Koplopers in gesprek: trends in investeringsbeoordeling

Op 28 januari jl. gingen 18 vertegenwoordigers van woningcorporaties bij Finance Ideas met elkaar in gesprek over de financiële beoordeling van investeringen. De conclusie van de bijeenkomst is dat de koplopers veel ideeën en uitgangspunten delen, maar ook dat er niet één heilige graal is op het gebied van financiële investeringsbeoordeling.

Marktwaarde in – kasstromen beleid – marktwaarde uit

Een belangrijke conclusie uit de bijeenkomst is dat de meerderheid van de koplopers in de rendementsberekening het principe ‘(1) marktwaarde in – (2) kasstromen beleid – (3) marktwaarde uit’ hanteert (zie onderstaande afbeelding). Dat wil zeggen dat de marktwaarde in verhuurde staat als inbrengwaarde geldt bij renovatie- en sloop/nieuwbouwprojecten. Vervolgens wordt een kasstroomprognose van 15 jaar opgesteld, waarbij de verwachte kasstromen zoveel mogelijk complexspecifiek worden bepaald op basis van het beleid. Tot slot wordt de marktwaarde aan het einde van het 15^e prognosejaar ingeschat, veelal door gebruik van een zelf vastgestelde exit yield of de exit yield uit de full marktwaardering.

Scenarioanalyse

Een deel van de koplopers voert voorafgaand aan initiatiefbesluiten een (verkennende) scenarioanalyse uit inclusief financiële doorrekening. Hiermee waarborgen zij op complexniveau de financiële doelmatigheid van verschillende keuzemogelijkheden (renovatie, vernieuwbouw, sloop/nieuwbouw). Dit heeft overigens niet automatisch tot gevolg dat het financieel best renderende scenario wordt gekozen. De koplopers staan vrijwel allemaal toe dat onder voorwaarde van een goede (volkshuisvestelijke) argumentatie een financieel niet optimaal scenario wordt ingebracht voor besluitvorming. Een ‘SMART’ portefeuilleplan helpt bij het afwegen van verschillende scenario’s op basis van financiële en niet-financiële kenmerken.

Inbrengwaarde en investering

Vrijwel alle corporaties maken het effect van de inbreng van de marktwaarde in verhuurde staat zichtbaar in de financiële beoordeling. Een meerderheid verwerkt deze inbrengwaarde in de rendementsberekening, zodat de impact van de ‘op te offeren’ exploitatie zichtbaar is in het verwachte rendement. Geconstateerd wordt dat dit regelmatig leidt tot (zeer) lage rendementen, die (helaas) in de huidige markt en gegeven de betaalbaarheidsdoelstellingen reëel zijn.

Eindwaarde

De meerderheid van de koplopers hanteert de marktwaarde als eindwaarde in de rendementsberekening. Anderen hanteren de beleidswaarde of een eigen eeuwigdurende prognose van beleidskasstromen. De corporaties die voor de marktwaarde als eindwaarde kiezen, doen dat omdat (1) zij ook de marktwaarde als inbrengwaarde hanteren en hierin consequent willen zijn richting de eindwaarde en (2) de beleidswaarde als onrealistisch lage eindwaarde wordt gezien. Het belangrijkste argument voor het laatste is dat de beleidswaarde uitgaat van vrijwel risicoloze corporatiekasstromen die tegen een hoge, marktconforme disconteringsvoet worden verdisconteerd.

Direct zelf aan de slag met uw investeringsbeoordeling?

De complexe vraagstukken vragen om heldere en concrete investeringskaders bij het formuleren van de kaders en de processtappen. Portefeuillestrategie, financiële sturing, beleidswaarde, vastgoedsturing, asset management en duurzaam investeren zijn daarbij op een duidelijke en logische manier met elkaar verbonden. Om u hierbij te ondersteunen hebben onze adviseurs een gratis ‘model investeringsstatuut’ voor u opgezet die u als basis kunt hanteren bij het formuleren van de kaders.

Zelf uw kennis vergroten? Met de training: Verantwoord investeren worden investeringen in een bredere perspectief geplaats en leert u hoe u kunt komen tot verantwoorde investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing, passend bij het nieuwe beleid van WSW en Aw.