DrieCompartimentenModel 3.0 (Beta) Saldo volkshuisvestelijke continuïteit

Saldo volkshuisvestelijke continuïteit

De reguliere continuïteitsratio’s (ICR, LTV, solvabiliteit) garanderen geen duurzaam prestatiemodel bij uw woningcorporatie. Deze ratio’s houden onvoldoende rekening met (instandhoudings)uitgaven die langjarig nodig zijn om de bestaande woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief op het gewenste peil in stand te houden. Het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit voorziet in deze leemte. Samen met de bekende ratio’s stelt dit corporaties in staat te sturen op zowel financiële als volkshuisvestelijke continuïteit.

Figuur 1: kengetallen corporatie

• ICR maakt inzichtelijk of de corporatie voldoende operationele kasstromen genereert om aan haar renteverplichtingen te voldoen.
• LTV maakt inzichtelijk of de waarde van de vastgoedportefeuille voldoende is ten opzichte van de nominale schuldpositie.
• Saldo volkshuisvestelijke continuïteit maakt inzichtelijk of er voldoende financiële middelen zijn om de bestaande woningvoorraad kwalitatief en kwantitatief in stand te houden

ICR, LTV en Saldo volkshuisvestelijke continuïteit kleuren niet op hetzelfde moment rood. Welke ratio’s het eerst kritisch worden, is afhankelijk van de (macro-economische) omstandigheden, de omvang van de middelen die nodig zijn om de volkshuisvestelijke continuïteit te behouden en het beleid dat uw corporatie voert. Daarom is het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit een noodzakelijke toevoeging aan de ratio’s waarop u financieel stuurt.

Duurzaam presteren

Figuur 2: duurzaam prestatiemodel

De noodzaak om aandacht te besteden aan duurzaam presenteren van corporaties wordt steeds meer erkend, ook door WSW, ILT-Aw, VRO en Aedes. Het duurzaam prestatiemodel is op sectorniveau uitgewerkt^[1]. Op de financiële continuïteit (donkerblauw) wordt gestuurd met de bekende continuïteitsratio’s. Nieuw is volkshuisvestelijke continuïteit (lichtblauw). Voor duurzaam presteren is het noodzakelijk dat uw corporatie altijd voldoende financiële middelen heeft om de bestaande woningvoorraad kwalitatief en kwantitatief in stand te houden. ‘Altijd’ wil zeggen dat het in stand houden van de bestaande woningvoorraad realiseerbaar moet zijn zonder dat de financiële positie verslechtert. Dit impliceert dat instandhouding financieel mogelijk moet blijven met een constante ICR en/of LTV. Aannemende dat het benodigde bedrag voor instandhouding gelijk blijft, kunt u dit dan structureel volhouden.

Instandhoudingsopgave

Duurzaam presteren zoals geïntroduceerd door VRO, WSW, Aw en Aedes, gaat uit van het kwalitatief en kwantitatief in stand houden van de bestaande woningvoorraad. De gehanteerde definitie is primair een betere invulling van de beheercorporatie^[2].

De grote vraag is vervolgens wat er nodig is voor kwalitatieve en kwantitatieve instandhouding. Als onderdeel van het duurzaam prestatiemodel is voor het eerst een minimaal noodzakelijke kwaliteit gedefinieerd door de sector. Voor duurzaam presteren is het noodzakelijk dat uw corporatie altijd voldoende financiële middelen heeft om de bestaande woningvoorraad kwalitatief en kwantitatief in stand te houden:

1. Goed en doelmatig onderhoud
2. Wegwerken E, F, G-labels
3. Isolatie op natuurlijke momenten
4. Niet-energetische verbeteringen om woning naar huidige eisen te brengen
5. Sloopnieuwbouwopgave 0,33% van de voorraad per jaar
6. Voortzetten huidige wet- en regelgeving/betaalbaarheidsbeleid
7. Voortzetten huidige leefbaarheidsbeleid

Om voor uw eigen corporatie te bepalen of u in staat bent om duurzaam te presteren, is het noodzakelijk om de instandhoudingsopgave voor uw corporatie te bepalen. Daarbij gaat het om twee zaken: de reikwijdte c.q. de activiteiten voor de instandhouding en het bepalen van de benodigde bedragen voor de betreffende activiteiten. Wat betreft de reikwijdte kunt u zich aansluiten bij de definitie van het duurzaam prestatiemodel. U kunt ook voor een andere (ruimere) definitie kiezen, wellicht in samenspraak met de gemeente of corporaties in dezelfde regio. Bijvoorbeeld het isoleren naar de standaard of circulair bouwen. Op basis van uw eigen definitie voor instandhouding dient u de omvang van de betreffende activiteiten en de daarbij behorende bedragen te bepalen. Waar voor de ICR en LTV exact is vastgesteld hoe die ratio’s worden bepaald, is dit voor het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit niet het geval. Hiermee ligt de verantwoordelijkheid bij individuele corporaties om instandhouding te ‘laden’. Naarmate de instandhouding ruimer is ingevuld, is er minder financiële ruimte voor de volkshuisvestelijke opgaven, zoals uitbreidingsnieuwbouw.

DrieCompartimentenModel als hulpmiddel

Het duurzaam prestatiemodel is een waardevol begrip, maar niet eenvoudig toe te passen voor uw corporatie. Finance Ideas heeft het mogelijk gemaakt dat u voor ieder begrotingsscenario het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit zelfstandig kunt berekenen. Hierdoor wordt het mogelijk om het duurzaam presteren onderdeel te maken van uw financiële sturing. Het DrieCompartimentenModel 3.0 waarmee u de berekening kunt maken is vrijelijk beschikbaar voor uw corporatie.

De drie compartimenten bestaan uit:

• beschikbare middelen voor instandhouding;
• instandhoudingsuitgaven;
• de overige volkshuisvestelijke inzet.

Het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit is het verschil tussen de beschikbare middelen voor instandhouding en de uitgaven nodig voor de instandhouding. Als er nog additionele middelen zijn kunnen deze worden ingezet voor de volkshuisvestelijke opgaven, zoals extra verduurzaming/herstructurering en uitbreiding. Deze overige inzet beïnvloedt de financiële ruimte die in de jaren daarna beschikbaar is voor instandhouding.

Figuur 3: DrieCompartimentenModel in beeld

Figuur 4: Financieringsbehoefte

Het DrieCompartimentenModel toont, naast de informatie over de beschikbare middelen, instandhoudingsuitgaven, het saldo en de overige volkshuisvestelijke inzet, ook voor welke opgaven u leent. In één oogopslag ziet u voor uw corporatie de leningbehoefte voor investeringen en instandhoudingsuitgaven in de overige opgave. Dit beeld wordt per jaar gegeven (zie figuur 4) of voor de volledige periode van vijftien jaar.

Handelen op basis van uitkomsten

Bij de normering van het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit kan, zoals ook bij de ICR en de LTV het geval is, rekening worden gehouden met een risicobuffer vanwege onzekerheid over de omvang van de beschikbare middelen en van uitgaven voor instandhouding. De norm voor het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit is dan gelijk aan 0 plus de risicobuffer.

De volgende uitkomsten zijn denkbaar:

• Saldo volkshuisvestelijke continuïteit < norm en uw ICR of LTV zitten op de norm. Er is geen duurzaam prestatiemodel. U moet besluiten de kwaliteit of de kwantiteit van het bestaande bezit te verminderen. Het meest logische lijkt om geleidelijk te verkopen om de instandhouding van het resterende bezit uit te kunnen voeren.
• Saldo volkshuisvestelijke continuïteit < norm en uw ICR en LTV hebben nog ruimte tot de norm. Er is geen duurzaam prestatiemodel. Het benutten van de beschikbare ruimte in ICR en LTV zal in de praktijk tot verdere verslechtering van het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit leiden. Ook in deze situatie is het van belang ervoor te zorgen dat het saldo minimaal gelijk is aan de norm.
• Saldo volkshuisvestelijke continuïteit > norm en uw ICR of LTV zitten onder de norm. Er is geen sprake van financiële continuïteit. Het is zaak de financiële ratio’s te verbeteren. Ook omdat het niet kunnen aantrekken van leningen een negatief effect heeft op het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit.
• Saldo volkshuisvestelijke continuïteit > norm en uw ICR en LTV hebben nog ruimte tot de norm. Er is een duurzaam prestatiemodel. Er is nog financiële ruimte om volkshuisvestelijke opgaven uit te voeren zonder dat de instandhouding van de woningvoorraad in het geding komt.

Tenslotte

In december 2024 is Finance Ideas met 28 corporaties gestart om het DrieCompartimentenModel aan te laten sluiten bij het duurzaam prestatiemodel. De huidige versie is hiervan het resultaat. De komende maanden gaan wij met de 28 corporaties het model breed toepassen. Naar verwachting zal dit leiden tot kleine aanpassingen in zowel de visuele weergave als de toelichting. Gezien de vragen van andere corporaties dan de 28 deelnemers heeft Finance Ideas besloten het model en deze toelichting reeds als Beta-versie te publiceren.

^{[1] Duurzaam Prestatiemodel (DPM) | Rapport | Rijksoverheid.nl
[2] Beter omdat nu wel rekening wordt gehouden met uitgaven ten behoeve van noodzakelijke kwaliteitsverbetering, terwijl dit in het verleden niet het geval was.}