Tips voor het beoordelen van een businesscase

Nu de grootste piek van de pandemie hopelijk achter ons ligt, kunnen zorginstellingen weer voorzichtig vooruit kijken. En dat is belangrijk, want er ligt een grote investeringsopgave klaar voor de zorgsector. Voordat een omvangrijke investering doorgang vindt, dient er eerst een businesscase te worden opgesteld. Hiermee wordt onder andere het rendement van het project inzichtelijk gemaakt. In de beoordeling van een investering is het echter van belang om verder te kijken dan alleen het rendement. In dit artikel geven wij u een aantal tips die u kunt gebruiken bij het beoordelen van een businesscase.

# 1 Geef de zorgexploitatie voldoende aandacht

In de praktijk zien we regelmatig dat de zorgexploitatie op basis van normen of bestaande locaties wordt ingeschat, waarbij onvoldoende naar de specifieke situatie van de nieuwe locatie wordt gekeken. Normbedragen zijn een goede basis, maar vervolgens moet wel in kaart worden gebracht in hoeverre het specifieke zorg- en vastgoedconcept afwijkt van de norm. Op basis hiervan kan een inschatting worden gemaakt van de (financiële) impact op de zorgexploitatie. De inrichting van een gebouw (bijv. looplijnen) kan in sterke mate bijdragen aan een efficiënte zorgverlening, maar het tegenovergestelde kan ook het geval zijn. Bij het bepalen van de personeelslasten dient bijvoorbeeld afstemming plaats te vinden met locatiemanagers om vast te stellen hoe de dienstenroosters voor behandelaren en verplegend en verzorgend personeel eruit komen te zien.

# 2 Controleer de marktconformiteit van de bouwkosten

Een eerste toets van de investeringsraming kan aan de hand van de bouwkostennota zorgvastgoed worden uitgevoerd. Deze wordt jaarlijks opgesteld door het Adviescentrum voor Zorghuisvesting en bevat kengetallen voor de bouwkosten van verschillende type zorginstellingen. Hiermee kan een vergelijking worden gemaakt op de prijs per plaats of de prijs per vierkante meter. Wel dient hierbij goed te worden gekeken naar de demarcatie van de bouwkosten zodat de juiste zaken met elkaar kunnen worden vergeleken. Een specifieke investeringsbegroting wordt meestal door een extern (bouw)adviseur opgesteld. Ook deze raming kan getoetst worden aan de hand van de bouwkostennota. Zorginstellingen kunnen er daarnaast voor kiezen om een second opinion te laten uitvoeren. Zeker in de huidige markt bestaat daarnaast het risico dat ingeschatte bouwkosten achterhaald zijn. Aanbestedingen die meer dan 20% hoger uitvallen zijn geen uitzondering. Het is belangrijk om vooraf vast te stellen wat de consequenties hiervan zijn. Gaat het project opnieuw het besluitvormingsproces door? En wat zijn de gevolgen voor eventuele financiering? Financiers (en het WFZ) kunnen voorwaarden opnemen in geval de aanbesteding afwijkt van de businesscase.

# 3 Staar je niet blind op de IRR / netto contante waarde

Het rendement van een project wordt veelal getoetst aan de hand van de Internal Rate of Return (IRR) of de netto contante waarde. De IRR is gelijk aan de disconteringsvoet waarmee de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen gelijk is aan nul. De netto contante waarde geeft de waarde van de toekomstige kasstromen die tegen een bepaalde disconteringsvoet worden verdisconteerd. Vaak wordt de IRR afgezet tegen een bepaalde rendementseis. Vaak is deze rendementseis gebaseerd op de WACC die ook voor de bedrijfswaarde wordt gebruikt. Door stijgende bouwkosten (kwaliteitseisen, duurzaamheid en marktontwikkelingen) komt het regelmatig voor dat de IRR van een project niet voldoet aan de rendementseis. Het is onwenselijk dat hierdoor investeringsprojecten geen doorgang vinden. Lees hier waarom onrendabel investeren nog wel financieel verantwoord kan zijn. De toets op het rendement is belangrijk, maar is slechts één van de toetsen om een businesscase te beoordelen. Voor de financiële haalbaarheid en financierbaarheid is de toets op concernniveau belangrijker.

# 4 Toets op concernniveau

Het behaalde rendement op projectniveau geeft slechts een eerste indicatie van de haalbaarheid van een project. Het zegt echter nog niks over de financierbaarheid op concernniveau. De meeste zorginstellingen hebben de afgelopen jaren extra vermogen opgebouwd. Dit extra vermogen kan worden ingezet om gaten in de zorgexploitatie op te vangen, maar kan ook als buffer dienen om onrendabel te kunnen investeren. Het is belangrijk om als zorginstelling vast te stellen welk deel van het vermogen hiervoor kan worden ingezet. De solvabiliteitseis van de financier vormt hierbij de ondergrens. Daarnaast is een risicobuffer wenselijk. Het vermogen boven de risicobuffer is beschikbaar voor verschillende (maatschappelijke) doeleinden. Zonder goed onderbouwde meerjarenraming kan een dergelijke analyse niet worden uitgevoerd. Aan de hand van de meerjarenraming worden de belangrijkste financiële ratio’s getoetst (waarbij de financiële convenanten het uitgangspunt zijn, aangevuld met eventuele risicobuffers en interne normen). Het is belangrijk om niet alleen uit te gaan van de bestaande financiële convenanten met de bank, maar ook te toetsen of deze convenanten nog marktconform zijn. Eerder schreven wij al over de Net Debt/EBITDA en de absolute EBITDA-eis. De solvabiliteit biedt vaak meer dan voldoende ruimte om een project te kunnen dragen. Het knelt echter vaak bij de EBITDA, die bijvoorbeeld ook tot uiting komt in de Debt Service Coverage Ratio.

Hulp bij het opstellen van een businesscase?

Wilt u sparren over het opstellen van een businesscase of wenst u een second opinion op een eerder opgestelde businesscase?  Neem dan vrijblijvend contact op met Jeroen Lindeboom.