Vier handvatten om uw meerjarenbegroting Aw-proof te maken
De Aw behandelt in de brief ‘Leidraad Aw inzake Meerjarenbegroting en dPi2025’ haar verwachtingen en aandachtspunten voor de komende begrotingsronde en bijbehorende dPi. In een eerder artikel is ingegaan op de verwachting dat volkshuisvestelijke continuïteit is gewaarborgd en of de aanwezige investeringsruimte benut wordt. In dit artikel krijgt u vier praktische handvatten en tips om te voldoen aan de Leidraad.
Wat valt op in de nieuwe Leidraad?
“Laat zien hoe u tot uw cijfers komt”: het is de rode draad van de Leidraad van de Aw. De Aw vraagt dit jaar nog concreter naar de basis van aannames en prestaties. Het doel is een realistische begroting. Hoe komt u tot het investeringsprogramma? Waar is de huurontwikkeling op gebaseerd? Deze verscherpte focus op onderbouwing gaat hand in hand met een tweede belangrijke ontwikkeling: risico’s moeten niet alleen benoemd, maar ook worden doorgerekend. In lijn met het WSW vraagt de Aw dit jaar om transparantie over de financiële impact van risico’s op kasstromen en ratio’s. Deze accenten sluiten aan op wat we al langer zien in de sector: meer focus op uitlegbaarheid en toetsbaarheid. Niet alleen voor de Aw, maar juist ook voor de eigen organisatie, de raad van commissarissen, de gemeente(n) en andere stakeholders.
Tip 1: realistisch begroten begint met terugkijken
Veel corporaties begroten meer dan zij daadwerkelijk realiseren. De Aw wil dat de komende meerjarenbegroting (MJB) realistischer wordt opgesteld. Wat betekent dit concreet? Een begroting gebaseerd op wat uw corporatie daadwerkelijks kan realiseren, rekening houdend met ervaring, uitvoeringscapaciteit en externe belemmeringen. De Aw hecht waarde aan een goed onderbouwde en realistische begroting. Ambitie kan in een aparte beleidsvariant meegenomen worden. De Aw verwacht in paragraaf 2.2[1] van de dPi dan ook een hoger aantal nieuwbouwwoningen dan in 2.11 (overprogrammering). Waarbij niet alle projecten in het gehoopte tempo gerealiseerd worden.
| Verwachting Aw | Tip/Handvat |
|---|---|
| “De Aw verwacht een meerjarenbegroting met een realistisch investeringsprogramma, waarbij de onderliggende projecten kritisch zijn beschouwd en rekening is gehouden met ervaringscijfers bij de voortgang van projecten.” (P2. Leidraad) | Evalueer intern waarom de vorige MJB afweek ten opzichte van realisatie. Welke projecten zijn met welke reden vertraagd? Welke lessen kunt u daaruit trekken voor de nieuwe begroting? Maak een lijst met alle projecten uit de vorige begroting van 2025 en 2026 en bepaal wat nu de status is en wat eventueel de reden van de vertraging is. |
| “Ook verwacht de Aw in de meerjarenbegroting een reflectie op de realisatiegraad van de afgelopen jaren en op de feitelijk gerealiseerde voortgang van projecten ten opzichte van de aannames in de vorige MJB’s” (P2. Leidraad) | Kijk daarbij ook naar de vertaalslag van projectniveau naar begroting. Dit geeft u niet alleen het gevraagde Aw-overzicht, maar ook inzicht wat herhalende drivers of oorzaken zijn waar u van kunt leren voor de komende begrotingsronde. Een realistische begroting is niet het (klakkeloos) inrekenen van een wensportefeuille. Zeker voor de eerste één of twee jaar mag verwacht worden dat projecten in belangrijke mate ‘hard’ zijn. |
Tip 2: bewaak financiële continuïteit met doordacht en uitlegbaar financieel beleid
Het duurzaam prestatiemodel van corporaties is een actueel vraagstuk. Hoe zorgt u ervoor dat u financieel verantwoord opereert? De Aw wil weten binnen welke financiële kaders u opereert. Worden deze kaders bewust gehanteerd, ook als dit de externe Aw/WSW-normen zijn? De huidige maatschappelijke opgave vraagt van corporaties dat zij scherp aan de wind te zeilen. Wij zien dat veel corporaties bereid zijn hun investeringscapaciteit maximaal in te zetten, maar wat financieel verantwoord is verschilt per corporatie. Financiële beleidskaders hebben te maken met de risicobereidheid en risicovolwassenheid van de organisatie. Ook lokale en regionale factoren spelen een rol spelen in de normen die gehanteerd worden.
| Verwachting Aw | Tip/Handvat |
|---|---|
| “De Aw verwacht dat de MJB expliciet benoemt welke financiële grenzen de corporatie hanteert, ook al zijn dat die van de Aw/WSW, inclusief een onderbouwing van de keuze voor deze specifieke financiële grenzen.” (P3. Leidraad) | Formuleer en veranker uw eigen financiële sturingskader. Hoewel Aw vraagt om toelichting op de normen, blijft het uw eigen beleid. U bepaalt wat verantwoord is voor de organisatie, afhankelijk van ambities, risicoprofiel en lokale context. Stuur dus niet automatisch op de strengste normen, maar maak bewust beleid en onderbouw eventuele remwegen of vluchtstroken goed. |
| “De Aw verwacht in principe een MJB die binnen de gestelde kaders van Aw/WSW blijft voor de komende 5 jaar.” (P3. Leidraad) | De huidige tijdsgeest vraagt corporaties om te investeren tot de ratio’s gaan knellen. Dit is nodig gezien de maatschappelijke opgave, maar blijf ook zicht houden op uw financiële mogelijkheden over 10, 15 of 25 jaar. Onderdeel van de NPA is ook instandhouding van het huidige bezit en financiële continuïteit. Daarbij is ruimte voor flexibiliteit belangrijk: we hebben dit jaar gezien hoe een maatregel uit Den Haag plotsklaps grote gevolgen kan hebben. |
Tip 3: maak bijdrage prestatieafspraken, woondeal en solidariteit concreet
Er liggen forse volkshuisvestelijke opgaven vanuit Rijk, regio en gemeenten. De Aw verwacht dat duidelijk is hoe de MJB zich verhoudt tot deze afspraken en waar eventuele verschillen zitten. De verschillende opgaven vragen om afstemming: welke ambities worden meegenomen en wat is daadwerkelijk realiseerbaar? Daarbij vraagt de Leidraad om een heldere analyse van deze verschillen, inclusief een toelichting op de keuzes die gemaakt worden.
| Verwachting Aw | Tip/Handvat |
|---|---|
| “De Aw verwacht een transparante toelichting op hoe de voorgenomen investeringen in de MJB zich tot de lokale, regionale en nationale opgave verhouden. Daarbij hoort een analyse op hoofdlijnen van de verschillen tussen begroting en opgave.” (P4. Leidraad) | Maak per gemeente inzichtelijk hoeveel woningen wanneer gerealiseerd worden t.o.v. de lokale prestatieafspraken en uw fair share van de opgave in de woondeal. |
| Als u een solidariteitsvraag heeft, maak deze dan zo concreet mogelijk. Heeft u de mogelijkheid om andere corporaties te ondersteunen, benoem dat dan zo concreet mogelijk. Geef daarbij aan hoe u regionaal invulling geeft (of gaat geven) aan de regionale solidariteitsvraag. Kan de regionale opgave gezamenlijk worden gerealiseerd? Zo ja, is er daarnaast ruimte voor landelijke solidariteitsvraagstukken. |
Tip 4: breng naast risico’s ook kansen in beeld. Wat als het meezit?
De werkelijkheid is altijd anders dan de verwachting bij het opstellen van de MJB. De Aw verwacht dat corporaties deze onzekerheid inzichtelijk maken en vooruitdenken over wat ze doen als het tegen- of meevalt. Dit jaar is duidelijk geworden dat er externe factoren meespelen waar u als corporatie niet altijd invloed op heeft. Het wordt des te belangrijker om te anticiperen op veranderende omstandigheden en hierop voorbereid te zijn.
| Verwachting Aw | Tip/Handvat |
|---|---|
| “De Aw verwacht in de MJB tenminste een aantal (slechtweer) scenario’s van de belangrijkste macro-economische parameters: rente, inflatie, bouwkostenstijging en huurverhoging. Een gecombineerd ‘worstcase’ scenario, waarbij meerdere variabelen de verkeerde kant op bewegen, hoort daar ook bij” (P5. Leidraad) | De Aw benoemt slechtweerscenario’s. Stel ook goedweer-scenario’s op, zodat u tijdig in kunt spelen op kansen als die zich voor doen. Maak ook een gecombineerd ‘bestcase scenario, wat als alles meezit? |
| “Wanneer er scenario’s met significante risico’s voor de financiële continuïteit zijn, verwacht de Aw dat de verschillende opties om bij te sturen zijn verkend. De effecten op de financiële ratio’s van deze opties dienen inzichtelijk te zijn” (P5. Leidraad) | Maak te allen tijde inzichtelijk wat de bijstuurmogelijkheden zijn. ‘Bij voorkeur met één maatregel per keer. Dat houdt het voor iedereen begrijpelijk. Doe dit voor zowel positief als negatief bijsturen. Wat gaat u als eerste extra doen als het meezit? Maak dat praktisch door per bijstuurmogelijkheid een vereist effect op de ICR en LTV te bepalen. |
Behoefte aan een onafhankelijke blik op uw begroting?
Wij merken dat steeds meer corporaties behoefte hebben aan een onafhankelijke externe blik op hun begroting. Klopt het verhaal financieel? Zijn aannames realistisch? En is het beleid uitlegbaar richting Aw? Met een second opinion op de MJB helpen we u om sterker te staan. Niet alleen richting de toezichthouder, maar vooral ook richting de eigen organisatie en andere stakeholders. Vaak constateren wij verbeteringen die nog in de begroting verwerkt kunnen worden. Het resultaat is een helder, volledig en praktisch advies waarmee u de MJB niet alleen dit jaar, maar ook in de jaren erna sterker maakt.
Heeft u behoefte aan een sparringpartner bij het opstellen van uw financieel beleid? Of wilt u inzicht in de haalbaarheid van uw ambities? Ons team helpt u graag met financiële vraagstukken, een doorrekening of het herijken van uw financieel beleid. Neem contact op met Jeroen Dungelmann of stel uw vraag via onderstaand formulier.
[1] In hoofdstuk 2 van de dPi geven corporaties aan welke activiteiten zij verwachten te ontplooien die invloed hebben op het bezit. Paragraaf 2.1 bevat een activiteitenoverzicht, zoals nieuwbouw en aankoop dat aansluit op het kasstroomoverzicht. In paragraaf 2.2 dienen de nieuwbouwprojecten opgenomen te worden uit de projectenportefeuille van de corporatie (die in de praktijk deels niet of met vertraging gerealiseerd zullen worden).
"*" geeft vereiste velden aan
