Attentie: Verplichte marktwaardering zorgvastgoed komt eraan

Als leerpunt uit de kredietcrisis zijn toezichthouders op de bankensector extra kritisch op het (opnieuw) ontstaan van zogeheten non-performing loans. In goed Nederlands: leningen die te groot zijn in verhouding tot het onderpand. Als gevolg hiervan heeft de European Banking Authority een richtlijn opgesteld die onder andere aangeeft dat strenger moet worden gekeken naar de waarde van onderliggend vastgoed. Vooralsnog heeft de Nederlandse toezichthouder DNB aangegeven dat zij de richtlijn integraal overneemt. Vanaf medio 2021 geldt daarom als gevolg van de EBA-richtlijn de marktwaarde voor het bepalen van de onderpandwaarde van nieuwe leningen. Vanaf medio 2022 moet naar verwachting al het vastgoed op basis van marktwaarde worden gewaardeerd.

Voor eigenaars van zorgvastgoed is dit relevant nieuws, want het betekent dat de huidige waardering van zorggebouwen via veelal de WOZ-waarde moet worden vervangen door een volledige marktwaardering door een taxateur. En als de waarde van het onderpand anders (substantieel lager) wordt ingeschat, dan is het mogelijk dat leningconvenanten worden doorbroken en banken uw instelling extra eisen opleggen of het beperkt uw toekomstige financieringsmogelijkheden.

WOZ-waarde versus ‘marktwaarde’

De WOZ-waarde bij zorgvastgoed wordt bepaald op basis van de ‘gecorrigeerde vervangingswaarde’. Dat is de herbouwwaarde van het gebouw minus de afschrijvingen wegens technische en functionele veroudering. Dit is een heel ander waardebegrip dan de marktwaarde (formeel: ‘marktwaarde in verhuurde staat’). De marktwaarde is afhankelijk van vraag en aanbod en wordt als leidend waardebegrip gebruikt door beleggers en woningcorporaties. Het gebruik van marktwaarde kan een risico vormen indien de marktwaarde lager uitvalt dan de WOZ-waarde. Immers, dan verslechteren de financiële ratio’s zoals de loan-to-value ratio en ontstaat – in elk geval op papier – extra risico voor de bank.

Voorspelbaarheid van de verhouding marktwaarde/WOZ-waarde

Vanuit onze ervaringen met woningcorporaties en beleggers beschikt Finance Ideas over informatie ten aanzien van de WOZ-waarde en de marktwaarde van (intramuraal) zorgvastgoed ultimo 2019. Een kort onderzoek op basis van 61 landelijk gespreide zorggebouwen van verschillende corporaties en beleggers laat zien dat ruim een kwart van de gebouwen een lagere marktwaarde dan WOZ-waarde heeft (figuur 1).

Opvallend is dat de spreiding groot is. Uit ons onderzoek blijkt dat kenmerken zoals bouwjaar en locatie geen significant verband opleveren met de verhouding tussen marktwaarde en WOZ-waarde. Dat is vanuit het perspectief van de zorginstelling als eigenaar onprettig, want het blijkt – in elk geval op basis van deze gegevens – onmogelijk om te voorspellen bij welke gebouwen de marktwaarde lager gaat uitvallen dan de WOZ-waarde.

Wat is het risico voor mijn instelling?

Het hanteren van de marktwaarde als waardebegrip voor het bepalen van financiële ratio’s maakt zorginstellingen meer gevoelig voor marktontwikkelingen in de beleggersmarkt. In de afgelopen jaren is de waarde van zorgvastgoed snel toegenomen als gevolg van de grote beschikbaarheid van kapitaal en de relatief sterke en zekere huurkasstroom. Ondanks Covid-19 zien wij op dit moment (nog) geen breuk in deze positieve trend. Dat neemt niet weg dat marktwaarden op enig moment ook weer zullen dalen. Als instelling kunt u hier geen invloed op uitoefenen en beweegt een ratio als de loan to value mee met de markt.

Hoe kom ik tot een goede marktwaardering?

Een goede marktwaardering vergt specialistische kennis. Niet alleen van het vastgoed, maar vooral ook van het taxatieproces en de gehanteerde uitgangspunten. Daarnaast moet uw instelling de marktwaardering (laten) organiseren en zijn er kosten mee gemoeid. Wij adviseren u om in de eerste plaats op drie dingen te letten:

1. Op orde brengen van vastgoedinformatie en het taxatieproces
2. Selectie van de taxateur
3. Beoordeling van de uitkomsten

1: Op orde brengen van vastgoedinformatie en het taxatieproces

Het op orde hebben van vastgoedinformatie is van groot belang. Zo zijn bijvoorbeeld actuele tekeningen, een NEN-meting van bruto en verhuurbaar vloeroppervlak en eventuele huurovereenkomsten met andere gebruikers noodzakelijk voor een goede waardering. Dit geldt ook voor de marktwaardebepaling van nog te ontwikkelen gebouwen. Daarnaast is het verstandig om het proces in te richten, omdat marktwaarderingen periodiek moeten worden herijkt. Bij woningcorporaties en commerciële beleggers geldt bijvoorbeeld een eis dat elk object minimaal eens per drie jaar volledig moet worden getaxeerd. Finance Ideas kan uw instelling ondersteunen bij het opstellen van een lijst met de benodigde informatie en het inrichten van het taxatieproces.

2: Selectie en invloed van de taxateur

De marktwaardering wordt uitgevoerd door een taxateur. De taxateur moet voldoende deskundig zijn op het gebied van zorgvastgoed. Alle grote, landelijk werkende taxateurs hebben daartoe gespecialiseerde mensen beschikbaar. Ook bestaan gespecialiseerde taxatiebureaus voor zorgvastgoed. Dat betekent nadrukkelijk niet dat verschillende taxateurs tot precies dezelfde marktwaarde komen. Zeker bij specifiek vastgoed zoals zorgvastgoed merken wij dat verschillende taxateurs tot (significant) verschillende marktwaarden komen, omdat ze vanuit hun eigen referentietransacties en visie op de markt werken. Ook bestaan verschillen in voorwaarden en tariefstelling. Een goede marktwaardering begint daarom met het selecteren van de juiste taxateur. Ook hierbij kunnen onze adviseurs u ondersteunen door het begeleiden van het selectieproces en het toetsen van de inhoud en marktconformiteit van offertes.

3: Beoordelen van uitkomsten 

Zodra u de uitkomsten van de waardering (in concept) ontvangt, is het zinvol om deze kritisch te beoordelen. Omdat verschillende taxateurs vanuit hun eigen visie en referentietransacties werken, kan het wenselijk zijn om een onafhankelijke partij mee te laten kijken naar de uitkomsten. Wij beoordelen de uitkomsten van taxaties vanuit de ervaringen bij het beoordelen van de marktwaarde van zorgvastgoed bij beleggers en woningcorporaties.

Vragen over de marktwaardering van uw zorgvastgoed?

Heeft u vragen over deze regeling? Of wilt u sparren met onze adviseurs over welke invloed dit heeft op uw situatie? Neem contact op met Michiel Majoor of Corstiaan Verweij.