Inkomensregels vaak contraproductief

Wij spraken afgelopen week met Carolien Janssen, Kennisspecialist Woningverhuur bij woningcorporatie Stadgenoot. Carolien is onder andere verantwoordelijk voor het hele proces van inkomenstoetsing. Stadgenoot heeft ruim 30.000 woningen, waarvan 95% in de sociale sector. De gemiddelde huur bedraagt € 516 per maand. Jaarlijks wisselen zo’n 1350 woningen van huurder.

Voor komend jaar heeft de minister een flinke wijziging van de inkomensgrens op stapel staan: in plaats van de uniforme € 38.035 wordt deze opgesplitst in € 35.000 voor eenpersoons en € 42.000 voor meerpersoonshuishoudens.

Wat gaat dat voor jullie betekenen, verwacht je?

“Tja, we hebben op dit moment een beleid dat erin resulteert dat we meer dan 85% van onze verhuringen onder de aftoppingsgrens aanbieden; we zijn er met name voor de lagere inkomens. Voor de duurdere verhuringen maken we wel gebruik van de extra mogelijkheden die de Wet ons biedt, zoals de 10% voor inkomens tussen de € 38.035 en € 42.436 en de 10% ‘vrije ruimte’.  In de praktijk merken we echter dat die extra categorieën nog niet eens voor de helft worden gevuld; er reageren immers ook mensen met inkomens onder de inkomensgrens. Als de ruimte voor eenpersoonshuishoudens inderdaad omlaag gaat naar € 35.000, dan zullen we voor hen wellicht nog wat harder moeten sturen op het gebruik van die vrije ruimte. We hebben hier nou eenmaal relatief veel singles.”

En hoe vertaalt zich dit in de praktijk bij de inkomensregistratie en toetsing?

“Op de eerste plaats valt mij altijd weer op hoe onvolkomen de wet- en regelgeving eigenlijk is, terwijl van ons wel wordt verwacht dat we die tot 2 cijfers achter de komma precies uitvoeren. Alleen al het feit dat je een kandidaat huurder beoordeelt op basis van het inkomen van 2017! Of 2018 dat toevallig laag genoeg is, terwijl je ook  ziet dat het actuele inkomen boven de grens uit komt. We willen toch passend en rechtvaardig toetsen? En leg maar eens uit aan een 70-jarig stel dat hun Inkomensverklaringen over 2017 door ons met 5,17% moeten worden geïndexeerd, terwijl we allemaal weten hoe het de afgelopen jaren met de pensioenen is gegaan.”

Wat betekent dit voor jullie werkzaamheden?

“Voor ons betekent het dat we heel nauwkeurig de regeltjes moeten volgen, de sancties zijn zoals bekend enorm en de foutmarges klein. We hebben daarom op de eerste plaats bij elk dossier een collegiale dossiercheck, het 4-ogen principe dus. Als er loonstroken en dergelijke aan te pas komen, of ondernemersinkomen, dan laten we deze extra controleren door Finance Ideas, nog voorafgaand aan de ondertekening van het contract. Vervolgens doe ik maandelijks met onze controller nog een steekproef van zo’n 20% van alle toewijzingen. Alles bij elkaar is het nogal een administratieve last, waarvan het nut zoals ik hiervoor al heb gezegd lang niet altijd evident is.

Ook intermediaire verhuur is een continu punt van zorg, je moet er gewoon bovenop blijven zitten. Het kost allemaal tijd, veel tijd, tijd die we eigenlijk veel beter zouden kunnen besteden. Ik pleit ervoor dat de inkomenstoets wordt neergelegd waar je die zou verwachten. Namelijk bij de overheid die van iedere burger toch weet wat diens inkomen is. Geef over de woningzoekende een verklaring af of deze een sociale huurwoning mag huren door middel van een rood of groen stoplicht.

Zolang dit nog niet geregeld is, is het regelmatig trainen van onze medewerkers dus ook van groot belang. Iedereen moet scherp blijven, weten wat er wel en niet kan en hoe de regeltjes werken. En ik hoef jou niet te vertellen wat er allemaal mis kan gaan bij het lezen van een loonstrook.”

Zelf ook aan de slag met lastige inkomenssituaties?

Tijdens de Praktijktraining inkomensregistratie kunt u een situatie uit uw eigen praktijk inbrengen. Deze praktijktraining richt zich op de uitzonderingssituaties en de complexere inkomenssituaties. En is een echte oefentraining waarbij u zelf aan de slag gaat met diverse verschillende praktijksituaties. Bekijk het programma en de data.