Tips voor het vaststellen van een (bancaire) financieringsstructuur

U kunt investeringen op verschillende manieren financieren. Instandhoudingsinvesteringen en structurele investeringen in ICT en inventaris worden veelal middels eigen middelen gefinancierd. Nieuwbouwprojecten en grootschalige renovaties (al dan niet met inventaris en ICT) vaak met een combinatie van vreemd vermogen (zowel geborgd als ongeborgd) en eigen vermogen. Omvangrijke ICT-projecten (zoals een EPD) kunnen ook in aanmerking komen voor financiering met extern vermogen. Ook heeft u de mogelijkheid om te leasen (via de bank of leverancier) of andere afspraken te maken met de leverancier. Maar hoe kunt u een zo optimaal mogelijke financieringsstructuur vaststellen? Wij geven u een aantal tips.

Tip 1: Stel op basis van een meerjarenraming de financieringsruimte vast

Aan de hand van een meerjarenraming kunt u vaststellen of het aantrekken van externe financiering nodig is of dat u over voldoende liquide middelen beschikt. De liquide middelen dienen op een bepaald structureel niveau te blijven om fluctuaties en eventuele risico’s op te vangen (bijvoorbeeld 1 tot 2 maanden omzet). Vervolgens is het van belang om inzicht te krijgen in de mogelijkheden voor het aantrekken van externe financiering. Het aantrekken van externe financiering heeft invloed op de financiële ratio’s, waarbij de DSCR en de solvabiliteit over het algemeen het belangrijkst zijn. Ten aanzien van deze ratio’s spreekt u meestal financiële convenanten (minimale eisen) af met uw financiers. De financiële ratio’s moeten dus voldoende ruimte bieden voor het aantrekken van financiering. Het is uiteraard ook mogelijk dat uit de meerjarenraming blijkt dat u juist risicodragend kapitaal (bijvoorbeeld via een vastgoedbelegger) nodig heeft. De hierna genoemde tips hebben met name betrekking op het aantrekken van vreemd vermogen via de bank.

Tip 2: Bepaal welke investeringen in aanmerking komen voor externe financiering

Op basis van een concreet investeringsprogramma kunt u vaststellen welke investeringen in aanmerking komen voor externe financiering. Zoals eerder genoemd komen met name nieuwbouwprojecten en grootschalige renovaties in aanmerking voor bancaire financiering. De hieraan gekoppelde investeringen in ICT en inventaris kunnen veelal worden meegefinancierd. Het is hierbij van belang niet te ver vooruit te kijken. Investeringen die verder in de toekomst liggen (> 2 jaar) worden over het algemeen niet gefinancierd. Uiteraard kunt u deze investeringen meenemen in de financieringsaanvraag en de banken hiervan op de hoogte stellen. Volledige commitment en zekerheid zullen de banken u echter niet geven. Bij een grootschalig investeringsprogramma kan dit dus betekenen dat u de komende jaren meerdere aanvragen moet doen. Voordeel is wel dat de bank u inmiddels kent en het beoordelingsproces (waarschijnlijk) minder tijd in beslag neemt. Daarnaast wilt u zich ook niet volledig vastleggen ten aanzien van investeringen die verder in de toekomst liggen, aangezien er veel kan veranderen in de tussentijd. Flexibiliteit is hierbij gewenst.

U kunt, naast de toekomstige investeringen, ook kijken naar de reeds gedane investeringen die met eigen middelen zijn gefinancierd. Door deze investeringen achteraf te herfinancieren met externe financiering creëert u ook liquiditeit. Over het algemeen komen vastgoedinvesteringen die tot circa 2 tot 3 jaar geleden zijn gedaan hiervoor in aanmerking. Daarnaast komt met name intramuraal vastgoed in aanmerking voor WFZ-geborgde leningen.

Tip 3: Houd rekening met de bestaande leningportefeuille

De bestaande leningportefeuille geeft u inzicht in de mogelijkheden bij uw bestaande financiers en het WFZ. Indien de leningportefeuille met name uit ongeborgde leningen bestaat, kan een borgingsaanvraag bij het WFZ het overwegen waard zijn. Voor ongeborgde financiering klopt u uiteraard aan bij uw huidige financiers. Het kan echter ook de moeite waard zijn om de financieringsaanvraag bij andere banken neer te leggen om een gunstige onderhandelingspositie te creëren. Bovendien hanteren banken een maximum met betrekking tot de totale schuldenpositie (obligo) van een klant. Wellicht is dit van toepassing op uw leningportefeuille. Houd er rekening mee dat de meeste banken het huisbankierschap als eis stellen bij het verstrekken van financiering. Naast een mogelijke herfinanciering van bestaande leningen, brengt dit ook een administratieve last met zich mee.

Tip 4: Match de afschrijvingstermijn van de investering met de looptijd van de lening

De looptijd van de lening dient aan te sluiten op de afschrijvingstermijn van de onderliggende investering. U wilt voorkomen dat de lening nog doorloopt, terwijl de onderliggende activa al volledig is afgeschreven. Tegenwoordig kennen geborgde leningen over het algemeen een maximale looptijd van 20 tot 25 jaar op basis van een lineair aflossingsschema. De looptijden van ongeborgde leningen kunnen onderling nogal verschillen. Bij hoge uitzondering zijn looptijden van 15 jaar tot 20 jaar te realiseren, maar vaak bedraagt de looptijd maximaal 10 jaar. Het is dan wel mogelijk om bijvoorbeeld een aflossingsschema op basis van 20 jaar of 30 jaar af te spreken. Aan het eind van de looptijd van de lening houdt u dan een bullet over. Dit resterende bedrag wordt in één keer afgelost (of komt in aanmerking voor herfinanciering).

Tip 5: Bouw voldoende flexibiliteit en zekerheid in

Het is van belang dat de financieringsstructuur voldoende flexibel is. Het verloop van nieuwbouwprojecten is bijvoorbeeld onvoorspelbaar. Ook is het moment van “point of no return” van belang. Voor dit moment wilt u niet vastzitten aan financiering (kans op overfinanciering of overhedge), omdat dan nog het risico bestaat dat de bouw niet doorgaat. Aan de andere kant wilt u ook zeker zijn van financiering voor aanvang van de bouw. Middels een investeringsfaciliteit in combinatie met de mogelijkheid tot consolidatie in langlopende leningen kunt u voldoende flexibiliteit ten aanzien van een bepaald (nieuwbouw)project inbouwen. Hierbij bestaat wel het risico dat u weinig zekerheid krijgt over de voorwaarden van de consolidatieleningen. Het is dus van belang deze voorwaarden vooraf volledig inzichtelijk te hebben.

Ook de totale leningportefeuille dient voldoende flexibel te zijn. Indien alle leningen zijn vastgelegd in langdurige contracten zonder renteherzieningsmomenten, dan is de bewegingsvrijheid van de organisatie zeer beperkt. Vervroegd aflossen bij overliquiditeit is dan bijvoorbeeld geen optie. Daarnaast wilt u voorkomen dat een groot deel van de leningportefeuille op één moment bloot wordt gesteld aan een renteherziening of herfinanciering. Het WFZ hanteert hiervoor de vuistregel dat bij voorkeur per jaar maximaal 15% tot 20% van de totale leningportefeuille met een renteherziening of herfinanciering te maken heeft. Door te variëren met uiteenlopende looptijden en renteherzieningsmomenten creëert u voldoende flexibiliteit.

Tip 6: Maak bilaterale afspraken met uw financiers

Het heeft de (sterke) voorkeur om bilaterale afspraken te maken met uw financiers in plaats van een clubdeal of consortium. In geval van een clubdeal of consortium trekt u financiering aan bij twee of meer banken onder gelijke voorwaarden. Dit is met name van toepassing bij omvangrijke financieringen, waarbij de banken een plafond bereiken en de risico’s willen delen. Het nadeel van zo’n clubdeal is de (zeer) beperkte onderhandelingsruimte die u als zorginstelling heeft. Bovendien kennen dergelijke trajecten over het algemeen zeer lange doorlooptijden door de afstemming die tussen de verschillende partijen moet plaatsvinden. Ook de juridische kosten voor onder andere het opstellen van de leningdocumentatie liggen aanzienlijk hoger.

Heeft u een vraag over het vaststellen van uw financieringsstructuur?

Finance Ideas kan uw organisatie ondersteunen bij het vaststellen van de meest voordelige financieringsstructuur en begeleidt snel en efficiënt bij het samenstellen van een complete aanvraag conform de richtlijnen van het WFZ. Wilt u sparren over de mogelijkheden? Onze adviseurs denken graag met u mee, weten wat er speelt in de zorgsector en spreken de taal van de bank.