Fluctuatie in de beleidswaarde: het antwoord van Eigen Haard

In een eerder artikel lieten wij zien dat de beleidswaarde (sterk) afhankelijk is van de stand van de woningmarkt. Omdat de loan-to-value ratio van Aw/WSW op basis van de beleidswaarde wordt bepaald, zien we relatief lage LTV-ratio’s in hoogconjunctuur en relatief hoge LTV-ratio’s in laagconjunctuur. Op basis van de voorbeeldberekening in het eerdere artikel werd zichtbaar dat de LTV-ratio tot wel 15 procentpunt kan stijgen, enkel op basis van conjunctuurschommelingen in de woningmarkt. Judith van der Bijl, Manager Business en Project Control bij Eigen Haard neemt ons mee in de wijze waarop Eigen Haard in de financiële sturing met deze onzekerheid omgaat.

Tip: Bekijk ook de video over interne normen en het begrotingsproces

Volkshuisvestelijke ambitie

Judith vertelt over de groeiambitie van Eigen Haard en de impact van een afkoelende economie: “Bij Eigen Haard merken we dat de behoefte aan sociale en middeldure huurwoningen in Amsterdam groot is en ook flink toeneemt. De stad groeit en Eigen Haard heeft de ambitie om mee te groeien. Dat betekent concreet dat wij een significante investeringsprognose in onze meerjarenbegroting hebben ingerekend, als gevolg waarvan wij onze LTV-ratio van op dit moment bijna 55% in de komende jaren zien stijgen richting de grens van Aw/WSW. Een eventuele extra stijging van de LTV-ratio als gevolg van een afkoelende economie betekent dat wij – net als veel andere corporaties – door de maximale LTV-ratio schieten en moeten bijsturen. Gegeven de autonome fluctuatie van de beleidswaarde, is de kernvraag natuurlijk hoe we in onze sturing een goede balans vinden tussen het uitvoeren van onze volkshuisvestelijke ambities en het waarborgen van de financiële continuïteit.”

Balans veiligheidsmarges en volkshuisvesting

Voor Eigen Haard is duidelijk dat onzekerheid over autonome fluctuatie van de beleidswaarde niet mag leiden tot het hanteren van een enorme ‘veiligheidsmarge’ in de vorm van een lage interne LTV-norm. Als bijvoorbeeld de eerder genoemde 15% fluctuatie wordt aangehouden, zou een interne norm van 60% er in theorie toe leiden dat een corporatie nooit als gevolg van economische fluctuaties boven de 75% grenswaarde van Aw/WSW uitkomt.

Voor Eigen Haard is dat geen optie. Judith licht toe: “Het is vanuit volkshuisvestelijk perspectief niet te verantwoorden om een dergelijke grote marge aan te houden. Het is ook niet nodig, omdat deze 15% stijging niet ‘ineens’ plaatsvindt. Dat neemt niet weg dat het hanteren van een interne norm die lager is dan 75% LTV zinvol kan zijn. Bij Eigen Haard hebben we er op dit moment voor gekozen om geen interne norm te hanteren, om te voorkomen dat we veiligheidsmarges stapelen en we uiteindelijk ons vermogen te weinig inzetten voor de volkshuisvesting.

Naar aanleiding van het inzicht van de fluctuerende beleidswaarde merken we dat de vraag over de wenselijkheid van een interne LTV-norm toch weer relevant is geworden. We zijn daarom samen met Finance Ideas een onderzoek gestart om te bepalen of we een interne norm gaan invoeren, hoe we tot een goed onderbouwde interne LTV-norm kunnen komen en hoe hoog die LTV-norm dan moet zijn. Dat heeft geresulteerd in een stappenplan waarin we logisch hebben beredeneerd welke deelvragen we moeten beantwoorden om tot de gewenste inzichten te komen.”

Snelheid en impact van economische schommelingen

Eigen Haard en Finance Ideas kwamen tot de conclusie dat snelheid en impact de kernbegrippen zijn die zowel bij fluctuatie van de beleidswaarde als bij het nemen van bijsturingsmaatregelen relevant zijn. Judith vertelt: “Het is belangrijk om inzicht te hebben in de snelheid waarmee de beleidswaarde bij een afkoelende economie afneemt en welke impact dat heeft op de LTV-ratio. Dit is de eerste deelvraag die we aan het beantwoorden zijn. We kijken bijvoorbeeld naar wat de maximaal te verwachten stijging van de disconteringsvoet is in één jaar, omdat we dan jaarlijks met de meerjarenbegroting kunnen bijsturen.

Wat we nu ook al weten, is dat de impact groter is naarmate onze LTV-ratio hoger wordt. We kijken daarom niet alleen naar het effect van een stijgende disconteringsvoet op onze huidige LTV-ratio, maar ook naar het effect dat optreedt als we naar aanleiding van onze investeringsambitie straks op een hogere LTV-ratio zijn uitgekomen.”

Snelheid en impact van bijsturingsmaatregelen

Naast de snelheid en impact van fluctuatie in de beleidswaarde, onderzoekt Eigen Haard ook de snelheid en impact van bijsturingsmaatregelen. “Zodra we weten wat we in één of enkele jaren redelijkerwijs aan negatieve impact op de LTV-ratio kunnen verwachten, vergelijken we dit met de snelheid en impact waarmee we kunnen bijsturen. Je kan bijvoorbeeld denken aan temporisering van ons investeringsprogramma, bijsturing van het huurbeleid of onderhoudsbeleid of – in extreme gevallen – het moeten verkopen van bezit.

We onderzoeken op dit moment met behulp van scenarioanalyse op de meerjarenbegroting de snelheid en impact van elke bijsturingsmaatregel. Naarmate we sneller denken te kunnen bijsturen, kan een eventuele interne norm dichter bij de 75% grenswaarde van Aw/WSW liggen. Hiermee creëren we inzichten waarmee het bestuur van Eigen Haard bij noodzaak tot bijsturing een betere afweging kan maken tussen welke volkshuisvestelijke ambities (tijdelijk) worden losgelaten en de mate waarin dit de LTV-ratio positief beïnvloedt.”

Welke buffer heeft uw corporatie nodig?

Bent u benieuwd hoe dit plaatje er voor uw corporatie uitziet als u kiest voor interne normen? Welke buffer u nodig heeft om binnen een veilige norm te blijven? Onze adviseurs helpen uw corporatie graag met een doorrekening. Samen draaien we aan de knoppen om de risico’s van verschillende economische situaties in kaart te brengen. Zo ziet u wat haalbaar is en of uw maatschappelijke ambities passen ze binnen de financiële spankracht van de corporatie. Van financiële sturing tot asset management? Stel uw vraag aan Michiel Majoor of via onderstaand formulier.

Meer over beleidswaarde en financiële sturing

Heeft u behoefte aan inzicht in de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen? Tijdens de training ‘Financiële sturing met beleidswaarde’ duiken we in het sturingsinstrument dat de verbinding van de marktwaarde en de beleidswaarde zichtbaar maakt, ofwel de beleidswaarde waterval.