Drie belangrijke ontwikkelingen voor schaalbare woonconcepten met zorg

We staan op de drempel van 2026. Voor wonen met zorg staat 2026 in het teken van de transitie van ‘visievorming’ en ‘vernieuwende experimenten’ naar schaalbare woonzorgconcepten. Daarnaast wordt 2026 het jaar waarin partijen zoals woningcorporaties, zorgaanbieders, gemeenten en welzijnsorganisaties concrete samenwerkingsafspraken maken. Met verse Volkshuisvestingsplannen en het instellen van woonzorgzones is het proces voor meer en betere woonvormen voor ouderen niet afgerond, maar net opgestart.

In de context van die beweging schetsen we drie ontwikkelingen die voor corporaties en hun stakeholders van belang zijn om schaalbare woonconcepten met zorg te realiseren.

1: Duidelijkheid over ‘zorggeschikte woning’ in het Bbl

Veel corporaties en zorgaanbieders worstelen nog met het begrip ‘zorggeschikte woning’. Er bestaat onduidelijkheid over waar deze woning precies aan moet voldoen en wie dat eigenlijk bepaalt. Met de introductie van NEN9120 is een (advies)richtlijn voor toegankelijkheid van gebouwen beschikbaar, maar de praktijk leert dat het volledig toepassen van NEN9120 veel te kostbaar is om op grote schaal toe te passen. De eisen uit de Stimuleringsregeling Zorggeschikte Woningen (SZgW) zijn minder zwaar, maar hebben enkel betrekking op toegankelijkheid en niet op aanvullende voorzieningen die voor bewoners en zorgaanbieders vaak wel gewenst zijn. Kortom: veel vragen en weinig duidelijkheid.

Nieuwe woonfuncties binne Bbl

Gelukkig is dit jaar in de AMvB ‘Ontwerpverzamelbesluit bouwwerken leefomgeving 2025’ aangekondigd dat nieuwe woonfuncties aan het Bbl worden toegevoegd. Het betreft de woonfuncties ‘nultreden’ en ‘zorggeschikt’. De laatste is inhoudelijk gebaseerd op de eisen die ook in de SZgW staan en biedt duidelijkheid over wat minimaal van een zorggeschikte woning mag worden verwacht.

De ingangsdatum van de wijzigingen aan het Bbl is nog niet bekend, maar eerder werd gepoogd om 1 januari 2026 te halen. De nieuwe eisen vanuit het Bbl zijn ook leidend in het rapporteren van woningcorporaties over de geproduceerde aantallen woningen (mede in relatie tot de Nationale Prestatieafspraken).

2: Zorggeschikte woning in de praktijk: Woonstandaard PMC 19 en 20

De Woonstandaard staat bij steeds meer corporaties centraal als het gaat om het beschrijven van functionele eisen aan woonproducten. Dat is goed nieuws, want standaardisatie helpt om verwachtingen te stroomlijnen en snellere besluitvorming en bouw mogelijk te maken. Sinds kort bevat de Woonstandaard twee nieuwe PMC’s: de zorggeschikte woning (PMC 19) en het zorggeschikte woongebouw (PMC 20). Nog meer goed nieuws: de PMC’s zijn gebaseerd op dezelfde regelgeving als die in het Bbl gaat landen. Dat is lekker duidelijk!

Invulling PMC 19 en PMC 2

Netwerk Conceptueel Bouwen (NCB) heeft daarnaast een challenge uitgeschreven om opdrachtgevers én bouwers concretere invulling te laten geven aan PMC 19 en PMC 20. Daarbij is dus de minimale standaard afgeleid van het (vernieuwde) Bbl, terwijl ook een checklist voor aanvullende voorzieningen (‘prestatie-eisen’) is opgenomen. Er wordt gewerkt aan het beprijzen van deze voorzieningen, maar daarover in de loop van 2026 meer informatie. In elk geval gaat meer en gestandaardiseerd aanbod helpen om de businesscases van de grond te krijgen.

3: Concretisering van samenwerking in woonzorgzones

Diverse gemeenten hebben woonzorgzones gedefinieerd of zijn in het proces om dat te gaan doen. Een mooie en belangrijke stap, maar de grote vraag is: ‘en dan?’. Helaas blijkt dat nog nergens vanzelf allerlei nieuwbouw- en transformatieprojecten worden opgestart. Ook is niet als vanzelf de samenwerking georganiseerd die nodig is om in de woonzorgzone ook daadwerkelijk succesvolle gemeenschappen tot stand te brengen. Wat blijkt: samenwerken is een werkwoord… Met nadruk op werk.

Handig: Tijdens de leergang Wonen en zorg ontdekt u de kansen en valkuilen van dit speelveld. Het programma helpt om strategische keuzes te maken voor woon(zorg)producten.

Aandachtspunten bij uitvoeringsagenda

In sommige gemeenten zijn de betrokken partijen al goed op weg en wordt gewerkt aan een uitvoeringsagenda. Het ontwikkelen, vaststellen en uitvoeren van de uitvoeringsagenda moet in 2026 (en verder) zijn beslag krijgen. Maar wat zijn de onderwerpen en aandachtspunten bij de uitvoeringsagenda? We doen graag een voorzet vanuit onze ervaring op dit gebied. In elk geval verwacht je in het kader van samenwerkingsafspraken en een uitvoeringsagenda duidelijkheid over:

• Voldoende en passend woonaanbod
• Toewijzing en doorstroming
• Samenredzaamheid, welzijn en participatie
• Passende zorg en verbinding met het netwerk van bewoners
• Ontmoeting, infrastructuur en dementievriendelijke leefomgeving
• Samenwerkingsafspraken, governance en rolverdeling
• Communicatie met bewoners en andere stakeholders

Uiteraard hoort daar ook bij welke partij(en) welke rol spelen in elk van de onderdelen van de uitvoeringsagenda, net als een uitspraak over de werkorganisatie en werkafspraken, een tijdlijn en de allocatie van middelen.

De haalbare, schaalbare businesscase in beeld

De veranderingen in de wereld van wonen en zorg gaan snel. De focus ligt steeds meer op wonen. Feitelijk betekent dit dat woningcorporaties woonvormen met ontmoeting en zorg steeds meer als een ‘thuiswedstrijd’ beschouwen. Uit ons onderzoek ‘Wonen voor morgen’ in samenwerking met EGM Architecten, blijkt gelukkig ook dat deze businesscase financieel niet per sé slechter hoeft te zijn dan die van reguliere woningen.

Met meer duidelijkheid over het product, standaardisering van woonconcepten en concretere afspraken over de invulling van woonzorgzones komt de haalbare en schaalbare businesscase goed in beeld. Daarmee staan de seinen op groen voor het versnellen van de productie en het realiseren van meer passende woonvormen voor senioren.

Vragen over de businesscase van woonvormen?

Heeft u vragen over deze ontwikkelingen of over de mogelijkheden voor uw corporatie? Neem contact op met Michiel Majoor of bekijk onze expertise rondom wonen en zorg.

Webinar over de businesscase van zorggeschikt wonen

Meer weten over dit onderwerp? Tijdens het webinar op donderdag 29 januari praten we u bij over de invloed van ontwerpkeuzes op de betaalbaarheid, kwaliteit en welzijn. We staan stil bij de rendementen en bespreken wat er nodig is om zorggeschikt wonen te realiseren. Bekijk hier het programma of schrijf u direct in.