Wonen en zorg: 3 tips voor samenwerken met particuliere initiatieven

Het particuliere initiatief: het lijkt een trend die past bij een toenemende behoefte aan maatwerk in zorg en begeleiding. Steeds vaker ontvangen woningcorporaties verzoeken van particuliere initiatieven om woningen met gemeenschappelijke ruimten te ontwikkelen. Hoewel een groot deel van de corporaties enthousiast is over de maatschappelijke meerwaarde, blijkt vaak ook lastig om dergelijke initiatieven inhoudelijk en financieel tot een haalbaar investeringsvoorstel te brengen. Hierbij drie tips om tot betere oordeelsvorming en samenwerking te komen.

#1: Stel een beoordelingskader op

Particuliere initiatieven – waaronder ook ouderinitiatieven – zijn een bijzondere tak van sport binnen de corporatiesector. Initiatiefnemers zijn met hart en ziel aan het project verbonden, wat in het algemeen een garantie is dat de samenwerkingspartner zich maximaal inzet om het project tot een succes te maken. De keerzijde van die medaille is soms dat er vanuit de krachtige betrokkenheid verwachtingen en wensen bestaan die binnen de kaders van woningcorporaties niet realiseerbaar zijn.

Andere aandachtspunten zijn bijvoorbeeld de afspraken over de wijze van verhuur, de bestuurlijke en financiële stabiliteit van het initiatief (vraag een businesscase op!) en de toekomstbestendigheid van de wijze waarop de zorg wordt georganiseerd. Tot slot is van belang om heldere samenwerkingsafspraken te maken voor de exploitatiefase van het gebouw. Een duidelijk afwegingskader helpt de interne organisatie in de oordeelvorming. Ook helpt het om aan de bestuurders van particuliere initiatieven te laten weten wat zij minimaal moeten organiseren om met de corporatie in gesprek te komen.  

#2: Creëer duidelijkheid over doelgroep en bijbehorende vastgoed financiering

De doelgroep van het initiatief bepaalt in sterke mate hoe de financiering van het vastgoed plaatsvindt. De zorgindicaties van bewoners kunnen variëren van Wlz-indicaties voor 24-uurs zorg tot Wmo-indicaties voor ondersteuning. Vervolgens is de vraag hoe de zorgindicaties worden ‘verzilverd’.

Intramurale zorg en NHC

Bij intramurale zorg is het verblijf onderdeel van de zorg en is de zogeheten ‘normatieve huisvestingscomponent’ (NHC) beschikbaar. Intramurale zorg met verblijf heeft in de praktijk echter vaak niet de voorkeur van het initiatief omdat het zorgpakket relatief aanbodgericht is. De zoektocht naar kleinschaligheid en maatwerk is nu juist vaak de aanleiding om een particulier initiatief te starten. Ook is het de zorgaanbieder die de vastgoedvergoeding ontvangt en logischerwijs huurder van het gebouw wordt. Dat kan – al dan niet gevoelsmatig – impact hebben op de invloed die het initiatief heeft op de ontwikkeling en exploitatie van het gebouw. Hoewel gebruikmaken van de NHC in financieel opzicht aantrekkelijk kan zijn (afhankelijk van de doelgroep), sturen de meeste particuliere initiatieven daarom op het scheiden van wonen en zorg.

Scheiden van wonen en zorg

In het geval van scheiden van wonen en zorg huurt de bewoner direct of via onderhuur zelf de woning. De zorg wordt geleverd via een ‘volledig pakket thuis’, een ‘modulair pakket thuis’ of een PGB. Bij het scheiden van wonen en zorg heeft passend toewijzen vaak impact op het huurniveau dat kan worden gerealiseerd. De doelgroep heeft vrijwel altijd een laag inkomen, zodat de huurprijs als gevolg van passend toewijzen niet hoger mag zijn dan € 680 per woning per maand (tenzij de corporatie bereid is om de beperkte uitzonderingsruimte in te zetten, maar dan is betaalbaarheid voor de bewoners een vraagstuk).

Deze huurprijs leidt vaak tot een financiële uitdaging in de businesscase van de corporatie. Daarbij komt dat extra functionaliteit ten behoeve van het zorggeschikt maken van de woningen plus de aanwezigheid van gemeenschappelijke ruimten het gebouw duurder maken dan een regulier woongebouw. Subsidies en de PGB-toeslag voor kleinschalig wonen kunnen helpen om de financiële dekking te verbeteren, maar een financieel haalbaar scenario vergt afstemming en kennis van beschikbare regelingen.

#3: Goede afstemming van rollen en verwachtingen alle betrokkenen

De praktijk laat zien dat particuliere initiatieven voor alle betrokken partijen een zoektocht zijn. Vaak heeft het bestuur van het initiatief relatief weinig of geen kennis van de (on)mogelijkheden van een woningcorporatie en bestaat ook geen duidelijk programma van eisen op het niveau waarmee een corporatie haar businesscase kan opstellen. Daarbij speelt ook de leverancier van de zorg een rol, want die moet aangeven welke specifieke zorgvoorzieningen noodzakelijk zijn.

Voor een woningcorporatie is het lastig om de doelgroep, de financiering van wonen en zorg en de bijbehorende mogelijkheden voor verhuur en financiering van het vastgoed te doorgronden. En daarnaast spelen de gemeente en de zorgaanbieder een belangrijke rol in de ontwikkelfase en de exploitatiefase.

Het is een open deur, maar heldere communicatie en verwachtingsmanagement zijn essentieel om een particulier initiatief tot een succes te maken. Een onafhankelijke procesbegeleider kan helpen om de juiste onderwerpen op tafel te krijgen, tot duidelijke afspraken te komen en waar nodig bruggen te slaan tussen de verschillende leefwerelden en (on)mogelijkheden van de betrokken partijen.

Vragen over het samenwerken met particuliere initiatieven

Heb je vragen over deze tips of wil je meer weten over de mogelijkheden voor jouw corporatie? Neem contact op met Michiel Majoor of bekijk onze expertise rondom wonen en zorg.

Direct zelf aan de slag om je kennis rondom wonen en zorg te vergroten? Bekijk hier onze opleidingen.