Investeren in 2022: realistische waardecreatie & inzicht in maatschappelijke impact

Corporaties investeren veel. Het geplande investeringsvolume voor 2021-2025 was € 52 miljard. Het is de verwachting dat het volume voor 2022-2026 een verdere stijging laat zien, zeker als daar de verdere verlaging van de verhuurderheffing aan wordt toegevoegd. Hoewel de corporaties niet alle plannen realiseerden, blijft het volume hoog. In 2020 was het gerealiseerde investeringsvolume van de honderd grootste corporaties € 5,5 miljard, 10% meer dan in 2019^[1]. Om geen maatschappelijk kapitaal te verspillen, is het noodzakelijk investeringen goed af te wegen. Corporaties doen dit, maar het wordt hen niet altijd makkelijk gemaakt. Hierbij mijn twee belangrijkste wensen voor het nieuwe jaar op het gebied van investeringsafwegingen.

Afwegingskader investeringen

Finance Ideas ondersteunt tientallen corporaties bij hun investeringsbeoordeling(skader). Het discussiepaper dat wij twee jaar geleden hierover hebben gepubliceerd, is maatgevend geworden in de sector. Het paper beschrijft dat sturing op een minimale rendementseis van 2-3% niet haalbaar is, maar dat onrendabel investeren mogelijk blijft als de financiën op corporatieniveau worden bestuurd.

De ILT-Aw heeft dit omarmd en concludeert dat ‘sterke sturing op projectrendement in de besluitvorming steeds meer beperkingen krijgt’. ‘……doordat de handelingsruimte bij de huuropbrengsten zo beperkt is, draagt sturing op vooral rendement niet bij aan de meer essentiële afwegingen over het gewenste kwaliteitsniveau en de hoogte van de stichtingskosten. Op kwaliteit en stichtingskosten kan ook zonder rendementsdoelstellingen worden gestuurd. Het budget voor onrendabele investeringen moet dan wel goed worden bewaakt.’^[2]

Met het wegvallen van een rendementseis op projectniveau is het lastig geworden om een individueel project te beoordelen en projecten te vergelijken. In 2022 zie ik graag dat wij als sector twee belangrijke stappen zetten om dit te verbeteren.

Stap 1: Realistische waardecreatie bij renovaties en verduurzaming

Corporaties zijn maatschappelijke organisaties. Een investering levert lang niet altijd een dekkende kasstroom op. Dat is niet erg. Echter, de rekenregels van de beleidswaarde zijn onnodig restrictief bij renovatie en verduurzaming. Het feit dat woningen volgens de beleidswaarde niet verouderen zorgt ervoor dat er met renovatie geen waarde wordt gecreëerd^[3]. Dit is zowel theoretisch als praktisch niet juist. Ook het feit dat duurzaamheidsmaatregelen niet tot waardeontwikkeling leiden, roept vraagtekens op. We weten allemaal dat woningen verduurzaamd moeten worden^[4]. Is het uitgangspunt van eeuwige kasstromen bij de huidige kwaliteit te handhaven? Het wordt tijd dat WSW en Aw de beleidswaarde aanpassen. De evaluatie van de beleidswaarde die voor 2022 is gepland, biedt hier de gelegenheid voor. Het is mijn wens dat deze mogelijkheid met beide handen wordt aangegrepen. Natuurlijk is het ook mogelijk om als corporaties met elkaar te werken aan de doorontwikkeling. Mijn collega Johan Conijn heeft bijvoorbeeld een publicatie gemaakt met Platform 31 waarin een aantal bespiegelingen staat gerelateerd aan dit onderwerp. Hoe het ook tot stand komt, een manier om realistisch waardecreatie te bepalen bij renovaties en verduurzaming is hard nodig.

Stap 2: Maatschappelijke impact in beeld

Zelfs met realistische waardecreatie zijn investeringsprojecten voor corporaties vaak niet financieel rendabel. Een investeringsproject beoordelen, is veelal het beantwoorden van de vraag: levert mijn opgeofferde euro voldoende volkshuisvestelijke en maatschappelijke impact? Dit vraagt inzicht in de maatschappelijke impact en de wijziging hiervan door de investering. Finance Ideas doet momenteel met en bij een aantal corporaties onderzoek naar het gebruik van maatschappelijke kengetallen. Van vitale wijk, naar circulair gebouwd, naar energielasten, naar rolstoeltoegankelijkheid. Dit waaiert breed uit en het kan scherper. Maatschappelijke impact is een gebied dat de komende periode verder ontwikkeld kan worden. Deze mening wordt breed gedeeld. Lees bijvoorbeeld de column waarin Peter van Os zich afvraagt waar het sturen op ‘outcome’ of maatschappelijk rendement blijft of het artikel van de Engelse Aedes over ‘Measuring social value’.  Ook de toezichthouder dringt aan op concrete stappen. ILT-Aw vindt de kosten per ton CO2-reductie relevant en benadrukt het belang van het monitoren van de daadwerkelijke reductie in de CO2-uitstoot in relatie tot de gerealiseerde investeringen^[5].

Om op korte termijn resultaat te boeken, adviseer ik het praktisch aan te vliegen. U maakt op dit moment al volkshuisvestelijke afwegingen. Door hierop aan te sluiten en dit verder te verdiepen, ontwikkelt u pragmatisch een methode om bestaand bezit en investeringsprojecten maatschappelijk te beoordelen.

Sustainable Development Goals geven handvatten

Als vervolgstap doen corporaties er goed aan de Sustainable Development Goals (SDG) als uitgangspunt te nemen voor het uitwerken van hun maatschappelijke impact^[6]. Juist voor corporaties die hun bestaansrecht ontlenen aan hun maatschappelijke bijdrage is dit framework een logisch en toekomstbestendig aangrijpingspunt. Er moet wel het nodige water door de Rijn om van de brede begrippen van de SDG te komen tot heldere doelstellingen en eenduidige impactbepaling. Mijn droombeeld is dat we in de toekomst de ingezette financiële euro kunnen afzetten tegen de maatschappelijke waarde die wordt gecreëerd met het project. In 2022 zetten wij graag met een aantal koplopers de eerste stappen op dit pad. Wilt u hier onderdeel van zijn? Stuur mij een bericht om de mogelijkheden te bespreken.

Dank voor de samenwerking in 2021 en mag de volkshuisvesting stralen als nooit te voren in 2022! 

^{[1] Corporaties in beeld: 2021, 3 november 2021
[2] ILT-Aw, Staat van de corporatiesector 2020, p 51
[3] De mogelijkheid die het handboek marktwaardering sinds twee jaar geeft om het bouwjaar bij renovatie om te zetten naar het jaar van renovatie komt hier deels aan tegemoet
[4] Zie bijvoorbeeld de recente EU directive die bepaalt dat corporatiewoningen minimaal label F dienen te hebben in 2030, minimaal label E in 2033 en emissievrij moeten zijn in 2050. proposal-recast-energy-performance-buildings-directive.pdf (europa.eu). Het kabinetsbeleid wordt mogelijk ambitieuzer dan deze regelgeving
[5] ILT-Aw, staat van de corporatiesector 2020, p 13
[6] Zie het artikel van Victor Burger}