Wie betaalt de maatschappelijke inzet bij verkoop-aankoop?

Bij verkopen van bezit tussen corporaties is de prijs een onderwerp dat leidt tot verhitte discussies binnen de sector. Verkopen we tegen marktwaarde, tegen beleidswaarde of ergens daar tussenin? Hieronder wordt eerst aangegeven waarom aan/verkoop tegen marktwaarde logisch is. Hetzelfde wordt gedaan voor beleidswaarde. Daarna wordt beargumenteerd dat de omstandigheden rond aankoop/verkoop een rol kunnen spelen.

Marktwaarde natuurlijk

De marktwaarde in verhuurde staat is gedefinieerd als het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang^[1].

Waarom zou de koper of verkoper verwachten dat een transactie niet tegen marktwaarde plaatsvindt? Daarnaast leidt een transactie voor minder dan de marktwaarde tot een verlies bij de verkoper en een winst bij de koper. De marktwaarde is immers de waarderingsgrondslag voor de jaarrekening.

Beleidswaarde natuurlijk

Een corporatie is verplicht te waarderen tegen marktwaarde, maar zal deze waarde niet structureel (willen) realiseren. De volkshuisvestelijke opdracht is om woningen beschikbaar en betaalbaar te houden voor de doelgroep. De beleidswaarde kan als een weerspiegeling worden gezien van de inzet die de corporatie doet. Deze waarde ligt gemiddeld rond de 50% van de marktwaarde.

Waarom zou een verkoper die een corporatiewoning aan een andere corporatie verkoopt dit niet tegen beleidswaarde doen? Dit is immers de waarde die deze corporatie zelf denkt te realiseren. De overnemende corporatie moet ook volkshuisvestelijk beleid voeren. Kortom, het vastgoed wordt overgedragen inclusief de volkshuisvestelijke beklemming die erop rust. De partij die deze beklemming reeds had opgenomen in de financiën wordt hier op beleidswaarde niet slechter van. De overnemende partij hoeft geen extra volkshuisvestelijke afslagen te nemen ten opzichte van de huidige plannen.

Volkshuisvestelijke afslag

De discussie over verkoop en aankoop tegen marktwaarde of beleidswaarde is eigenlijk de vraag: welke corporatie betaalt de volkshuisvestelijke afslag. Beantwoording is afhankelijk van de omstandigheden van aan/verkoop.

Corporaties bepalen hun eigen beleid en daarmee de volkshuisvestelijke afslagen binnen wet- en regelgeving. Een corporatie kan uitbreiding realiseren via nieuwbouw of aankoop. De ontwikkelaar wil de marktprijs. De volkshuisvestelijk afslag is veel groter dan bij aankoop tegen marktwaarde, omdat stichtingskosten ruim boven de marktwaarde liggen. Als van een commerciële partij wordt gekocht is het uitgangspunt marktwaarde. Waarom dan niet als er van een corporatie wordt gekocht? Alleen omdat die partij ook sociaal exploiteert?

Een andere insteek

De verkopende partij bevrijdt door verkoop tegen marktwaarde middelen die voor de eigen doelgroep kunnen worden ingezet. Verkoop tegen beleidswaarde (of minder dan de marktwaarde) wil eigenlijk zeggen dat de verkopende partij (een deel van) het volkshuisvestelijke beleid van een andere corporatie financiert. Hierdoor neemt de ruimte voor inzet in de eigen regio en in het eigen vastgoed af.

Als het vastgoed niet wordt gekocht om invulling te geven aan het eigen portefeuilleplan, maar bijvoorbeeld uit solidariteit met een corporatie in de financiële problemen, dan wordt de afweging anders. In dat geval heeft de kopende corporatie mogelijk niet de wens en/of de middelen om de volledige volkshuisvestelijk afslag te absorberen. Aan de andere kant is het in deze situatie voor de verkoper juist van eminent belang om de marktwaarde te realiseren. Het verbeteren van de financiële ratio’s is het primaire doel van de verkoop.

Ook de borger van de leningen wil in dergelijke gevallen de marktwaarde gerealiseerd zien. De volkshuisvestelijke opgave is niet relevant voor de borger. Als er een uitdaging voor het noodzakelijk-DAEB overblijft is dat een taak voor de saneerder.

Spelregels in de sector

De spelregels in de sector zijn op dit moment onduidelijk over of, en zo ja in welke mate en hoe, overnemende corporaties gesteund worden met het nemen van de volkshuisvestelijke afslag. Dit leidt tot discussies en langdurige (ver)koopprocessen. Zo heeft bijvoorbeeld de verkoop van vastgoed bij WSG lang geduurd en zijn er verschillen in welke mate kopende partijen de volkshuisvestelijke afslag vergoed hebben gekregen (partijen hebben verschillende percentages van de marktwaarde betaald). Het zou helpen als de spelregels op dit onderwerp worden verduidelijkt.

De beleidswaarde is als waardebegrip gemankeerd

De beleidswaarde wordt berekend met de marktdisconteringsvoet. De kasstromen van een corporatie hebben een lager risicoprofiel dan de marktkasstromen. Indien een disconteringsvoet zou worden gehanteerd die meer recht doet aan het risicoprofiel ligt de beleidswaarde veel hoger dan nu het geval is. De beleidswaarde is daarom als waardebegrip gemankeerd. Pas op bij het toepassen van dit begrip als uitgangspunt bij aan/verkoop.

Meer weten over de  impact van marktwaarde en beleidswaarde op investeringen?

Heeft u vragen over de beleidswaarde of de omstandigheden die een rol spelen bij de aankoop/verkoop? Daan Vrijmoet denkt graag met u mee over dit onderwerp. Wilt u meer weten over de impact van marktwaarde en beleidswaarde op deze investeringen? Bekijk dan onze trainingen Verantwoord Investeren en Asset Management.