Indicatieve Bestedingsruimte 2021 gepubliceerd

Op vrijdag 4 juni 2021 heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken de jaarlijkse Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) gepubliceerd. De IBW geeft een indicatie van hoeveel woningcorporaties extra kunnen lenen en besteden aan hun taken, bovenop wat al is ingerekend in hun meerjarenbegroting. We hebben de belangrijkste conclusies samengevat.

Geen veranderingen in uitgangspunten en parameters

De IBW geeft huurdersorganisaties en gemeenten een indruk van de financiële polsstok van hun corporatie(s). Deze informatie kunnen zij gebruiken bij het maken van prestatieafspraken. De IBW is gebaseerd op cijfers uit de dPi 2020 (2021-2025).

De IBW zoekt de grens op van de financiële ratio’s van woningcorporaties. Hoeveel kan er extra maximaal geleend worden om die middelen vervolgens aan één doel te besteden? De Loan to Value (LtV) is veelal de eerste beklemmende financiële ratio voor de bestedingen. In 2018 is de IBW voor corporaties (veelal) gestegen door de overgang van de bedrijfswaarde naar de beleidswaarde voor de bepaling van de LtV. In 2019 is de IBW wederom gestegen door de verhoging van de LtV-norm door Aw/WSW van 75% naar 85%. Twee achtereenvolgende jaren met een trendbreuk dus. Dit jaar geen trendbreuk, wat een vergelijking van de IBW van 2021 met de IBW 2020 een stuk makkelijker maakt. Een kanttekening bij de IBW 2021 is wel dat er geen rekening is gehouden met de huurbevriezing, huurverlaging en leningruil Vestia. Hierdoor laten de indicaties enigszins een overschatting zien.

Drie conclusies bij de IBW 2021

Bij de IBW 2021 is een lijvig rapport geschreven met uitgangspunten, resultaten, gevoeligheden en kanttekeningen. We hebben onze drie belangrijkste conclusies voor u uitgewerkt.

Corporatie hebben weer meer ambities

Ten eerste hebben corporaties ook dit jaar weer meer ambities, dus bestedingen, ingerekend in hun meerjarenbegroting. Ten opzichte van de IBW 2020 hebben corporaties en meer nieuwbouw (€ 5 mrd) en meer verbeteringen (€ 2 mrd) ingerekend in de DAEB, waarmee de bestedingsruimte van vorig jaar dus gedeeltelijk wordt ingezet.

Ruimte DAEB tak wordt ingezet

Ten tweede daalt de IBW ruimte voor de DAEB tak voor de drie verschillende bestedingen. De extra financiële ruimte van corporaties wordt dus wel kleiner. Zijn de eerste tekenen zichtbaar van het langjarige beeld dat de opgaven groter zijn dan de middelen? De verdere kostenstijging werkt ook dit jaar weer door. De kosten voor nieuwbouw (€215.000 per woning) en verbetering (€ 55.000 per woning) zijn gestegen met respectievelijk 7,5% en ruim 5%. De zogenaamde ORT’s (o.b.v. beleidswaarde) van beide bestedingen komen daarmee uit op maar liefst 72% en 95%. Bij verbetering is de ORT ‘slechts’ 95% omdat een huurstijging van € 360 per jaar is ingerekend. Opvallend is ook dat, door de gedaalde rente-uitgaven, voor geen enkele corporatie dit jaar de ICR de beklemmende ratio is. Dat kan de komende jaren wel eens gaan veranderen als de rente gaat stijgen.

Dood kapitaal niet-DAEB?

De derde conclusie is de toenemende bestedingsruimte in de niet-DAEB tak. De IBW nieuwbouw neemt met bijna 19% toe naar € 14,3 mrd en de mogelijke dividenduitkeringen stijgt met 12% naar € 6,9 mrd. Los van de kanttekening die bij de uitgangspunten gesteld kunnen worden, bevestigt dit wel het beeld dat corporaties  ‘dood kapitaal’ in de niet-DAEB aan het sparen zijn. Dat zet aan tot nadenken. Zijn de plannen voor middenhuur volop in voorbereiding of kan een dividenduitkering uw financiële mogelijkheden voor de DAEB tak verder vergroten?   

Tegelijkertijd kunnen er grote vraagtekens geplaatst worden bij de berekening van de beschikbare niet-DAEB financieringsruimte. Kunnen corporaties in de praktijk wel tegen 1,3% rente commerciële leningen aantrekken zoals de IBW nu als uitgangspunt hanteert? En wat is de kwaliteit van het onderpand? Is er spraken van homogene niet-DAEB complexen of bestaan de complexen uit gespikkeld DAEB en niet-DAEB bezit? Zijn de complexen kadastraal gesplitst? Grote kans dat de antwoorden op deze vragen de echte niet-DAEB financieringscapaciteit aanzienlijk zal doen afnemen.

Meer weten over de IBW en niet-DAEB?

Weet u hoe de IBW tot stand komt? Hoe u cijfers kunt interpreteren en welke gegevens invloed hebben op de IBW? Maar ook hoe de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB is bepaald in de bestedingsrichtingen? Hoe landelijke gemiddelden vergelijkbaar zijn met uw situatie?

Het slim inzetten van niet-DAEB staat steeds vaker op de agenda’s. Lees meer over de mogelijkheden voor uw corporatie of neem vrijblijvend contact op met Jeroen Dungelmann.