Consequenties van de update verticaal toezicht

In de recente update verticaal toezicht geven WSW en Aw terugkoppeling over de uitkomsten van de beleidswaarde uitvraag van 1 oktober jongstleden. De conclusie is dat de kwaliteit van de beleidswaarde op dit moment onvoldoende is om de normen voor de ratio’s op beleidswaarde (loan to value en solvabiliteit) definitief vast te stellen. Vooralsnog worden de voorlopige normen gehandhaafd.

Corporaties blijven achter met onduidelijkheid en onzekerheid

Negatief zijn over dit uitstel is eenvoudig. Corporaties blijven achter met onduidelijkheid en onzekerheid. In het jaarrekeningproces leiden de kwaliteitsproblemen tot discussie, vertraging en extra kosten. Het ‘gedoe’ had voorkomen kunnen worden. In de oorspronkelijke planning van WSW en Aw zou de eerste volledige beleidswaarde uitvraag reeds voor de zomer van 2018 plaatsvinden. Dit gaf tijd om een analyse te doen, voorafgaande aan publicatie van het verticaal toezichtkader. Deze planning is helaas niet gehaald.

De positieve kanten van de uitvraag van 1 oktober 2018

Ik pleit voor een positieve benadering. De uitvraag van 1 oktober 2018 heeft cruciale informatie opgeleverd. De kwaliteit van de beleidswaarde is onvoldoende voor toepassing in de vermogensnormen. WSW en Aw accepteren dit en geven duidelijk aan wat de consequenties hiervan zijn. Ten eerste wordt de financiële beoordeling meer individueel en genuanceerd. Er is ruimte voor een goed gesprek over de financiële positie. Als u niet voldoet aan de normen, maar hier wel een verklaring voor is, kan beleid worden gecontinueerd.  Ten tweede wordt gewerkt aan kwaliteitsverbetering. De definities voor onderhoud en beheer worden aangescherpt. De softwareprogramma’s waarmee marktwaarde en beleidswaarde worden berekend, zijn de afgelopen weken aangepast^[1]. Tenslotte gaan WSW en Aw inhoudelijk nog een spade dieper door opvallende uitkomsten uit de 1 oktober analyse nader te bespreken met ongeveer 50 corporaties.

Kortom, Aw en WSW maken een pas op de plaats op basis van de uitkomsten van hun analyse. Dat vergt lef, want het betekent dat implementatie van aangekondigd beleid wordt uitgesteld. Ook laten borger en toezichthouder voorlopig harde financiële normen los. Terecht, maar oncomfortabel gezien hun taakopdracht.

Beleidswaarde een beklemde marktwaarde

Als dan toch een pas op de plaats gemaakt wordt, ontstaat misschien ruimte voor een fundamentele herbezinning. Finance Ideas is een promotor van de beleidswaarde waterval. De opgeblazen balansen van corporaties worden in perspectief geplaatst door de volkshuisvestelijke inzet inzichtelijk te maken. Ook voor vastgoedsturing en investeringsbeslissingen is het noodzakelijk zowel de marktwaarde als de beleidskasstromen mee te wegen. Finance Ideas heeft herhaaldelijk benadrukt dat de beleidswaarde geen vermogensbegrip is of zou moeten zijn. Het is een beklemde marktwaarde, niets meer en niets minder.

De echte definitie van marktwaarde in verhuurde staat

Marktwaarde in verhuurde staat is het centrale en door de accountant beoordeelde waardebegrip voor de corporatiesector. Vermogensratio’s kunnen hierop worden gebaseerd. Ook dit heeft nadelen, er is nu eenmaal geen heilige graal voor vermogensratio’s. Marktwaarderatio’s zeggen bijvoorbeeld niets over de kasstromen van de corporaties en moeten derhalve geflankeerd worden door langlopende kasstroomratio’s (minimaal 10 jaar).

Alleen indien marktwaarde de grondslag wordt voor de vermogensratio’s nemen administratieve lasten daadwerkelijk af. De reden om beleidswaarde te uniformeren, software te certificeren en de accountant een beleidswaarde toelichting te vragen, vervalt. Door de invoering van marktwaarde weet de sector al te goed wat de introductie van een nieuw waardebegrip behelst. De eerste stappen zijn nu ook gezet voor de beleidswaarde. Laat de pas op de plaats een herbezinning van deze route zijn.

Betekent dit het einde van beleidswaarde?

Betekent een dergelijke ommezwaai het einde van de beleidswaarde? Integendeel. De beleidswaarde als grondslag voor de ratio’s roept terecht weinig enthousiasme op. De beleidswaarde om volkshuisvestelijke inzet inzichtelijk te maken ten behoeve van vastgoedsturing, heeft meer draagvlak. Als wordt gestopt met het introduceren van de beleidswaarde als nieuwe bedrijfswaarde, kan dit zo maar de redding van de beleidswaarde zijn.

Wilt u meer weten over beleidswaarde?

Heeft u vragen over beleidswaarde, vastgoedsturing en investeringsbeoordelingen? Neem contact op met onze adviseurs. Zij denken graag met u mee.

^{[1] Op dit moment vallen de uitkomsten binnen acceptabele marges. Dit was zeker nog niet zo op 1 oktober 2018 of toen uw dPi ingeleverd moest worden. De verschillen kunnen aanzienlijk zijn!}