke VvE’s als eerste aan de beurt zijn. Neem contact op met onze adviseurs, zij denken graag met uw mee.
