Woonzorg Nederland over het realiseren van zorggeschikte woningen

Als woningcorporatie maak je de afweging tussen het scheiden van wonen en zorg of de klassieke intramurale zorg met verblijf. Zelfstandige woningen met VPT lijken in potentie een hoger rendement te kunnen realiseren dan reguliere sociale huurwoningen. Maar is dat in de praktijk ook zo en wat komt daarbij kijken?

De ontwikkeling en exploitatie van woonvormen met zorg is in de praktijk behoorlijk complex. Denk bijvoorbeeld aan intensiever beheer, samenwerken met andere partijen, de stimuleringsregeling voor zorggeschikte woningen en de financiële dekking van ontmoetingsruimten. Bij Woonzorg Nederland zijn diverse concepten ontwikkeld om met de opgave van de vergrijzing aan de slag te gaan. In een gesprek met Suzanne van den Eijnden-Rooijackers, portefeuillemanager bij Woonzorg Nederland, worden we bijgepraat.

Welke ontwikkelingen ziet Woonzorg Nederland op het gebied van wonen met zorg?

“We zien een aantal grote ontwikkelingen. De woningmarkt zit op slot. Wij staan in Nederland voor een enorme bouwopgave. Ook verduurzaming vraagt grote aandacht. En er dreigt een zorginfarct. Het WRR rapport ‘Houdbare zorg’ maakt kristalhelder dat de personele en financiële kant van het huidige zorgstelsel onhoudbaar is. Dit alles in een tijd waarin de investeringskracht in de corporatiesector onder druk staat. We moeten wonen en zorg voor senioren daarom anders organiseren. Die verantwoordelijkheid voelen en zien wij.”

Welke invloed heeft doorstroming op dit probleem?

“Doorstroming van senioren naar geschikte woningen draagt bij aan de uitdagingen op de woningmarkt en in de zorg. Veel ouderen hebben een sterke band met hun huidige woonplek. Ook zijn de woonlasten van de huidige woning vaak laag. Om hen te verleiden, liefst als ze nog vitaal zijn, moet je locaties kiezen die dichtbij voorzieningen liggen, aansluiten bij de woonwensen en aantrekkelijk zijn qua prijs-kwaliteitverhouding. Wij zien dat leefstijl en vitaliteit bepalen hoe senioren willen wonen, niet de leeftijd. Het woonconcept is dus belangrijk.”

Hoe speelt Woonzorg Nederland met haar portefeuillestrategie in op deze ontwikkelingen?

“Onze wensportefeuille richt zich op het toevoegen van per saldo 7.000 (zorggeschikte) wooneenheden in de sociale en middenhuur tegen 2035. Dat is inclusief panden die verkocht of gesloopt worden om nieuwbouw te realiseren. Ongeveer de helft zal worden ingezet voor (intensieve) thuiszorg in samenwerking onze zorgpartners, en de rest is bedoeld voor reguliere verhuur aan senioren. Dit betekent dat we kijken naar locaties waar de vraag naar dit soort woningen en eventuele zorg groot is en waar we de juiste voorzieningen kunnen bieden.

In lijn met het kabinetsbeleid, willen wij onze zorgvastgoedportefeuille in omvang gelijk houden. Dat vraagt de komende jaren forse investeringen in verduurzaming, transformatie en sloop-nieuwbouw.”

Welke woonvormen hanteren jullie?

“Wij hebben vijf woonvormen ontwikkeld die passen bij specifieke woonwensen van verschillende doelgroepen. De woonvormen verschillen van elkaar qua vastgoedkenmerken en dienstverlening.

Onze basis is ‘G’oud’. Deze woonvorm staat voor  Een fijne, eigen woning die goed, gezellig en ondernemend ouder worden mogelijk maakt. De ontmoetingsruimte is belangrijk, omdat we weten dat ontmoeting  de sleutel is om eenzaamheid tegen te gaan. Door je buren te leren kennen verhoogt het de betrokkenheid en burenhulp. Daarnaast zijn aspecten zoals toegankelijkheid en veiligheid belangrijk. Onze dienstverlening wordt ondersteund met de Woonzorg-thuis app, en onze bewonersconsulent is het vaste aanspreekpunt in het complex.

Naast ‘G’oud’ hebben we vier andere vormen. De één is gericht op zelfstandig wonen en samen leven; G’oudsamen is een community vorm. De andere heeft een centrale functie in de buurt; BuurtG’oud. Daarnaast hebben we twee vormen die zich richten op het faciliteren van (intensieve) zorg: ‘G’oud geregeld’ en ‘Zorgwonen’, waarbij deze laatste gericht is op intensievere zorgbehoeften.”

Waarom is standaardisering voor jullie zo belangrijk?

“Standaardisatie is geen doel, maar een middel om de ontwikkeling van onze woonvormen vlot en beheersbaar op te schalen, betaalbaar te houden én passende dienstverlening te bieden, zonder in te boeten op kwaliteit. Ook zorgen de woonvormen voor herkenbaarheid en duidelijkheid bij partners, zoals zorgpartijen en gemeenten.”

Zorgpartijen vragen soms de kwaliteit van een verpleeghuis voor de prijs van een sociale huurwoning. Hoe zie jij dit?

“Het gebeurt ons geregeld dat wij met een zorgpartij in gesprek gaan over een zelfstandige woonvorm met zorg, maar dat tijdens de gesprekken blijkt dat ze een verpleeghuis verwachten voor een sociale huurprijs. Het korte en eerlijke antwoord is dat dat niet haalbaar is. De investerings- en exploitatiekosten en het vastgoedrisico liggen hoger bij zorgvastgoed dan bij reguliere woongebouwen. Niet voor niets is er ook een andere financieringsgrondslag. Ik vind het belangrijk dat zorgpartijen realistische verwachtingen hebben en begrijpen dat er grenzen zijn aan wat financieel en operationeel mogelijk is. Voor een goede samenwerking moeten beide partijen een verantwoorde businesscase op de lange termijn hebben. Helaas komen we er ook soms niet uit.’

Ook interessant: Rendement extramurale zorgwoning haalt intramurale ouderenzorg (bijna) in

Welke uitdagingen zie je in de praktijk bij zelfstandige zorggeschikte woningen?

“Voor corporaties liggen de uitdagingen in de businesscase, de intensiteit van het beheer van en de samenwerking met zorgpartijen. Macro is de toegankelijkheid van de zorg voor bewoners met de laagste inkomens een maatschappelijke uitdaging.

De meerkosten van zorggeschikte woningen liggen hoger dan de beschikbare subsidie. De zeer intensieve beheer- en hogere onderhoudskosten drukken langjarig op de businesscase. Als je dan gaat rekenen komt de businesscase nooit uit als de huurprijs op de eerste aftoppingsgrens ligt, en zelfs met huren op de liberalisatiegrens is het rendement zeer laag. Als corporatie kunnen we het ons niet permitteren om steeds onrendabele investeringen te doen, ook al is het product maatschappelijk gezien gewenst. Daarvoor is de totale opgave voor de sector te groot. Kortom, het wenkende rendementsperspectief dat in het artikel Zorggeschikte woning: fors meer rendementspotentie dan regulier appartement wordt geschetst, verlangt naar mijn mening op onderdelen nuancering.”

Daarnaast vormt de samenwerking met zorgpartijen een extra uitdaging. Het is lastig om elkaars wereld goed te begrijpen. Dat leidt tot uiteenlopende verwachtingen over bijvoorbeeld brandveiligheid of rolverdeling in het beheer; het voortraject van een project kan daardoor erg lang duren.

Tenslotte is de toegankelijkheid van de zorg voor senioren met een laag inkomen een aandachtspunt. Als gevolg van de verplichting tot passend toewijzen sluiten we 65% van de sociale seniorendoelgroep uit bij een huur boven de 1^e aftoppingsgrens. Maar die hogere sociale huur is wel nodig voor de businesscase. Met het bevriezen van het aantal verpleeghuisplaatsen komt de toegankelijkheid van de zorg voor hen in het geding. Die uitdagingen zijn er niet in het verpleeghuis. Daar kan iedereen op basis van de zorgvraag naartoe, ongeacht de portemonnee.”

Wat kun je doen om de samenwerking met zorgpartijen te verbeteren?

“Ook voor veel zorgpartijen is (de schaalvergroting van) Wlz-thuis nieuw. Wij zien in dit segment veel nieuwe toetreders. We zetten in op een propositie die voor beide partijen interessant is en maken hierover in een heel vroeg stadium heldere afspraken. Hoe verloopt het verhuurproces? Hoe ga je om met leegstand? Wat is de rol van de zorgpartner in het complex? Heeft de zorgpartij nog eigen ruimtes nodig? Wat is de looptijd? Maak al dit soort vragen concreet en neem het mee in een samenwerkingsovereenkomst. Onderzoek ook de financiële positie van de zorgpartij. Doe dit voordat je een deal sluit met een projectontwikkelaar of de subsidie aanvraagt. Het is zonde als je eerst grip krijgt op een locatie, investeert om het geschikt te maken voor zorg en dan tot de conclusie komt dat je er met de zorgpartij niet uitkomt.”

Het is lastige materie, en voor de meesten nieuw, maar door de nationale prestatieafspraken is de vrijblijvendheid er af. We moeten allemaal stappen maken, want uiteindelijk wordt elke corporatie een seniorenhuisvester.”

Hoe gaat Woonzorg Nederland om met beheer?

“Het beheer van woonvormen met zorg is wezenlijk intensiever dan bij reguliere sociale verhuur. Onze bewonersconsulent fungeert als eerste aanspreekpunt voor bewoners, de zorgpartij en andere partners. Maar ook de zorgpartij heeft een rol in het beheer. Door de kwetsbaarheid van de bewoners en met een mutatiegraad die kan oplopen tot 40% per jaar, liggen de beheerkosten van de woonvormen met zorg fors hoger dan gemiddeld in de sector. Dat moet je incalculeren.”

Het maatschappelijk meest gewenste product is dus financieel het minst aantrekkelijk?

“Ja , de ‘zorggeschikte woning’ vereist hoge investeringen én intensief beheer, terwijl de inkomsten beperkt zijn. De aanvangsleegstand ligt hoog door de verplichting woningen drie maanden te reserveren voor Wlz-cliënten. En de marktwaarde kan fors lager uitpakken als gevolg van een maatschappelijke bestemming of bij toepassing van een masterleaseovereenkomst. Dit maakt het financieel onaantrekkelijk. De stimuleringsregeling dekt een deel van de meerkosten van het zorggeschikt maken. De subsidie is echter fors lager als je een mix van vitale en zorgbehoevende bewoners huisvest of valt zelfs weg als een zorgpartij onverhoopt afhaakt. Er ligt dus ook een taak bij de beleidsmakers om de theorie en de praktijk beter op elkaar te laten aansluiten.”

Welke stappen kunnen corporaties nemen om aan de slag te gaan met zorgwoningen?

“De eerst stap is besluiten waar je wel of geen woonvorm met zorg wilt of kunt uitrollen. Niet alle locaties of omstandigheden zijn geschikt. Durf ook nee te zeggen.

De tweede stap is: kijk goed naar het beoogde product. Is het een woongebouw? Zorg dan ook dat het dat blijft en dat je gebruikmaakt van de stimuleringsregeling. Heeft het complex meer de kenmerken van een verpleeghuis, maak dan afspraken die daarbij horen.

De derde stap, maar eigenlijk parallel: maak afspraken met de gemeente. Zo zorg je dat de functie van een gebouw langjarig wordt meegenomen in de woonzorgvisie. Neem in die afspraken ook zaken mee zoals toewijzing en voorrangsregels, bijdragen vanuit de Wmo of de toegankelijkheid van voorzieningen.

En tenslotte kan het zinvol zijn om je aanpak, product en dienstverlening te standaardiseren. Zo houd je het beheersbaar. Heb je nog geen samenwerkingsovereenkomst of Programma van Eisen? Leen hem dan van een andere partij. Neem alle samenwerkingsafspraken hierin mee, ook voor de lange termijn. Houd rekening met de beheerintensiteit in je businesscase en bedrijfsvoering. Door afspraken concreet te maken, houd je het beheersbaar, ook op de lange termijn.”

Wat kunnen WRO, VWS en BZK doen om de sector te helpen bij het realiseren van deze woonvormen?

“Het belangrijkste is wat mij betreft: faciliteren in de breedte van beleid, de businesscase en de bouwstandaard. Ik zie dat veel gemeenten en regio’s allemaal het wiel uitvinden, bijvoorbeeld rondom de woningmarktonderzoeken en woonzorgvisies. Essentiële kapstok, want ook vanuit zorg- en investeringsperspectief wil je weten: wat komt waar en hoeveel? Faciliteren van een standaardnorm voor zorggeschikte woningen is in mijn optiek ook waardevol. Daar wordt op dit moment door het ministerie aan gewerkt. Belangrijk is dat geen onnodig zware eisen worden gesteld, want de businesscase is al fragiel, en dat deze nieuwe standaard de komende jaren niet verandert.

Ook het langjarig bestendigen van een verbeterde versie van de Stimuleringsregeling Zorggeschikte woningen kan helpen. Het is ook zinvol om tegenstrijdige regelgeving op te heffen, zoals de verplichting tot passend toewijzen voor zorggeschikte woningen terwijl de doelgroep recht heeft op huurtoeslag tot de liberalisatiegrens. Dat zou voor corporaties enorm schelen in de businesscase. Want het is vast niet de bedoeling geweest om zorggeschikte woningen voor ouderen met lage inkomens financieel enorm onaantrekkelijk te maken, maar in de praktijk zet dit een stevige rem op de realisatie van voldoende aanbod. Het maakt het een stuk eenvoudiger als dat soort zaken wordt opgelost.”

Vragen over Wonen en zorg?

Heeft u vragen over Wonen en zorg of over de mogelijkheden voor uw corporatie? Neem contact op met Michiel Majoor.

Wilt u meer inzicht ontwikkelen in de verschillende vastgoedproducten, concepten en rendementen in wonen en zorg? Bekijk de training ‘De businesscase van zorgvastgoed‘.