Woonforte over haar financieel beleid, prioriteiten en de begroting

Met alle onzekerheden is de begroting dit jaar wel een hele grote uitdaging voor de corporatiesector. Hoe ga je als corporatie om met de oplopende inflatie, energieprijzen en het beleid uit de Nationale Woon- en Bouwagenda? Hoe blijf je financieel gezond op korte én lange termijn? In gesprek met Woonforte duiken we in haar financieel beleid. Gijs van Ooi, manager financiën en bedrijfsvoering en Peter van Holst, adviseur bedrijfsvoering, praten ons bij over het maken van keuzes, prioriteiten en de voordelen van dit proces voor de meerjarenbegroting.

Hoe omschrijven jullie het financieel beleid van Woonforte?

Bij Woonforte willen we altijd meer doen: niet roekeloos, maar heel weloverwogen. De spelregels die we nu als organisatie hebben afgesproken, maken het mogelijk dat we ook meer kunnen doen. We zoeken grenzen op, maar behouden nog steeds een veilige vluchtstrook. Als corporatie wil je zoveel mogelijk volkshuisvestelijk presteren, zonder dat de financiële continuïteit in gevaar komt. In ons financieel beleid hebben we de methodiek vastgelegd om te bepalen wat voor ons een aanvaardbaar risico is. In overleg met onze stakeholders bepalen we wat onze prioriteiten zijn en op welke manieren we effectief en doelmatig volkshuisvestelijk kunnen presteren.

Wat was de aanleiding om met het financieel beleid aan de slag te gaan?

Met de afschaffing van de verhuurderheffing kwam er meer financiële armslag. Welke keuzes maak je? Wat doe je wel en niet? Welke ratio’s houd je aan? Dat denkproces begon met de kaderbrief. Daarmee maak je opnieuw keuzes. Het geeft de mogelijkheid om je financiële impact af te zetten tegen de volkshuisvestelijke impact en het zorgt dat je nadenkt over welke prioriteiten je als organisatie hanteert.

Tip: We hebben een template ontwikkeld dat u kunt gebruiken voor het opstellen van de kaderbrief.

Hoever gaan jullie daarin met het nemen van risico’s?

We zitten in extreem onzekere tijden, dus daar houden we rekening mee. Je wilt als organisatie wendbaar blijven en snel kunnen inspelen op veranderende omstandigheden. Jaarlijks bij de kaderbrief herijken wij onze interne streefwaarden op basis van actuele wat-als-scenario’s. We brengen de impact van mogelijke bijstuurmaatregelen in kaart, zodat we in staat zijn om snel bij te sturen. Met de Monte Carlo-analyse hebben we de overschrijdingskans ten aanzien van de interne streefwaarde en externe norm inzichtelijk gemaakt. Deze bepaalt onze risicobereidheid.

Tip: Lees ook het artikel Scenarioanalyses voor normenkader en begroting: hoe en wat?

Hoe helpt het financieel beleid jullie in het proces met de meerjarenbegroting?

Het maakt het proces van de meerjarenbegroting efficiënter omdat de kaders vast staan. We kunnen direct aan de slag om de impact inzichtelijk te maken van niet-beïnvloedbare factoren zoals gewijzigde parameters, wetgeving en andere situaties. Dit geeft ook inzicht in of het nodig is om bij te sturen aan ingerekende programma’s. De uitkomst van onze doorrekening toetsen we vervolgens aan de interne streefwaarden die zijn vastgesteld. Het financieel beleid is dus eigenlijk een sterk handvat om keuzes te legitimeren, zowel intern als naar onze stakeholders. Tegelijk zorgt het voor minder discussie omdat je het proces gezamenlijk hebt doorlopen. Er is minder subjectiviteit doordat keuzes zijn onderbouwd en het resultaat zichtbaar is. Die onderbouwing helpt met het inzicht waarom je wel of niet potentieel in de problemen kunt komen. Dat geeft vertrouwen en rust, vooral in deze onzekere tijden.

Hoe gaan jullie om met de investeringsplannen binnen de begroting?

Ook dit proces gaat efficiënter omdat je snel nieuwe scenario’s kunt draaien. Met de afschaffing van de verhuurderheffing staan we voor nieuwe keuzes en het is fijn dat je flexibel verschillende inzichten kunt genereren. Met het budgetteren van onrendabele toppen maken we het vermogensbeslag van onrendabele investeringen zichtbaar. Dat is de leidraad voor het toetsen van onze investeringsvoorstellen. Hierdoor zorgen we dat ons eigen vermogen zich ontwikkelt, overeenkomstig aan onze begroting. Een borging dat ons eigen vermogen ook op lange termijn van voldoende niveau blijft.

Hoe is dat gekoppeld aan de bijstuurmogelijkheden?

Bijstuurmogelijkheden maken onze corporatie snel en wendbaar. Het is een fijne gedachte dat je weet dat er mogelijkheden op de plank liggen. De impact per sturingsinstrument hebben we tijdens het opstellen van de kaderbrief berekend. Daarbij is nagedacht over diverse situaties die zich eventueel voor gaan doen. Dat maakt dat je snel kunt schakelen en dat geeft vertrouwen. Incidentele overschrijding is niet per definitie erg, mits de bijstuurmaatregelen voldoende zijn om in te kunnen grijpen.

Hoe gaan jullie daarbij om met de priotisering van opgaven?

Onze prioriteiten zijn vorig jaar vastgesteld na afstemming met de stakeholders. Beschikbaarheid en betaalbaarheid kregen een hogere prioriteit ten opzichte van verdere verduurzaming. Vervolgens zie je dat de politieke ontwikkelingen invloed hebben op deze priotisering. De recente energiecrisis zorgt dat duurzaamheid belangrijker wordt. Dan is het nodig om opnieuw discussie te voeren, intern en met onze stakeholders. Daarbij stel je vragen als: welk probleem is nu het grootst? Je komt automatisch terug bij de basis: zonder dak boven je hoofd hoef je niet te praten over betaalbaarheid of verduurzaming.

Hoe zien jullie de korte en middellange termijn versus de lange termijn?

Dat is een lastige spagaat. Je hebt te maken met de uitdagingen van nu zoals de oorlog in de Oekraïne, oplopende inflatie, energiearmoede, verduurzaming, wooncrisis, beschikbaarheid, etc. Daarbij moeten en willen we meer maatschappelijke impact maken en wil je ook dat er nog sociale huurwoningen zijn voor je kleinkinderen. Bij Woonforte raken we de kant van de lange termijn goed, wat nog beter zou kunnen is de afweging daarover in de besluitvorming.

Ook interessant: Begroting opstellen in hoogst onzekere tijden: vier uitdagingen en tips

Kun je daar een voorbeeld van geven?

We zien het risico van een enorme neerwaartse lijn bij een sterk afwijkend huurprijsbeleid ten opzichte van de inflatie. Dit heeft effect op de operationele kasstroomontwikkeling op de lange termijn. Dan moet je als corporatie een keuze maken of je wel of niet aan knoppen gaat draaien om ervoor te zorgen dat die lijn minder scherp naar beneden loopt. Wat als ik het nu niet doe? Kan ik daar dan over een jaar of twee nog invloed uitoefenen? Of heb je dan besluiten genomen waarbij je moet constateren dat je te laat bent? Het gaat daarbij niet zozeer om direct concrete actie, maar over dat je het gesprek voert zodat er weloverwogen keuzes worden gemaakt voor de lange termijn.

Wat willen jullie andere corporaties meegeven?

Denk vooraf goed na over hoe ingewikkeld je het proces wilt maken. Ook met een iets minder uitgebreid proces kun je een sterk financieel beleidsplan ontwikkelen. Betrek iemand die niet financieel geschoold is vanuit communicatie-oogpunt, werk je financieel beleid uit en leg het vast. Neem de belangrijkste uitkomsten mee in je begroting, dan heb je een mooie leidraad.

En als laatste tip: betrek er iemand bij die gewend is om in die termen te denken. Ik denk dat het echt als project gezien moet worden, met een externe projectleider. Iemand die kritische vragen kan stellen geeft een enorme meerwaarde, daar wordt het geheel beter en sterker van. Als we het zelf hadden gedaan, hadden we nooit deze uitkomst gehad. Nu hebben we een tool die ons een aantal jaren echt kan helpen met de financiële vraagstukken.

Vragen over uw financieel beleid of de meerjarenbegroting?

Heeft u behoefte aan ondersteuning bij het opstellen van de meerjarenbegroting? Of een kwaliteitscheck op uw bestaande begroting? Onze adviseurs ondersteunen corporaties bij het inzichtelijk maken van de kwaliteit en robuustheid van de meerjarenbegroting.

Heeft u vragen over de mogelijkheden voor doorrekening en het herijken van uw financieel beleid? Neem contact op met Victor Burger of lees hier meer over onze mogelijkheden.