Onderzoek BZK: Financiering van wooncoöperaties

Wooncoöperaties worden in de praktijk geconfronteerd met een financieringsproblematiek als zij een wooncomplex willen verwerven of realiseren. Dit is geen onbekend probleem en al regelmatig gesignaleerd. In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties hebben Johan Conijn en Stan Wetzels een onderzoek uitgevoerd naar deze problematiek. Centraal staat de financiering door banken waar wooncoöperaties op zijn aangewezen. Ze hebben de belangrijkste bevinden uit het onderzoek voor u samengevat.

Handig: Staat u aan het begin van een financieringstraject met uw bank? Bekijk hier het voorbeeldmodel wat u kunt gebruiken voor uw businesscase (xlsm bestand).

Getaxeerde marktwaarde als uitgangspunt

Het is bij de financieringsproblematiek van belang onderscheid te maken tussen wooncoöperaties die via een woningcorporatie een complex verwerven, en de wooncoöperaties die zelf een wooncomplex laten bouwen of een wooncomplex kopen van een andere partij dan een woningcorporatie. In de eerste situatie kan de woningcorporatie financiële faciliteiten verstrekken aan de wooncoöperatie, waarmee er in principe geen dan wel in veel mindere mate een financieringsprobleem zou behoeven te zijn. Als de toegestane korting van 50% op de getaxeerde marktwaarde wordt verstrekt, zou het mogelijk moeten zijn een krediet voor de andere 50% te verkrijgen. Een wooncoöperatie die bij een woningcorporatie een complex wil verwerven, wordt er wel mee geconfronteerd dat de animo bij woningcorporaties zeer gering is, mede omdat het voor woningcorporaties financieel onaantrekkelijk is.

Beleidswaarde als uitgangspunt

In de regelgeving is sprake van een ‘korting’. Een andere invalshoek is om niet de getaxeerde marktwaarde maar de beleidswaarde als uitgangspunt te nemen. De beleidswaarde is de waarde die het wooncomplex voor de woningcorporatie heeft bij de verhuur aan de doelgroep. Aangezien de leden van de wooncoöperatie ook tot de doelgroep behoren, zou de beleidswaarde ook de prijs kunnen zijn waarvoor de overdracht van het wooncomplex aan de wooncoöperatie zou kunnen plaatsvinden. Ten opzichte van de beleidswaarde behoeft geen ‘korting’ te worden gegeven. Verder wordt bij de bepaling van de beleidswaarde al rekening gehouden met het toekomstige onderhoud. Als er meer onderhoud nodig is, zal de beleidswaarde lager zijn. Dat wooncoöperaties een budget meekrijgen van de onderhoudsreservering van vijf jaar is dan dubbelop.

Zelf een wooncomplex bouwen of kopen

Voor wooncoöperaties die via nieuwbouw of via aankoop van een marktpartij een wooncomplex willen verwerven ligt het anders. Deze laatste categorie wooncoöperaties wordt in de verschillende fases met andere problemen geconfronteerd:

• Tijdens de initiatief- en de planfase is bancaire financiering in principe niet mogelijk omdat er geen onderpand is.
• Tijdens de bouwfase is het lastig om een bank te vinden die krediet wil verlenen en de omvang van het krediet dekt niet de volledige ontwikkel- of aankoopkosten.

Deze wooncoöperaties worden genoodzaakt in deze fases een substantieel deel van de benodigde middelen zelf als eigen geld in te brengen, via subsidies binnen te halen of met crowdfunding op te halen. Dat blijkt in de praktijk weerbarstig en zeer tijdrovend. In veel gevallen lukt het niet en deze problematiek is een groot afbreukrisico voor wooncoöperaties.

Waarom is de financiering via banken zo lastig?

Financiering van wooncoöperaties door banken is lastig en daar zijn verschillende oorzaken voor aan te wijzen:

1. Er zijn weinig banken die aan wooncoöperaties financiering verstrekken. Bij veel banken past deze financiering niet in het kredietbeleid. Hierbij speelt ook een rol dat banken hoge administratieve lasten hebben vanwege de uitgebreide informatie die ze over hun klanten moeten beschikken.
2. Voor de bank is de wooncoöperatie een zakelijke klant. Het krediet wordt verleend aan de wooncoöperatie. De wooncoöperatie is een verhuurder van woningen en de vergelijking met eigenaar-bewoners gaat dan ook niet op.
3. De wooncoöperatie is voor de bank een niet-professionele klant. Dat impliceert dat er een extra zorgplicht is voor de bank. Bovendien loopt de bank een reputatierisico als het onverhoopt misgaat.
4. De bank verleent in principe alleen krediet als er een onderpand is. Het onderpand vormt de zekerheid voor het onverhoopte geval dat de wooncoöperatie rente en aflossing niet (meer) kan betalen.
5. Voor de hoogte van het krediet dat een bank verstrekt, zijn twee invalshoeken van belang, te weten de getaxeerde marktwaarde van het wooncomplex en de huurinkomsten van de wooncoöperatie. In de praktijk leidt dit ertoe dat het krediet 70, hooguit 80% van de getaxeerde marktwaarde bedraagt.

Deze schets vanuit het perspectief van de bank laat zien dat niet verwacht mag worden dat banken het financiële probleem van wooncoöperaties zullen oplossen. Dit is overigens geen nieuw inzicht: Het is in de praktijk gebleken dat een wooncoöperatie een aanzienlijke korting nodig heeft om een sluitende businesscase mogelijk te maken.

Stimuleringsregeling wonen en zorg als oplossingen financieringsproblematiek

Er zijn de afgelopen jaren wel oplossingen ontwikkeld voor de financieringsproblematiek van wooncoöperaties. Deze oplossingen zijn gebaseerd op ondersteuning van overheden, Rijk of gemeente. Deze regelingen zoals die zijn ontwikkeld door de gemeente Amsterdam, maken gebruik van overheidsleningen of overheidsgaranties die aan de bank worden verstrekt. Aantrekkelijk is de Stimuleringsregeling wonen en zorg van het ministerie van VWS. Deze regeling kent de volgende bouwstenen:

• Tijdens de initiatieffase wordt er een subsidie verstrekt.
• Tijdens de planfase verstrekt het Rijk een lening waarvan de rente kan worden bijgeschreven. Deze lening dekt maximaal tweederde van de kosten in deze fase.
• Tijdens de bouwfase verstrekt het Rijk een garantie op de ‘top’ van de bancaire lening. Van het totaal benodigde bedrag, verstrekt de bank een krediet van 85%, waarvan 12% geborgd door het Rijk. De eigen inbreng van de wooncoöperatie is 15%.

Onder zekere voorwaarden kunnen wooncoöperaties nu ook al van deze regeling gebruik maken. Het is een optie om de reikwijdte van deze regeling te verruimen zodat de regeling voor alle wooncoöperaties toegankelijk is. Verder is de omvang van de eigen inbreng een aandachtspunt. Dat er een eigen inbreng is, is wenselijk. Daarmee hebben de leden van de wooncoöperaties ook ‘skin in the game’. Ze hebben er direct eigenbelang bij dat de wooncoöperatie goed functioneert. De omvang van de eigen inbreng dient wel aan te sluiten bij financiële mogelijkheden van de leden van de wooncoöperatie.

Duidelijkheid nodig in beleidsmatige dilemma

Het beleidsmatige dilemma is duidelijk. Als een wooncoöperatie zonder steun van een woningcorporatie een woningcomplex wil verwerven, vormt in de praktijk de omvang van de benodigde eigen middelen een lastig te nemen barrière. De hiervoor ontwikkelde oplossingen leunen op overheidssteun, in de vorm van subsidie, geldlening of garantie. Dit is op zich niet anders dan in de koopsector en de corporatiesector waar de bewoner ook (indirect) wordt gesubsidieerd. Een wooncoöperatie kan in de praktijk, uitzonderingen daargelaten, ook niet zonder een vorm van overheidssteun. De beleidsmatige afweging is of het maatschappelijke belang dat wooncoöperaties verder tot ontwikkeling komen, een toereikende vorm van overheidssteun rechtvaardigen.

Het antwoord kan ‘neen’ zijn, en dan kan bijvoorbeeld de beheeercoöperatie worden gestimuleerd waarbij geen eigendom vereist is. Het antwoord kan ook ‘ja’ zijn. In dat geval is het nodig een regeling te ontwikkelen waarmee die overheidssteun wordt vorm gegeven. De verschillende wooncoöperaties hebben wel behoefte aan deze duidelijkheid.

Over het onderzoek Financiering van wooncoöperaties

Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Reden voor het onderzoek zijn de problemen waar wooncoöperaties mee te maken krijgen als ze een wooncomplex willen verwerven of realiseren. Centraal staat de financiering door banken waar wooncoöperaties op zijn aangewezen.

Het onderzoek heeft plaatsgevonden via een groot aantal gesprekken met initiatiefnemers van verschillende wooncoöperaties, met adviseurs en beleidsmakers die actief zijn op dit onderwerp, en met een aantal banken om inzicht te krijgen in de overweging om wel dan niet financiering aan wooncoöperaties te verstrekken. Daarnaast zijn documenten bestudeerd. Het gaat hierbij ook om veel informatie die door wooncoöperaties zijn verstrekt.

Op zoek naar een model als voorbeeld voor uw financieringstraject met uw bank?

Wij hebben een voorbeeldmodel opgezet die u kunt gebruiken voor uw businesscase ter ondersteuning van uw financieringstraject met de bank. Het geeft u handvatten en inzichten voor uw financieringstraject. Bekijk het model (xlsm bestand).