Opgaven en middelen: eindelijk erkenning

Het inzicht waar op november 2018 in de motie Ronnes cs om is gevraagd, is beschikbaar. Hebben woningcorporaties voldoende financiële middelen om de maatschappelijke opgaven te realiseren? Dat blijkt niet het geval te zijn.

De conclusie van ABF en WSW

In de periode tot en met 2035 is van het benodigde investeringsniveau van € 116 miljard maar liefst 26% niet beschikbaar. De één na de andere regio loopt tegen haar financiële grenzen aan. De regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam wordt al in 2024 geconfronteerd met een tekort aan middelen. De andere regio’s, op vier kleine regio’s na, volgen successievelijk. Dit is de centrale conclusie van het onderzoek dat door ABF en WSW is uitgevoerd.

ABF heeft zeer gedetailleerd de opgaven voor de corporatiesector geïnventariseerd. De omvang van de nieuwbouw is afgestemd op de ontwikkeling van de doelgroep. Een belangrijk onderdeel van de investeringsopgave is de verduurzaming. Er is onder meer rekening gehouden met flexwoningen, sloop, verkoop en woningverbeteringen. Ook betaalbaarheid komt aan de orde, waardoor het huurniveau ten opzichte van de inflatie slechts in beperkte mate stijgt.

Nieuwbouw wordt het kind van de rekening

Dat deze stapeling van opgaven te veel van het goede is, laat de doorrekening van WSW zien. Het WSW toetst de mogelijkheid om te investeren aan de financiële ratio’s, met name de LTV en de ICR. Deze ratio’s mogen de grenswaarden niet onder- of overschrijden. Om vast te stellen wat mogelijk is, is bij de doorrekening aan de verduurzaming de hoogste prioriteit gegeven en aan de nieuwbouw de laagste. Dat leidt ertoe dat vooral de nieuwbouw het kind van de rekening is. Het tekort aan financiële middelen gaat op termijn ten koste van de benodigde nieuwbouw voor de doelgroep. Geen opwekkende boodschap bij het huidige grote woningtekort.

Conclusie is geen verrassing

Deze uitkomst is niet verrassend. Al sinds de invoering van de verhuurderheffing in 2013 is het duidelijk dat de investeringsmogelijkheden van de sector structureel tekort schieten. De afgelopen jaren werd het probleem manifester door de daling van de operationele kasstroom. In 2018 is de operationele kasstroom met 22% afgenomen. Recent heeft Finance Ideas het rapport Duurzaam bedrijfsmodel; een financiële invalshoek gepubliceerd. Uit dit rapport bleek ook al dat er geen sprake is van een financieel duurzaam bedrijfsmodel.

Nu dan de bevestiging uit Den Haag. Het belang van dit rapport is dat het Rijk nu niet meer om de hete brij heen kan lopen. In de brief aan de Tweede Kamer heeft minister Ollongren de uitkomsten onderschreven. De publicatie is tijdig genoeg om in de verkiezingsprogramma’s een doorwerking te kunnen krijgen. Het nieuwe kabinet kan dan volgend jaar oplossingen bieden.

Woningcorporaties komen in een neerwaartse spiraal

De kern van de financiële problematiek in de corporatiesector is dat investeringen amper tot geen rendement opleveren. En soms een negatief rendement. In de loop der jaren is het verdienmodel uitgehold. Kosten zijn sterk gestegen en de huren hebben dat tempo, ook vanwege de betaalbaarheid, niet bijgehouden. De netto kasstroom van een investering is steeds verder afgenomen. De consequenties zijn zichtbaar in de totale operationele kasstroom.

Uit het onderzoek Opgaven en Middelen blijkt dat de operationele kasstroom van de sector steeds verder afneemt. Hierdoor zijn er minder middelen beschikbaar om te investeren, waardoor een steeds groter deel van de investeringen met leningen moet worden gefinancierd. De mogelijkheid om te lenen wordt echter verder bekneld omdat investeringen steeds minder beleidswaarde opleveren. De onrendabele top stijgt en de leningsruimte neemt af.  Op deze wijze komt de woningcorporatie in een neerwaartse spiraal terecht van een dalende operationele kasstroom en een afnemende ruimte om te lenen. Het eigen vermogen daalt en de financiële continuïteit komt in het geding. Geen nieuw inzicht, wel goed dat het nu luid en duidelijk gecommuniceerd wordt.

Duurzaamheidsopgave: waar ligt het probleem?

Er is reden om afzonderlijk te kijken naar de duurzaamheidsopgave. In het Klimaatakkoord heeft de corporatiesector zich beschikbaar gesteld als startmotor om de woningvoorraad CO2-neutraal en aardgasvrij te krijgen. Onderdeel van de maatschappelijke opgaven is dat tot en met 2035 in totaal 686.000 huurwoningen verduurzaamd worden. Met dit aantal zou de corporatiesector op schema liggen om in 2050 volledig CO2-neutraal en aardgasvrij te zijn. Het gaat in de periode 2020 – 2035 om een investeringsbedrag van € 23,4 miljard.

Het probleem ligt niet zo zeer in dit investeringsniveau, maar in de consequenties voor de exploitatie. In het onderzoek Opgaven en Middelen is rekening gehouden met een extra toename van de huur van € 250 en een stijging van de onderhoudslasten van € 600 per verduurzaamde woning. De extra onderhoudslasten vloeien met name voort uit de levensduur van installaties (15 jaar). De kosten van het vervangen van installaties zijn als een jaarlijks onderhoudsbedrag uitgesmeerd over deze periode van 15 jaar. De financiële consequenties zijn tamelijk dramatisch.

De verslechtering van de operationele kasstroom van de corporatiesector komt voor een groot deel op conto van deze verduurzaming. Bovendien hebben de duurzaamheidsinvesteringen een negatief effect op de beleidswaarde van circa  € 8.500 per verduurzaamde woning. Verduurzaming is belangrijk, maar kan van woningcorporaties verwacht worden dat ze investeringen doen die niet alleen zichzelf niet terugverdienen, maar tijdens de exploitatie meer kosten dan ze opbrengen… ?

Halvering van de verhuurderheffing en hogere huurstijging

Ook zijn in het onderzoek Opgaven en Middelen verschillende beleidsopties op een rij gezet om te bezien wat er voor nodig is dat de corporatiesector de maatschappelijke opgaven wel kan realiseren. Twee opties steken er met kop en schouders bovenuit. Dat zijn een halvering van de verhuurderheffing en een jaarlijkse 0,5% hogere huurstijging.

Als de verhuurderheffing gehalveerd wordt, neemt de investeringsruimte fors toe. Hierdoor neemt het tekort aan investeringsruimte met twee derde af, van € 30,7 miljard naar € 10 mrd. Het vergt weinig rekenwerk om te zien dat bij een volledige afschaffing van de verhuurderheffing alle maatschappelijke opgaven tot en met 2035 uitgevoerd kunnen worden. Het effect van een huurstijging die jaarlijks 0,5% hoger ligt, is vergelijkbaar. Het tekort aan investeringsruimte is dan € 11,2 miljard. Een hogere huurstijging is ook een structurele oplossing. Als de kostenstijging 0,5% boven inflatie ligt, dan is het niet structureel vol te houden dat de huurstijging gelijk is aan inflatie.  Een combinatie van een halvering van de verhuurderheffing en een huurstijging van inflatie + 0,5% is een pakket maatregelen waarmee de corporatiesector de maatschappelijke opgaven kan uitvoeren.

Wat verandert er voor een afzonderlijke woningcorporatie?

Niets en toch ook weer veel. Woningcorporaties bepalen in samenspraak met de lokale belanghouders hun eigen prioriteiten bij de investeringen. Ook zullen woningcorporaties in veel gevallen in financieel opzicht niet tot de grens gaan die de toezichthouders hebben bepaald. Dit is ook “wenselijk voor de robuustheid van het stelsel”, zo staat in het hoofdrapport Opgaven en Middelen. Dat impliceert overigens dat een nog groter deel van de maatschappelijke opgaven niet zal worden gerealiseerd. Steeds meer woningcorporaties kiezen vanuit rentmeesterschap voor instandhouding van het eigen vermogen, in plaats van af te koersen op de ondergrens. Zo lang er geen investeringsplicht aan woningcorporaties wordt opgelegd – en dat zou zeer onwenselijk zijn – blijft deze beleidsruimte bestaan. Dat is wat er niet verandert.

Wat wel verandert is een groter bewustzijn dat er voor de sector geen sprake is van een financieel duurzaam bedrijfsmodel. Voor een evenwichtig beleid is het nodig een langere tijdshorizon in ogenschouw te nemen. Dat er de eerste vijf jaren geen financiële problemen zijn, is niet meer voldoende. Het gaat om de langere termijn. Vanuit de verplichting de financiële continuïteit te behouden, zullen keuzes gemaakt moeten worden over een langere tijdshorizon dan veelal gebruikelijk is. Prioritering van de eigen maatschappelijke opgaven zal het centrale thema worden.

Aan de slag met een duurzaam bedrijfsmodel?

Op 24 augustus, 25 augustus en 1 september 2020 geef ik een webinar waarin ik uitgebreid inga op het duurzaam bedrijfsmodel en de consequenties van functionele veroudering. Gezamenlijk duiken we dieper in het model, de tekortkomingen van de beleidswaarde, de functionele veroudering en ik bespreek zaken waar u rekening mee kunt houden. Lees meer over dit webinar.

Meer informatie over het model?

Bent u benieuwd naar de mogelijkheden van het Corporatie PrognoseModel? U levert ons de gegevens op basis van dVi en uw investeringsplannen. Met de uitkomsten kunt u een duurzame portefeuillestrategie ontwikkelen waarmee u ook rekening houdt met de noodzakelijke investeringsopgaven in de verdere toekomst. Lees hier meer over het model en de mogelijkheden of neem direct contact op met Johan Conijn.