Woonpalet over het herijken van haar portefeuillestrategie

Voor Woonpalet was het moment aangebroken om haar portefeuillestrategie te herijken. Hoe is dit proces verlopen? Hoe zijn ze omgegaan met ambities versus realiteit? En met de prioriteiten? Ramon Vos, manager vastgoed bij Woonpalet, praat ons bij over het proces en de beslissingen.

Allereerst: Kun je iets vertellen over Woonpalet?

Wij zijn een woningcorporatie met 2.000 huurwoningen in Zeewolde. Naast deze huurwoningen bieden we ook garages, bedrijfsruimten en koopwoningen aan. We verhuren niet alleen, maar onderhouden ons bezit ook netjes. Duurzaamheid speelt daarin een belangrijke rol. Dit doen we niet alleen. We werken nauw samen met onze huurders en de gemeente Zeewolde. Ook HBZ, onze huurdersvereniging Huurdersbelangen Zeewolde is een belangrijke gesprekspartner voor ons. Onze missie is om goede huisvesting te bieden aan iedereen die daar niet zelf in kan voorzien.

Wat was de aanleiding om aan de slag te gaan met een herijking?

De context van Woonpalet is de afgelopen periode sterk in ontwikkeling. De combinatie van sterk wisselende economische omstandigheden en grotere volkshuisvestelijke opgaven zorgde voor een grotere behoefte naar een nieuwe strategische koers.Voor ons dus het moment om naast de jaarlijkse herijking, dit jaar ook stil te staan bij onze strategische koers.

Waarom hebben jullie ervoor gekozen om dit extern te beleggen?

Woonpalet is met circa twintig medewerkers een compacte organisatie. Qua capaciteit en professionaliteit vonden we het prettig om hierin begeleid te worden. Daarnaast wilden we ook weer een nieuwe basis en benchmark creëren voor de ontwikkeling van vastgoedsturing naar de toekomst. De ervaring en onafhankelijkheid van een externe partij zoals Finance Ideas helpt dan om als organisatie een volgende stap te kunnen zetten. Door het stellen van de juiste vragen werden we aan het denken gezet en kwamen we tot inzichten die in eerste instantie buiten ons eigen blikveld lagen.

Hoe zijn jullie in de portefeuille omgegaan met ambities versus realiteit?

We vliegen dit vraagstuk heel pragmatisch aan. We wisten vooraf door de impact op onze oude meerjarenbegroting dat we aan knoppen moesten gaan draaien. Om dat te doen heb je wel een goede (omgevings)analyse en strategische afweging nodig. Ook een duidelijk beeld van de omvang van de opgave in de bestaande voorraad en de benodigde verversing van de portefeuille was gewenst. Met deze informatie ontstaat inzicht in wat er nodig is om de primaire taak van Woonpalet ook in de toekomst uit te kunnen blijven voeren. Vervolgens zijn we met het totaal aan informatie opnieuw in gesprek gegaan over onze ambities rondom verduurzaming en uitbreiding van de woningvoorraad.

Hoe hebben jullie daarin de prioriteiten bepaald?

Voor ons hebben kwaliteitsbehoud van de voorraad voor de zittende huurder en bestaande voorraad (inclusief duurzaamheid) de hoogste prioriteit. We zien het als onze primaire taak om zorg te dragen voor bestaande woningen en huurders. Daarbij kijken we ook naar de benodigde verversing van de woningvoorraad en naar de toekomstige doelgroepen. Ambities op het vlak van beschikbaarheid en uitbreiding van de woningvoorraad zijn daarin secundair.

Welke rol spelen trends en ontwikkelingen in demografie en macro-economie daarbij?

De demografie, met daarin de ouder wordende huurder en de kleiner wordende huishoudens, spelen de belangrijkste rol. Op macro-economisch vlak hebben we eerder bij de lagere rente voornamelijk de keuze gemaakt om meer nieuwbouw te realiseren. Gegeven de huidige financiële haalbaarheid van de wensportefeuille hebben we hier moeten prioriteren en volkshuisvestelijke concessies moeten doen. Dit resulteerde in meer verkopen dan voorheen en minder uitbreiding van de totale portefeuille. Daarnaast is er op kwalitatief vlak in het onderhoudsbeleid kritisch gekeken naar nut en noodzaak van verschillende levensduurcycli.

Wat waren de grootste eyeopeners tijdens het proces?

Onze woningvoorraad is gebouwd in de periode na 1984. Circa de helft van de portefeuille is gebouwd na 1990. Ondanks deze relatief jonge woningvoorraad en goede scores op bijvoorbeeld duurzaamheid zagen we dat we snel de financiële grenzen bereiken. Iets wat je niet direct verwacht met een jonge woningvoorraad waarbij (grootschalig)onderhoud niet het meest voor de hand ligt. Toch is juist door deze atypische portefeuille een groot deel van de woningvoorraad toe aan onderhoud (daken, kozijnen, glas en badkamers, keukens en toiletten) in een relatief korte periode. Dit valt samen in één beleidsperiode waardoor de operationele kasstroom en de ICR onder druk komt te staan. De huurverlaging van juli 2023 heeft dit probleem alleen nog maar groter gemaakt.

Wat is voor jullie de grootste meerwaarde van de herijking?

We hebben nu een professioneel opgebouwde strategie. Hij is herkenbaar, logisch en goed uitlegbaar binnen de organisatie en daarbuiten. De verschillende stappen en afwegingen zijn heel logisch geweest. Omdat je dit proces met elkaar doet, inclusief alle afwegingen en keuzes, zorgt het direct voor een groot intern draagvlak. Dit maakt het vervolg in de vertaling naar het tactische niveau en de operatie ook toegankelijker en daarmee makkelijker.

Welke tips wil je andere corporaties meegeven?

Zorg dat je portefeuillestrategie actueel is, dat is ontzettend waardevol. Het raakt veel onderdelen binnen je organisatie. Het gaat over de omgeving, om financiën en het vastgoed. Met een zorgvuldig proces in de portefeuillestrategie krijg je een integrale aanpak op diverse strategische vraagstukken. Het maakt de koers voor de organisatie ook helder en concreet. Daardoor is sturen makkelijker geworden en kunnen we sneller inspelen op kansen die voorbijkomen. Daarnaast doorloop je dit proces met de diverse afdelingen waardoor alle neuzen dezelfde kant op staan. Gezamenlijk bespreek je de prioriteiten en maakt weloverwogen keuzes. Dat zorgt voor veel intern inzicht, samenwerking en daardoor draagvlak.

Het was daarnaast voor mij persoonlijk, als relatieve nieuweling in de sector, heel waardevol om meegenomen te worden in diverse analyses, vraagstukken, dillema’s en strategische keuzes. Dit heeft ook mijn persoonlijke kennis verrijkt.

Meer weten over het herijken van de portefeuillestrategie?

Heeft u vragen over dit proces? Of behoefte om te sparren over de mogelijkheden voor uw corporatie? Lees hier meer over onze mogelijkheden of stel uw vraag aan Pieter Thoben.