Het zuivere rendement op investeringen bepalen

Sinds de invoering van de markt- en beleidswaarde in de sector worstelen veel corporaties met de wijze waarop het rendement op investeringen kan worden berekend. Hierbij gaat de primaire aandacht uit naar zaken als exploitatiekasstromen, inbrengwaarde en eindwaarde. Maar ook de wijze waarop de normering tot stand komt, blijft de gemoederen bezighouden. Een mogelijke invalshoek om naar de rendementen van een investeringsproject te kijken, is om deze stapsgewijs af te pellen.

Een rekenvoorbeeld

Het onderstaande voorbeeld is een IRR-berekening van een renovatieproject met een inbrengwaarde van € 140.000, een ingreep van € 70.000, een kasstroom van € 4.240 en een eindwaarde van € 220.000. De rendementsberekening leidt tot een IRR van 2%.

Het rendement van dit project wordt bepaald door twee componenten. Ten eerste had het complex waarop de ingreep wordt uitgevoerd reeds een waarde van € 140.000, een kasstroom van € 4.000 en een eindwaarde van € 210.000. Het rendement dat wordt ‘opgeofferd’ bedraagt daarmee 5%, hetgeen is meegenomen in de IRR op de ingreep door de inbrengwaarde mee te nemen.

Het tweede component betreft de ingreep zelf. De ingreep bedraagt € 70.000 en leidt tot een toename van de jaarlijkse kasstroom met € 240 en een toename van de eindwaarde met € 10.000. Dit noemen we de ‘delta’ van de kasstromen (ook wel: de incrementele kasstroom of de marginale kasstroom). Het rendement op de delta kasstroom bedraagt daarmee -/-11%.

De combinatie van het bestaande complex met een positief rendement van 5% en de investering met een negatief rendement van 11% bepalen samen het gecombineerde rendement op het bestaande vastgoed en de investering van 2%.

Wat zijn de voordelen van deze benadering?

Het rendement op de ingreep zelf – in dit geval -/-11% – biedt inzicht in het rendement op de investeringsuitgave en beantwoordt dus de vraag: wat is het rendement dat de investering zelf oplevert zodat bezien kan worden hoe de euro’s financieel het meest renderend ingezet kunnen worden? In tijden waarin de investeringsopgave groot is en de middelen afnemen, is het extra van belang om dit op een juiste manier in beeld te brengen.

Ook is deze methodiek zuiverder dan enkel de beoordeling van het rendement van het totaalproject (bestaand plus investering), omdat hiermee zichtbaar wordt dat feitelijk een goed rendement wordt ‘opgegeten door een laag rendement op de investering.

Wat zijn de aandachtspunten bij deze benadering?

Veel van de (duurzaamheids)ingrepen realiseren in de praktijk een zodanig laag rendement dat de IRR op de delta kasstroom rekenkundig soms niet te berekenen is. Als dit gebeurt, dan vereist dit extra uitleg richting niet financieel onderlegde collega’s. Tegelijkertijd moet dit worden gezien als een sterk signaal dat de investering vanuit financieel perspectief zeer onaantrekkelijk is.

Daarnaast is het van belang om voldoende inzicht te hebben in de wijzigingen in de exploitatiekasstroom die het gevolg zijn van de investering. Zo leert de praktijk dat een onderhoudsbegroting niet altijd op complexniveau voor en na de investering beschikbaar is, of dat achterstallig onderhoud niet (voldoende) in de markt- en beleidswaarde van het huidige complex is opgenomen. Vooral indien het laatste het geval is, wordt het rendement van het bestaande complex overschat en het rendement op de ingreep onderschat. Dit mogelijke nadeel is bij het beoordelen van het bestaande vastgoed inclusief de investering echter ook van toepassing, al maakt de vermenging met de bestaande kasstroom het probleem minder snel zichtbaar.

Direct zelf aan de slag met uw investeringsbeoordeling?

Heeft u vragen over deze benadering? Stel uw vraag aan Niels Kornegoor. Zelf aan de slag met dit onderwerp? De complexe vraagstukken vragen om heldere en concrete investeringskaders bij het formuleren van de kaders en de processtappen. Met de training: Verantwoord investeren worden investeringen in een breder perspectief geplaatst en leert u hoe u kunt komen tot verantwoorde investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing, passend bij het nieuwe beleid van WSW en Aw.