Op zoek naar een nieuwe gemeenschappelijke taal met de nieuwe rekensystematiek

Wat wordt er toch veel tijd en geld besteed aan het bepalen van de waarde van ons vastgoed! Ook vanuit de Aw en het WSW is er volop aandacht voor de marktwaarde en de nieuwe beleidswaarde. Vuistdikke handboeken worden geschreven om de marktwaarde ‘makkelijk’ te berekenen.

Geen standaard bij investeringen?

Wat mij opvalt is dat door alle partijen veel tijd en aandacht wordt besteed aan dit onderwerp terwijl er minder tijd en aandacht lijkt te zijn voor het berekenen van individuele investeringen. Waar nagenoeg alle corporaties op dezelfde wijze de marktwaarde berekenen, rekent een ieder investeringen op een andere manier door.

En in tegenstelling tot de waardebepaling heeft dit echte consequenties voor onze huurders. Zeker nu corporaties te maken krijgen met investeringen met een negatief rendement: de verduurzamingsopgave. Hoe je het ook berekent, grootschalige investeringen in het energiezuiniger maken van onze voorraad kennen een slecht rendement. Waarom doen, met deze lage rente, particulieren en beleggers anders zo weinig?

Omdat zo’n beetje alle corporaties op een andere wijze rekenen aan hun investeringen gaat eenzelfde project bij corporatie A niet door terwijl het bij corporatie B wel doorgaat. Natuurlijk is de keuze om een project door te laten gaan niet alleen afhankelijk van het rendement. Maar het zou een enorme stap voorwaarts zijn als investeringen door de meeste (alle is altijd een illusie) op gelijkwaardige wijze financieel worden afgewogen.

Vroeger was alles…

Toen de bedrijfswaarde nog de standaard was, rekenden verreweg de meeste corporaties ook op ongeveer dezelfde wijze. Onderling konden corporaties de onrendabele top op een project goed met elkaar vergelijken. Als een bestuurder riep dat de ORT € 50.000 was dan kon iedereen dat relateren aan een eigen project. Ik hoop op een toekomst waarbij een rendement voor een BENG renovatie van 0,5% net zo veel zegt als een ORT.

Nee, ik verlang niet terug naar de tijd van de bedrijfswaarde want daar is/was veel op aan te merken. Maar mijn wens is wel om komende periode samen een nieuwe gemeenschappelijke taal en interpretatie te ontwikkelen op basis van de marktwaarde/beleidswaarde.

Hulp bij de zoektocht

Wat daarbij kan helpen is meer aandacht van de toezichthouders op de wijze waarop investeringen worden doorgerekend. In een optimistische bui hoop ik dat dit een tijdelijke fenomeen is en dat wij als sector alleen maar aan een nieuwe rekensystematiek moeten wennen. Tot die tijd blijft het een zoektocht waar wij corporaties graag bij helpen. Met advies of door gewoon even met elkaar te sparren, maar ook bijvoorbeeld met praktische trainingen zoals Verantwoord investeren, de financiële sturing en het vastgoedrekenen met marktwaarde en beleidswaarde.