De nieuwe beleidswaarde: belangrijkste veranderingen en effecten
Op 31 januari is de definitieve versie van het Handboek marktwaardering verschenen. In deze versie van het handboek zijn een aantal parameters geactualiseerd. Daarnaast bevat deze versie ook richtlijnen voor de bepaling van de beleidswaarde 2.0. die van kracht gaat met de prognose informatie (dPi) voor 2024. We nemen u middels een rekenvoorbeeld mee door de wijzigingen en het effect van de nieuwe methodologie op de beleidswaarde.
Inhoudsopgave
Nieuwe beleidswaarde direct van kracht
Voor de komende begroting gaat u dus al aan de slag met de nieuwe beleidswaarde. Voor verslagjaar 2024 moet de nieuwe beleidswaarde berekend worden voor de jaarrekening (toelichting).
Bezwaren huidige methodiek
Corporaties zijn verplicht om de marktwaarde en beleidswaarde van hun vastgoed op te leveren. De huidige methodiek voor bepaling van de beleidswaarde kent een aantal bezwaren:
- Er wordt een marktconforme disconteringsvoet gehanteerd voor verdiscontering van beleidsconforme kasstromen. Dat is onterecht, omdat deze kasstromen een lager risicoprofiel kennen.
- De marktdisconteringsvoet is volatiel, waardoor de beleidswaarde ook schommelt, terwijl de corporatie exploitaties hier geen reden voor geeft. Dit bemoeilijkt vastgoedsturing.
- Woningen zijn onderhevig aan woontechnische veroudering. De beleidswaarde houdt geen rekening met de verbeterinvesteringen die vanwege de woontechnische veroudering noodzakelijk zijn.
- De eindwaarde wordt ervaren als complex en abstract.
Deze methodiek heeft dan ook kritiek gekregen vanuit corporaties en andere stakeholders. In 2022 is daarom een evaluatieonderzoek uitgevoerd en zijn verbetervoorstellen aangedragen. Het resultaat is de gewijzigde methodiek voor bepaling van de beleidswaarde.
Rekenvoorbeeld: wat zijn de verschillen?
Ten opzichte van de oude methodiek worden vier belangrijke aanpassingen doorgevoerd. Door middel van een rekenvoorbeeld kunnen we stap voor stap het effect inzichtelijk maken van deze wijzigingen. In de waarderingsmodule van de Trace & Treasury software hebben wij een waardering opgesteld voor een voorbeeldwoning (gelegen in Apeldoorn) op basis van het handboek (versie 31 januari 2024). De kenmerken van de voorbeeldwoning zijn als volgt[1]:
[1] De input voor de gebruikte voorbeeldwoning is vastgesteld op basis van landelijke gemiddelden uit de Verantwoordingsinformatie en een dataset van gemiddeld corporatiebezit.
| Parameter | Input |
|---|---|
| Plaats | Apeldoorn |
| Bouwjaar | 1958 |
| Type | Eengezinswoning (EGW) |
| GBO | 94 m2 |
| WWS punten | 152 |
| EPC label | G |
| Contracthuur | € 547, – |
| Streefhuur | € 600,- |
| Onderhoud beleid | € 2.500,- |
| Beheer beleid | € 1.000,- |
Op basis van deze uitgangspunten komen we tot de volgende uitkomst:
| Output | Handboek (versie 31-01-2024, peildatum 31-12-2023) |
|---|---|
| Beleidswaarde 1.0 | € 80.000,- |
#1: Rekenhorizon van zestig jaar in plaats van vijftien jaar met eindwaarde
In de beleidswaarde 1.0 wordt voor de bepaling van de markt- en beleidswaarde een rekenhorizon van vijftien jaar gehanteerd. In deze vijftien jaar worden exploitatiekasstomen geprognosticeerd en aan het eind van het laatste jaar resteert een eindwaarde. De eindwaarde is opgebouwd uit alle kasstromen die na jaar vijftien zouden worden ontvangen. Omdat het model uitgaat van eeuwige exploitatie zijn deze kasstromen oneindig. Ook het 200e jaar van de exploitatie van het vastgoed wordt nog meegenomen in de waardering, al zal de bijdrage minimaal zijn.
In de nieuwe beleidswaarde verandert de rekenhorizon van vijftien jaar met eindwaarde naar zestig jaar zonder eindwaarde. Dit lijkt op het eerste gezicht een groot verschil met de oude methode, maar dat is in werkelijkheid niet het geval. De zestig jaar is doorlopend en moet niet worden verward met de levensduur van de woning. In jaar één (in dit geval 2024) berekenen we de beleidswaarde op basis van de kasstromen van 2024 t/m 2083 (zestig jaar) en in jaar twee (in 2025) berekenen we de beleidswaarde op basis van de kasstromen van 2025 t/m 2084. Nog steeds zestig jaar dus. De voorheen gehanteerde aanname van eeuwige exploitatie wordt met de nieuwe methodiek dus gehandhaafd. Veel verandert niet door deze wijziging, alleen ziet de waardering er nét wat anders uit dan voorheen.
Rekenvoorbeeld: Als basis nemen we de uitkomst van het gebruikte rekenvoorbeeld (€ 80.000). Als we vervolgens de eindwaarde laten vallen en de kasstromen doortrekken tot jaar zestig, krijgen we de volgende uitkomst:
Beleidswaarde 1.0 naar 2.0 stap 1: Eindwaarde weg en zestig jaar prognose à € 75.500,-
#2: Meerjarenonderhoudsprognose (MJOP) inladen
Corporaties bepalen ten behoeve van de beleidswaarde een onderhoudsnorm. Deze norm wordt bepaald op basis van de meerjarenonderhoudsprognose (MJOP) en vastgesteld op corporatieniveau. Dit leidt ertoe dat voor ieder complex, voor ieder jaar binnen de waardering eenzelfde bedrag voor onderhoud wordt ingerekend. Zonde aangezien corporaties al beschikking hebben over meer maatwerk. Waarom zouden we deze vervolgens weer reduceren tot een normbedrag op corporatieniveau?
Met de ingang van de nieuwe richtlijnen kunnen corporaties hun MJOP inladen voor zestig jaar. Daarmee hebben corporaties dus de mogelijkheid om per complex, per jaar individuele bedragen op te voeren met betrekking tot onderhoud. Dit vereist wel inzicht in het onderhoud per complex over een looptijd van zestig jaar, wat een uitdaging kan zijn.
Met het inladen van de MJOP in plaats van een normbedrag wordt de beleidswaarde representatiever voor de daadwerkelijke situatie. Zolang de kasstromen uit de MJOP gemiddeld genomen niet veel afwijken van het eerder gebruikte normbedrag, is het effect van deze wijziging beperkt ten opzichte van de oude methodologie.
Rekenvoorbeeld: in ons rekenvoorbeeld leidt het invoeren van de (fictieve) MJOP tot een onveranderde beleidswaarde:
Beleidswaarde 1.0 naar 2.0 stap 2: MJOP inladen à € 75.500,-
#3: Wegwerken EFG-labels
Ook na de evaluatie houdt de beleidswaarde helaas geen rekening met woontechnische veroudering. Deze tekortkoming blijft dus bestaan. Om enig gehoor te geven aan de kritiek wordt in de nieuwe methodiek een waardedaling ingerekend voor EPC-labels E, F en G. Deze waardedalingen zijn als volgt:
| EPC label | Kosten |
|---|---|
| E | € 4.820,- |
| F | € 8.960,- |
| G | € 15.210,- |
De gedachte is dat deze investeringen meegenomen moeten worden in de waardering, omdat ze verplicht worden gesteld vanuit de overheid. Het verbeteren van het EPC-label tot D of beter, is daarmee geen keuze van de woningcorporatie die leidt tot een woningverbetering, maar een verplichting die zij heeft. De vraag is in welke mate andere ingrepen om woontechnische veroudering tegen te gaan, wel een keuze zijn. Een eeuwigdurende exploitatie vraagt om periodieke kwaliteitsverbetering.
Rekenvoorbeeld: de woning in ons rekenvoorbeeld heeft een EPC-label G. De afwaardering leidt tot de volgende beleidswaarde:
Beleidswaarde 1.0 naar 2.0 stap 3: wegwerken EFG-labels à € 60.000,-
#4: Aanpassing disconteringsvoet
De beleidsconforme kasstromen van de woningcorporatie worden onder de oude methodiek contant gemaakt met de disconteringsvoet (=rendementseis) van de belegger. Dit terwijl het risicoprofiel van exploitatie door de corporatie een stuk lager is dan dat van exploitatie door de belegger. De disconteringsvoet voor woningcorporaties, waarmee de beleidswaarde wordt berekend, is daarmee eigenlijk te hoog. Bijkomend nadeel is dat de marktdisconteringsvoet erg volatiel is, waardoor ook de beleidswaarde volatiel is. De exploitatie van de corporaties geeft hier geen aanleiding voor.
De nieuwe beleidswaarde komt met een grote aanpassing in de disconteringsvoet. De disconteringsvoet voor de beleidswaarde wordt volledig losgetrokken van de marktwaarde. Er gaat één (sociale) disconteringsvoet gelden. Deze disconteringsvoet wordt gebruikt om alle kasstromen van elke DAEB-woning van iedere corporatie contant te maken. De volgende twee disconteringsvoeten zijn voorgeschreven:
| Bezit | Disconteringsvoet |
|---|---|
| DAEB | 4,11% |
| Niet-DAEB | 4,60% |
Gebruikte informatie berekening disconteringsvoeten
Bovenstaande disconteringsvoeten zijn bepaald volgens de WACC-methode, ofwel op basis van de gemiddelde kostenvoet voor de woningcorporatie. Ingrediënten voor deze disconteringsvoeten zijn:
- Verhouding eigen vermogen en vreemd vermogen. In deze berekeningen is 65% eigen vermogen aangehouden.
- De kostenvoet van het eigen vermogen. Hiervoor is de gemiddelde bouwkostenstijging over de afgelopen 25 jaar gebruikt. Dat is 2,68%.
- De kostenvoet voor vreemd vermogen. De gemiddelde rente op geborgde vastrentende leningen plus opslagen leidt tot een gemiddeld rendement op vreemd vermogen van 3,19%. Voor niet-DAEB woningen komt deze kostenvoet uit op 3,89%.
- Opslagen voor onzekerheid in exploitatiekasstromen en voor kasstromen die niet in de vastgoedexploitatie zitten, zoals vpb. Deze opslagen tellen op tot 1,25% voor DAEB en 1,5% voor niet-DAEB bezit.
De nieuwe disconteringsvoet zal een opwaarts effect hebben op de waardering. In ons rekenvoorbeeld komt de beleidswaarde na deze laatste aanpassing als volgt uit:
Beleidswaarde 1.0 naar 2.0 stap 4: Disconteringsvoet à € 90.000,-
Conclusie: verschil van 13% in nieuwe versus oude waardering
In ons rekenvoorbeeld ontstaat een verschil tussen de nieuwe en oude waardering van ongeveer +13%. Dit kan voor iedere corporatie en voor ieder complex anders zijn. Een EFG-label heeft altijd een negatief effect op de waardering. Daarbij is een disconteringsvoet van 4,11% altijd lager dan de marktconforme disconteringsvoet voor een bepaald complex in de basisversie van het handboek. Het effect van alle wijzigingen tezamen is onzeker en kan zowel een positieve als negatieve uitwerking hebben op de beleidswaarde.
Vragen over de nieuwe beleidswaarde?
Heeft u vragen over de nieuwe beleidswaarde of de consequenties hiervan op uw corporatie? Stel uw vraag aan Niels Kornegoor.
In één middag op de hoogte van alle wijzigingen?
Tijdens de training beleidswaarde 2.0 nemen we u mee in wat precies wordt gewijzigd, de achtergrond van de wijzigingen, de voor- en nadelen ten opzichte van de oude methodiek en de consequenties voor uw corporatie. Bekijk het programma en de data.
"*" geeft vereiste velden aan
