De vijf trends voor de komende vijf jaar

Mensen zijn slechte voorspellers (lees ook het boek: Superforecasting: The Art and Science of Prediction). Vooral als ze geen skin in the game hebben. Toch durf ik het aan om vijf voorspellingen te doen voor de corporatiesector. Jullie mogen over vijf jaar het oordeel vellen…

#1. Opgave blijft groter dan financiële polsstok

Hardere keuzes worden gemaakt omdat de opgave onverminderd groter blijft dan de financiële polsstok.

De heilige driehoek voor de volkshuisvesting is investeren in betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Dat doen alle corporaties. Omdat de opgave onverminderd groter blijft dan de financiële polsstok, gaan corporaties echt kiezen. Bijvoorbeeld door meer aan betaalbaarheid te doen dan aan verduurzaming. Of juist andersom door meer nieuwbouw te realiseren door hogere huren te vragen.

Corporaties kunnen, ook de komende jaren, niet hun volledige opgave realiseren. Strategie is vooral kiezen wat je niet doet. Van alles een beetje blijven doen, is niet de optimale inzet van beschikbare middelen.

#2. Corporaties meten hun maatschappelijke impact

Gerelateerd aan bovenstaande meten corporaties de maatschappelijke impact van hun investeringen en wegen dat mee in hun portefeuilleplan en bod aan de gemeenten.

Bij het bod aan de gemeenten geven ze niet alleen hun productieaantallen op, maar ook welk maatschappelijk effect hiermee wordt beoogd. Hiermee sluiten corporaties aan op een (inter)nationale trend dat ondernemingen steeds transparanter zijn over het effect van hun investeringen. Kijk alleen maar naar de groei van impact beleggen, de rechtszaak tegen Shell of het terugtrekken van ABP uit fossiele energie.

De maatschappij vraagt organisaties transparant te zijn over hoe ze bijdragen aan een betere wereld. Ik voorspel dat corporaties de komende jaren ESG-criteria gaan betrekken in hun interne besluitvorming en verantwoording. Welke Euro investering levert nu het meeste maatschappelijke impact op? Bij effectief altruïsme heb je stichtingen zoals Givewell die meten hoe je het meest effectief kan doneren. Dit bestaat over een paar jaar ook voor corporaties. 

#3. Gezondheid van gebouwen en bewoners spelen een nadrukkelijkere rol

Ik denk dat we er niet omheen kunnen dat corporaties een rol krijgen in het gezond en veilig houden van hun woningen en leefomgeving. De komende jaren komt er in portefeuilleplannen meer aandacht voor gezond binnenklimaat (natuurlijk afgestemd op de steeds ouder wordende huurder), tegengaan van overstromingsrisico, hittestress en gezond binnenklimaat.

En wellicht gaan de corporaties nog holistischer denken. Wijken, dorpen en steden zo (mede) inrichten dat wandelen, fietsen en ontmoeten wordt gestimuleerd.

#4. Wij hebben een paar uitzonderlijke corporaties

Ik geloof niet dat we binnen vijf tot tien jaar bezitloze corporaties hebben. Maar wellicht wel een paar uitzonderlijke corporaties. Waarom bestaat er geen corporatie die zegt: bij ons maar matige dienstverlening, minimaal noodzakelijk onderhoud maar wel de allerlaagste prijzen? Een ALDI van de corporatiewereld. Of een corporatie die kiest voor duurzaamheid en daarvoor hogere huren vraagt. Of de helft van haar bezit te koop zet, zodat het geld heeft voor inclusieve wijken? Of een corporatie die alleen nog digitaal bestaat? Mijn voorspelling is dat we over vijf jaar enkele uitschieters hebben die echt radicale keuzes hebben gemaakt.

#5.  Corporaties als onderdeel van een gezonde stad

Corporaties als onderdeel van partijen die samen een inclusieve en gezonde stad/gemeenschap/dorp realiseren. “Alleen kom je er het snelst; samen kom je het verst”.

Bovenstaande tegelwijsheid is een cliché van de bovenste plank, maar daarom niet minder waar. Corporaties kunnen alle maatschappelijke problemen niet oplossen. Hoe graag ze dat ook willen. Daarom is samenwerken met andere maatschappelijke organisaties en het bedrijfsleven cruciaal voor het realiseren van inclusieve en gezonde gemeenschappen. Corporaties werken al veel samen. Deze samenwerking wordt de komende jaren geïntensiveerd. Dit vraagt ook om andere capaciteiten, kwaliteiten en structuren.

Corporaties spelen een cruciale rol

Ruim vijf jaar geleden schoot de slinger door en werd het werkveld van corporaties sterk beperkt. Nu zwaait het weer de andere kant op. Wellicht schiet de slinger deze keer weer door, maar ik ben ervan overtuigd dat corporaties een cruciale rol blijven spelen in het gezond en leefbaar houden van onze dorpen, steden en buurten. Precies waarom we zo trots op onze volkshuisvesting mogen zijn.