Resultaten onderzoek: Verbeterde beleidswaarde

Het merendeel van de corporaties stuurt vooral op de kasstromen om de financiële continuïteit te bewaken. Daarnaast zijn corporaties verplicht om de marktwaarde en beleidswaarde van hun vastgoed op te leveren. Deze begrippen hebben voor veel corporaties momenteel slechts beperkt toegevoegde waarde. Dit is zonde, met name omdat er veel tijd en geld gaat zitten in het berekenen en onderhouden van deze begrippen. Bovendien kan waardesturing naast kasstroomsturing ook iets toevoegen aan het financieel sturings- en beoordelingskader. Voorwaarde is wel dat er een waardebegrip wordt gehanteerd dat beter aansluit bij de sector.

Finance Ideas heeft samen met 35 woningcorporaties een gezamenlijk onderzoek naar een verbeterde beleidswaarde uitgevoerd. Wij hebben ons tot doel gesteld om een beter alternatief te ontwikkelen. Deze rapportage bevat concrete verbetervoorstellen die als input dienen voor de evaluatie die het ministerie van VRO uitvoert naar de markt- en de beleidswaarde.

Tekortkomingen beleidswaarde

We hebben de volgende tekortkomingen van de huidige beleidswaarde geïdentificeerd:

• De beleidsconforme kasstromen van de woningcorporatie worden contant gemaakt met de disconteringsvoet (=rendementseis) van de belegger. Het (impliciete) risicoprofiel van de exploitatie van de belegger is echter hoger dan dat van de woningcorporatie. Als gevolg hiervan is de disconteringsvoet, waarmee de beleidswaarde wordt berekend, te hoog.
• De marktdisconteringsvoet is volatiel, waardoor ook de beleidswaarde volatiel is. De exploitatie van de corporaties geeft hier geen aanleiding voor.
• Bij de berekening van de beleidswaarde wordt aangenomen dat er sprake is van een eeuwigdurende exploitatie. Dat is niet aannemelijk.
• Woningen zijn onderhevig aan woontechnische veroudering. De beleidswaarde houdt geen rekening met de verbeterinvesteringen die vanwege de woontechnische veroudering noodzakelijk zijn.

Consequenties voor financiële sturing

#1: Volatiele Loan-to-Value (LTV)

De volatiliteit van de beleidswaarde leidt tot een volatiele Loan-to-Value (LTV) en dit heeft invloed op de leningruimte van de corporaties en de sector als totaal. Bij een dalende marktdisconteringsvoet stijgt de leningruimte en bij een stijgende marktdisconteringsvoet gebeurt het omgekeerde. Dit maakt het lastig om een investeringsbeleid voor de (middel)lange termijn te voeren.

#2: Geen waarde-effecten voor investeringen bestaand bezit

Investeringen in bestaand bezit hebben nauwelijks waarde-effecten. Levensduurverlenging is niet mogelijk en kwaliteitsverbetering (bijvoorbeeld verduurzaming) levert nauwelijks waarde op vanwege de fictie dat de woning in de huidige staat oneindig exploitabel is. Hierdoor ontstaat rekentechnisch het beeld dat noodzakelijke ingrepen in de woningvoorraad niets opleveren, terwijl ze nodig zijn om de continuïteit van de exploitatie mogelijk te maken. Het gevolg hiervan is dat met de huidige beleidswaarde geen goede afweging mogelijk is bij het doen van investeringen in de bestaande woningvoorraad. Gezien de noodzakelijke investeringen de komende jaren is dit een verkeerd signaal.

#3: Onduidelijkheid over duurzaam verdienmodel

Het is onduidelijk voor woningcorporaties of zij een duurzaam verdienmodel hebben. Als woningverbetering, inclusief verduurzaming, noodzakelijk is om woningen op termijn te kunnen blijven exploiteren, dan moet er altijd voldoende investeringscapaciteit zijn voor dergelijke ingrepen. De huidige financiële ratio’s op beleidswaarde in combinatie met de ICR, geven hier onvoldoende houvast.

#4: Risico in de exploitatie onderschat

Door verbeterinvesteringen (renovatie plus verduurzaming) wordt het risico in de exploitatie onderschat. Dit komt doordat het tegengaan van de optredende woontechnische veroudering niet als noodzakelijk meegenomen hoeft te worden. Denken we echt dat niet-verduurzaamde woningen op termijn exploitabel blijven? De recent afgesloten Nationale prestatieafspraken tonen aan dat dit niet het geval is. De huidige financiële ratio’s op beleidswaarde laten dus onvoldoende de claim zien die toekomstige ingrepen van bestaand bezit leggen op kasstromen en waarde. Dit belemmert het risicomanagement door woningcorporaties en op sectorniveau door WSW.

Voorgestelde verbeteringen beleidswaarde

Ondanks de verschillen tussen woningcorporaties in hun visie op waardesturing, is er overeenstemming tussen de deelnemers dat de beleidswaarde zoals die nu wordt gebruikt aanzienlijk kan worden verbeterd. Deelnemers dringen aan op twee verbeteringen die er voor zorgen dat woningcorporaties meer aan de beleidswaarde hebben bij hun sturing en risicomanagement. Dit draagt ook bij aan het belang dat Autoriteit woningcorporaties, Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het ministerie voor VRO in de beleidswaarde hebben. Onderstaand geven we de twee voorgestelde verbeteringen weer.

#1: Disconteringsvoet gebaseerd op de rendementseis

Introduceer een disconteringsvoet gebaseerd op de rendementseis van de corporatiesector in plaats van de huidige disconteringsvoet die ontleend is aan de rendementseis van beleggers.

De 35 deelnemende woningcorporaties verzoeken het ministerie, Aw en WSW de marktdisconteringsvoet die momenteel in de berekening van de beleidswaarde wordt gebruikt, te vervangen door een corporatiespecifieke disconteringsvoet. Het bepalen van deze disconteringsvoet kan plaatsvinden via de WACC-methode. De deelnemers pleiten ervoor een corporatiespecifieke WACC te bepalen, omdat dit de meeste waarde toevoegt voor interne sturing, relatief eenvoudig is en de belangen van Aw, WSW en het ministerie niet schaadt. Ook, zo is de verwachting, zal deze op de WACC gebaseerde disconteringsvoet leiden tot een minder volatiele beleidswaarde waardoor de investeringsruimte een stabieler verloop laat zien. Aw en WSW dienen een aantal keuzes te maken over de te hanteren parameters, over de hoogte van een risico-opslag op de WACC en of een aanpassing van de grenswaarden van de LTV en de solvabiliteit noodzakelijk is. Dat lijkt overkomelijk als hierdoor een beleidswaarde ontstaat die de woningcorporaties aanzienlijk meer biedt dan de huidige beleidswaarde.

#2: Houd rekening met de toekomstige verbeterinvesteringen

Houd rekening met de toekomstige verbeterinvesteringen die noodzakelijk zijn om de woning te verduurzamen en de woontechnische veroudering ongedaan te maken.

De deelnemende corporaties zien het ontbreken van de noodzakelijke verbeterinvesteringen als verplichting die op de woningen rust, als een serieuze tekortkoming bij de bepaling van de beleidswaarde. Als gevolg hiervan laten verbeterinvesteringen momenteel ten onrechte een te negatief beeld zien. Dit kan een rem vormen op het uitvoeren van de noodzakelijke verbeterinvesteringen. Ook vanuit risicomanagement is het onwenselijk dat het waardebegrip de investeringsverplichtingen die met de woning samenhangen, onvoldoende tot uitdrukking laat komen. Corporaties hebben onvoldoende zicht op de houdbaarheid van hun bedrijfsmodel als bij het waardebegrip noodzakelijke verbeteringen buiten beschouwing blijven .

Over het onderzoek beleidswaarde

Het doel van het onderzoek is om zodanige verbeteringen voor te stellen dat de beleidswaarde van meer toegevoegde waarde is bij vastgoedsturing, financiële sturing en risicomanagement door woningcorporaties. Finance Ideas heeft woningcorporaties gevraagd deel te nemen aan het onderzoek. De bereidheid om mee te doen bleek groot, waardoor uiteindelijk 35 corporaties hebben deelgenomen aan het onderzoek (zie volledig rapport voor de deelnemers). Qua omvang representeren de deelnemers ongeveer 30% van de totale sector (op basis van gewogen verhuureenheden 29% en op basis van omzet 30%). De doelstelling om een gevarieerde groep deelnemers bij elkaar te brengen op basis van omvang en geografische ligging is ook gerealiseerd. Daarnaast heeft Aedes als toehoorder aan het project deelgenomen.

Vervolg: in gesprek met beleidsmakers

Heeft u een vraag naar aanleiding van dit rapport? Laat het ons weten of neem direct contact op via Daan Vrijmoet. Wij zien ons rapport als een bijdrage aan de evaluatie van de markt- en beleidswaarde die momenteel plaatsvindt. Voor de sector is een verbetering van de beleidswaarde belangrijk. Als volgende stap gaan we graag in gesprek met Aw, WSW en het ministerie voor VRO over het rapport en onze aanbevelingen. Verder bieden wij, als groep van betrokken woningcorporaties, aan om ook in vervolg van het proces een inbreng te leveren. Daarmee beogen wij om gezamenlijk te komen tot een nadere uitwerking en invulling van de verbetering van de beleidswaarde. Daarmee wordt het mogelijk de beleidswaarde zodanig te verbeteren dat er een grotere toegevoegde waarde ontstaat voor de sector én voor de externe toezichthouders.