Programma Wonen en zorg voor ouderen gepubliceerd

Op 23 november j.l. publiceerde het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de zesde en laatste programmabrief uit de Nationale Woon- en Bouwagenda. In dit ‘Programma Wonen en zorg voor ouderen’ beschrijven ministers Hugo de Jonge (VRO) en Conny Helder (VWS) hoe zij de opgave op dit gebied zien en welke bijdrage de Rijksoverheid levert om deze opgave te realiseren. Hieronder vat ik de voor corporaties belangrijkste onderdelen van het programma samen.

290.000 woningen bouwen die geschikt zijn voor ouderen

De ministers geven aan dat tot 2030 in totaal 290.000 woningen moeten worden gebouwd die geschikt zijn voor ouderen. Het gaat om 170.000 nultredenwoningen, 80.000 geclusterde woningen (zoals hofjes) en 40.000 verpleegzorgplekken. In deze laatste categorie moet 65% van de woningen een sociale huurprijs hebben. Van deze 65% moet dan weer de helft een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens hebben (in 2022: € 633).

Corporaties bouwen 20.000 verpleegzorgplekken 40.000 geclusterde woonvormen

In totaal verwachten de ministers dat 20.000 van de 40.000 verpleegzorgplekken door corporaties worden gebouwd. Meer dan de helft daarvan moet geschikt zijn voor mensen met dementie. Uit referenties van Finance Ideas vanuit corporaties die al woningen bouwen die geschikt zijn voor verpleegzorg, blijkt dat de extra investering per woning op dit moment € 20 tot € 25 duizend bedraagt. KMPG onderzocht in opdracht van de ministeries de meerkosten en komt op een herkenbare € 16 tot € 23 duizend (prijspeil 2021). De oorzaak van het verschil ligt in de snelle bouwkostenstijging.

Daarnaast wordt van corporaties verwacht dat zij 40.000 geclusterde woonvormen zoals hofjes bouwen. In totaal bedraagt de opgave voor woningcorporaties dus 60.000 woningen tot 2030. Dat betekent dat een op de vijf woningen die corporaties tot 2030 ontwikkelen een geclusterde woonvorm of een voor verpleegzorg geschikte woning moet zijn.

Landelijke opgave wordt nog in 2022 door het Rijk verdeeld naar ‘woondealregio’s’, daarna naar gemeenten

Nog in de komende maand wordt door het Rijk bepaald welk deel van de landelijke opgave naar welke regio gaat. Vervolgens wordt aan ‘subtafels’ een regionale woondeal uitgewerkt voor 1 juni 2023. Corporaties praten met gemeenten, zorgkantoren en provincie aan de subtafel over de invulling per gemeente. Vanaf 1 juni 2023 wordt van gemeenten een leidende en coördinerende rol verwacht in het opstellen van een integrale woonzorgvisie, samen met lokaal actieve partijen zoals corporaties, zorginstellingen en huurdersorganisaties. Mijn stellige indruk is dat nog niet alle gemeenten klaar zijn voor deze rol (of hem zelfs ook niet ambiëren).

Subsidieregeling voor zorggeschikte sociale huurwoningen

Het ministerie van VWS stelt 312 miljoen euro beschikbaar voor het dekken van onrendabele toppen op zorggeschikte huurwoningen in het gereguleerde segment. Van dit bedrag is € 57 miljoen bestemd voor ondersteuning van projecten die inzetten op een mix van ouderen en jongeren (maar de minimale eis is 2 jongeren, dus het is relatief eenvoudig om ook bij een project met zorggeschikte woningen voor ouderen aanspraak te maken op deze subsidiepot). De precieze uitwerking en uitvoering van de subsidieregeling is nog niet bekend. Wat weten we wel: bij de opgave van 20.000 woningen bedraagt de gemiddelde subsidie per woning € 15.600. Dat is niet voldoende om de gehele meerkosten van dit type woningen te dekken. Aanvullend gaat het ministerie er daarom van uit dat corporaties ook in het hogere sociale segment verhuren (tot de liberalisatiegrens). Hoewel het voor de ouderen met de laagste inkomens geen aanlokkelijk vooruitzicht is, moet worden gesteld dat corporaties financieel een goede reden hebben om de relatief dure verpleegzorgplekken zoveel mogelijk tegen de liberalisatiegrens te verhuren. Dat is de enige manier om tot een businesscase te komen die financieel vergelijkbaar is met die van een reguliere huurwoning (en dat criterium hoor ik in de praktijk regelmatig).

Opgave voor corporaties in middenhuur voor ouderen met een zorgvraag

Om de meerkosten van de verpleegzorgplekken te dekken, stellen de ministers daarnaast voor dat corporaties ontwikkelen in het middenhuur segment. Ook in dit segment is extra aanbod nodig, niet in de laatste plaats omdat de komende generaties ouderen als gevolg van pensioenopbouw steeds vaker een middeninkomen hebben. Voor corporaties kan dit een (extra) aanleiding zijn om de ambities in de niet-DAEB tak bij te stellen. Aangezien van de 40.000 benodigde woningen de helft in het sociale segment moet worden gebouwd en er bijna 5.000 vanuit overloop van nieuwe verpleeghuizen komt (veelal door zorginstellingen ontwikkeld), blijft een opgave van 15.000 verpleegzorgplekken in het midden- en hoge segment over.

Inhoudelijke ondersteuning bij de ontwikkeling van nieuwe woonvormen

Het ‘Ondersteuningsteam Wonen en zorg’ is beschikbaar voor corporaties die aan de slag willen met de verpleeghuisplekken. Het gaat bijvoorbeeld om handreikingen en (nog verder uit te werken) gestandaardiseerde producten. Dat is goed nieuws, al blijft mijns inziens altijd nodig om te werken vanuit ‘variatie in standaardisatie’. Juist voor de doelgroep ouderen is herkenbaarheid en verbinding met de couleur locale extra van belang.

Wat kunnen of moeten corporaties hiermee?

Het programma gaat impact hebben op verschillende afwegingen binnen corporaties. Het gaat bijvoorbeeld om:

• Herkennen wij de opgave die vanuit landelijk en provinciaal niveau naar de gemeenten in ons werkgebied wordt vertaald? Zo nee, hoe positioneren we onszelf hierin richting de woonzorgvisie en de prestatieafspraken?
• In hoeverre willen wij geclusterde woningen en verpleegzorgplekken bouwen en in welk huursegment willen we die verhuren? Wat betekent dit voor de financierbaarheid van onze ambities op project- en portefeuilleniveau?
• Wat zijn eigenlijk geclusterde woonvormen en verpleeghuisplekken en aan welke eisen moeten die voldoen? Hebben we een programma van eisen voor deze typen vastgoed?
• Willen we actief aan de slag met het middensegment?
• Hoe geven we de samenwerking met gemeente en zorginstellingen concreet vorm? Hoe stemmen we af dat we vastgoed bouwen dat voor ons aantrekkelijk is, maar ook voor de zorginstelling die er (op extramurale basis) zware zorg moet gaan leveren?
• Gaan we nog intramuraal zorgvastgoed ontwikkelen? Zo ja, hoe flexibel moeten we dan zijn in onze huurovereenkomst ten aanzien van mogelijk scheiden van wonen en zorg?

Meer weten over het Programma Wonen en zorg voor ouderen?

Heeft u behoefte aan een goed gesprek over het programma en de impact voor uw corporatie? Neem gerust contact op, ik wissel graag vrijblijvend kennis en ervaringen uit.