SSH&: Werksessie geeft inzicht in investeringscapaciteit en verduurzamingsstrategie

René Scholten, Manager Bedrijfsvoering bij Stichting Studenten Huisvesting Nijmegen (SSH&) over het belangrijkste inzicht van de werksessie. “Als studentenhuisvester zijn we niet gewend om jaarlijks tientallen woningen te bouwen. We hebben één keer in de drie jaar één of meerdere projecten van honderden woningen. Het goed wegzetten in de tijd was van veel groter belang dan we vooraf hadden ingeschat”.

Interview met René Scholten, Manager Bedrijfsvoering bij SSH&

SSH&, een studentenhuisvester met ongeveer zevenduizend wooneenheden, start met een nieuw ondernemingsplan voor 2020. Om hier invulling aan te geven ontstond de behoefte aan inzicht in de investeringscapaciteit. Waar gaan we in investeren? Wat doen we wel en wat niet? Welke doelstellingen zijn voor ons belangrijk en welke keuzes maken we rondom duurzaamheid? Finance Ideas heeft hen als onafhankelijke sparringpartner geholpen met inzichten bij deze afwegingen. SSH& is hierdoor in staat om weloverwogen en breed gedragen keuzes te maken. Rene Scholten, Manager Bedrijfsvoering bij SSH&, neemt ons mee in dit traject.

Het begon voor jullie bij het nieuwe ondernemingsplan?

“Ja, de landelijke opgave zorgt ervoor dat we hier mee aan de slag moeten. De ontwikkelingen en afspraken dwingen ons om na te denken over de korte en lange termijn doelstellingen. Woningen moeten in 2021 naar een energetische kwaliteit van minimaal label B. Daarnaast wint de regelgeving rondom duurzaamheid kracht door de Klimaatwet en wil de overheid van het gas af zijn. Kortom, duurzaamheid is een concreet vraagstuk waar een passende strategie essentieel is. Hiermee kunnen we concreet invulling geven aan investeringsvraagstukken”.

Waarom de stap naar een sparringpartner?

”We werden al snel aan het denken gezet door een aantal vragen vanuit de RvC over de investeringscapaciteit. Je merkt in de discussie dat iedereen vanuit zijn eigen achtergrond naar thema’s kijkt. Het investeringsvraagstuk raakt zoveel disciplines dat het moeilijk is om het overzicht te houden en een juiste keuze te maken. We hadden daarom behoefte aan een externe partij die kritische vragen kon stellen vanuit hun expertise. Hierdoor kwamen er andere discussies. Hoe kunnen we invulling geven aan onze maatschappelijke taak en tegelijk de financiële continuïteit waarborgen? Een sparringpartner helpt om op een andere manier naar de inhoud te kijken. Bijkomend voordeel is dat het ons direct veel waardevolle kennis heeft opgeleverd wat we nu zelf kunnen toepassen”.

Wat maakte de interne discussie zo lastig?

“Bij het in kaart brengen van de investeringscapaciteit en verduurzamingsstrategie liepen we al snel tegen de complexiteit van de vraagstukken aan. We hebben te maken met verschillende disciplines zoals techniek, bewonersgedrag en financiën. Daarbij staat ons speelveld constant in beweging door de politieke, technische en sociale ontwikkelingen. Dit maakt het lastig om te bepalen wat de juiste aanpak is. Waar moeten we beginnen? Wat voor soort vragen moeten we ons stellen? Wat is wel en niet belangrijk om mee te nemen? Het is in die situatie prettig om te sparren. Een frisse blik met inzichten en handvatten voor de volgende stap”.

Wat was de grootste valkuil in dit proces?

“Dat we ons direct richtten op de vastgoedportefeuille en de technische mogelijkheden. Daardoor gingen we te snel over op details, terwijl we intern nog een diffuus beeld hadden van de definities, afbakening, overtuigingen en strategische uitgangspunten. Achteraf is het heel logisch, maar op dat moment zit je zo met zijn allen in de inhoud dat het lastig is om het totale plaatje vanuit de verschillende invalshoeken te benaderen”.

Hoe zag de werksessie er in de praktijk uit?

“Tijdens een interactieve sessie zijn we aan de slag gegaan met het bepalen van een afwegingskader. Zo hebben we gezamenlijk gekeken naar vragen als: welke definities hanteren wij rondom duurzaamheid? Hoe breed trekken wij het begrip? Wat is of zijn onze doelstellingen als het gaat om duurzaamheid? Het gezamenlijk bespreken van deze vragen heeft enorm geholpen voor draagvlak vanuit alle disciplines en bij het helder krijgen van de gezamenlijke stip op de horizon”.

Wat was intern de volgende stap rondom duurzaamheid?

“Tijdens een aanvullende sessie zijn we vervolgens dieper ingegaan op de invulling van de duurzaamheidstrategie. Samen met de adviseurs van Finance Ideas zijn we aan de slag gegaan met onzekerheden, risico’s, beleidsinstrumenten, doorrekeningen en de voor- en nadelen van de verdienmodellen. Zo hebben we richting gegeven aan de koers voor onze verduurzamingsstrategie”.

Wat kunnen jullie nu wat je anders niet had gekund?

“We hebben op een eenvoudige en interactieve manier inzicht gekregen in de financiële haalbaarheid van verschillende scenario’s voor verduurzaming en beschikbaarheid, op basis van de door Aw/WSW gehanteerde ratio’s. Met dit inzicht hebben we een strategische stip op de horizon kunnen maken die aansluit bij de beleidsdoelstellingen. Deze denkrichting gaan we nu verder vertalen naar het ondernemingsplan, de meerjarenbegroting en de meerjarenonderhoudsbegroting. Kortom we kunnen concreet invulling geven aan ons ondernemingsplan 2020 met een breed gedragen strategie ten grondslag”.

Wat was de meerwaarde van dit traject voor jullie? 

“Ik had verwacht dat we bij de scenario’s meer in de richting van risico’s zouden denken. Het gaat echter verder dan dat. De sessies geven een beeld van kansen die benut kunnen worden waardoor je gezamenlijk een duidelijke richting kiest. Een ander voordeel is dat we tijdens dit proces samen aan de beleidsknoppen hebben kunnen draaien. De consequenties van mogelijke richtingen worden daarmee duidelijk. Op deze manier is een integraal afwegingskader tussen duurzaamheid, betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit ontstaan”.

Wat was de meerwaarde van de sessie voor jullie RvC en andere stakeholders?

“De analyses geven een duidelijk beeld onder welke condities we tot 2050 kunnen investeren in beschikbaarheid en verduurzaming en toch financieel gezond blijven”.

Wat was het belangrijkste inzicht?

“Overall heeft het ons een goed beeld gegeven van hoe we er nu voorstaan. Het belangrijkste inzicht voor mij was dat er tijdens de sessie heel gestructureerd en helder een beeld wordt geschetst van wat de impact is van kleine aanpassingen, zoals een klein beetje bijstellen van een huurverhoging”.

“Het belang van een goede spreiding in de nieuwbouw opgave was voor mij een interessant inzicht. Als studentenhuisvester zijn we niet gewend om jaarlijks enkele tientallen woningen te bouwen, maar hebben we één keer in de drie jaar één of meerdere projecten van honderden woningen. Het goed wegzetten in de tijd was van een groter belang dan we vooraf hadden ingeschat”.  

Welke learnings neem je nog meer mee?

“Nog beter letten op de samenloop van nieuwbouw- en duurzaamheidsinvesteringen en omgekeerd redeneren. Starten bij: welke financieringsruimte heb je beschikbaar? Om dit vervolgens te verdelen naar nieuwbouw en duurzaamheid. Nu waren de nieuwbouw investeringen iets te veel afhankelijk van de al ingevulde routekaart duurzaamheid”.

Inzicht in uw investeringscapaciteit en verduurzamingsstrategie?

Wilt u meer weten over de inhoud van de werksessie: opstellen afwegingskader CO2-neutraal? Of bent u benieuwd naar de mogelijkheden voor een in company sessie? Neem contact op met Jeroen Dungelmann. Bent u al toe aan de volgende stap rondom uw duurzaamheidsstrategie? Bekijk het programma en de data van de volgende sessie.