7 tips voor het berekenen van uw bedrijfswaarde

De kerstvakantie is voorbij. Met mooie herinneringen aan de ‘verplichte’ (maar toch altijd weer gezellige!) familiebezoeken en overige festiviteiten kunnen we weer overgaan tot de orde van de dag. Er staat immers een volgende verplichting voor de deur: (het afronden van) de jaarrekening en de impairmenttoets. Met deze 7 tips kunt u de bedrijfswaarde snel afvinken.

Tip 1: Neem de kasstromen uit vastgoedexploitatie én de zorgexploitatie in de prognose mee

De bedrijfswaarde wordt berekend aan de hand van alle toekomstige vrije kasstromen. In de praktijk komt het nog weleens voor dat de bedrijfswaarde enkel wordt gebaseerd op de normatieve huisvestingscomponent (NHC). In de zorg is het echter onwaarschijnlijk dat vastgoed kan worden aangemerkt als een opzichzelfstaande kasstroomgenerende eenheid, omdat niet alleen het vastgoed kasstromen genereert maar ook de activiteiten die in het pand plaatsvinden. Bij scheiden van wonen en zorg genereert het vastgoed zelfstandig huuropbrengsten (en uitgaven) en ligt dit anders. Voor een correcte berekening van de bedrijfswaarde is het dus van belang zowel de kasstromen uit de vastgoedexploitatie als de zorgexploitatie in de prognose mee te nemen. Dit kan betekenen dat winsten door een efficiënte inrichting van de vastgoedexploitatie mogelijke tekorten in de zorgexploitatie dekken, of andersom natuurlijk. Met de invoering van integrale tarieven in de langdurige zorg komt het onderscheid in tarieven te vervallen. Hoe kijkt uw accountant hier tegenaan? We raden u aan hierover het gesprek aan te gaan.

Tip 2: Baseer uw prognose op concreet beleid

De prognose die ten grondslag ligt aan de bedrijfswaarde dient gebaseerd te zijn op realistische en te onderbouwen aannames. Ga niet zomaar uit van voortzetting van het huidige beleid, maar neem ook geen uitgangspunten op die (nog) niet concreet zijn. Een goedgekeurd investeringsprogramma en besparingsprogramma kan uiteraard verwerkt worden. Vage toekomstplannen voor mogelijke investeringen en besparingen niet. Denk ook aan bijvoorbeeld groei of krimp (demografische ontwikkelingen), tariefkortingen (afspraken met verzekeraars/zorgkantoor) en indexatie. Wees u bewust van de impact van het wijzigen van dergelijke parameters.

Tip 3: Blijf alert op aannames rondom groei en tariefkorting in uw prognose

Indien u een tariefkorting in de prognose meeneemt, leidt dit bij verder gelijkblijvende aannames tot een productiviteitsverlies. De omvang van de zorg en het personeelsbestand veranderen immers niet, maar de vergoeding die daarvoor wordt ontvangen, daalt. Hiermee wordt de organisatie een stuk minder efficiënt. Het is de vraag in hoeverre het realistisch is om dit tot einde levensduur door te trekken. Andersom geldt dat natuurlijk ook. Indien groei wordt ingerekend, maar de personeelskosten stijgen enkel met indexatie, wordt in feite dus een productiviteitsverbetering verondersteld. De complexiteit ligt met name in het feit dat er sprake kan zijn van zowel groei als budget- en tariefkortingen en daarnaast de algemene indexatie van opbrengsten en kosten. Blijf alert op de aannames die zijn gedaan en evalueer ieder jaar of dit nog steeds realistisch is.

Tip 4: Verleng de resterende exploitatieduur niet zomaar met een jaar

De resterende exploitatieduur geeft aan hoe lang de exploitatie op basis van de huidige aannames kan worden voortgezet. Zoals gezegd dienen in de prognose zowel de vastgoedexploitatie als de zorgexploitatie te worden meegenomen. De zorgexploitatie houdt in principe niet op. Dit betekent echter niet dat bij iedere bedrijfswaardeberekening de levensduur een jaartje kan worden verlengd. Het vastgoed waarin de zorg wordt verleend, gaat immers niet eeuwigdurend mee. Wij veronderstellen in beginsel een resterende levensduur van 20 jaar na oplevering van grootschalige renovatie of nieuwbouw. Vindt er in 2021 een midlife-renovatie plaats en is deze zodanig concreet dat de investering in de prognose wordt meegenomen? Dan eindigt de exploitatie in 2040.

Tip 5: Let op de impact van de restwaarde op uw bedrijfswaarde

Aan het einde van de levensduur is er sprake van een restwaarde. Er bestaan geen eenduidige richtlijnen over het bepalen van deze restwaarde. Vaak wordt uitgegaan van de resterende boekwaarde van ICT en inventaris. Hierin wordt immers structureel geïnvesteerd (in theorie stoppen deze investeringen enkele jaren voor einde levensduur). Naast de boekwaarde van ICT en inventaris wordt ook nog weleens een restwaarde voor grond bepaald. Hoe de restwaarde ook wordt berekend, wees u ervan bewust dat de restwaarde een forse impact heeft op de bedrijfswaarde. In sommige gevallen bepaalt de restwaarde voor 10% (of zelfs meer) de bedrijfswaarde.

Tip 6:  Baseer de rente van de leningportefeuille op de huidige rente

De disconteringsvoet, waartegen de kasstromen contant worden gemaakt, hebben we al uitgebreid besproken in het vorige artikel. De impact van de disconteringsvoet op de bedrijfswaarde is echter groot. Om die reden stippen we nogmaals twee zaken aan: (I) het risicovrije rendement bepaalt in belangrijke mate het rendement op eigen vermogen en (II) de rente op de huidige leningportefeuille is in feite irrelevant.

Met name fluctuaties in de risicovrije rente hebben een effect op het rendement op eigen vermogen en vormen hiermee een onzekere factor. Aangezien de risicovrije rente op een historisch laag niveau ligt, is het belangrijk om te evalueren of het rendement op eigen vermogen, die waarschijnlijk al jaren wordt gehanteerd, nog een goede weergave van de werkelijkheid is.

Het rendement op vreemd vermogen wordt veelal gebaseerd op de gemiddelde rente van de huidige leningportefeuille. De bedrijfswaarde is echter een actuele waarde en het is om die reden logischer om de rente op de huidige rente (IRS spot rate plus opslag) te baseren. Tegen dit tarief kunnen immers nieuwe leningen worden aangetrokken.

Tip 7: Stel een aantal scenario’s op

In de praktijk blijkt dat accountants schrikken van lage disconteringsvoeten. Ook al zijn dergelijke ‘lage’ percentages goed te onderbouwen en te verantwoorden, de discussie hierover is niet zomaar gevoerd. Het is aan te raden om twee of drie scenario’s aan te leveren, waarin gespeeld wordt met verschillende disconteringsvoeten. Hiermee laat u de gevoeligheid van de bedrijfswaarde zien en kunt u hopelijk tevens laten zien dat er in alle gevallen geen sprake is van een impairment.

Meer weten over het berekenen van de bedrijfswaarde?

Heeft u vragen over deze tips voor het berekenen van de bedrijfswaarde? Stel ons een vraag via onderstaand formulier of neem contact op met onze adviseurs. Heeft u behoefte aan inzicht in de financiële gevolgen van een impairment? Finance Ideas biedt gestandaardiseerde waarderingsmodellen die inzicht geven in de bedrijfswaarde van uw zorgvastgoed ten behoeve van de impairmenttoets. Het grote voordeel? Waardering op locatie- en concernniveau, mogelijkheid tot gevoeligheidsanalyses, inzicht in de mogelijkheden tot het minimaliseren van impairment en een eenvoudige koppeling met de integrale meerjarenraming.