Regionale doorrekening: just do it!

Regionale afstemming tussen corporaties wordt steeds belangrijker. Zowel volkshuisvestelijk als financieel. Om als corporatie zelf het stuurwiel in handen te houden is het wenselijk proactief te zijn. Dit artikel gaat over het ‘waarom’ van regionale afstemming. Hoe ga je om met solidariteit in de regio? Hoe zorg je dat je eigen wensen uitgangspunten blijven? En waarom is het zo belangrijk om dit onderwerp met elkaar op te pakken? Waarom een regionale doorrekening?

1. Opgaven en financiën zijn regionaal

Van oudsher is de uitwerking van de volkshuisvesting een lokale verantwoordelijkheid. Corporaties stemmen de opgaven af met huurdersorganisatie en de gemeenten. De afspraken via de regionale Woondeals hebben dit gewijzigd. Het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting geeft de centrale overheid doorzettingsmacht om via de bestuurlijke lijn de centraal bepaalde opgaven naar beneden te duwen: van de centrale overheid, via de provincies naar de gemeenten. Voor woningcorporaties zijn in de NPA de opgaven regionaal ingevuld en wordt onderzocht of de regio voldoende middelen heeft om de opgaven uit te voeren. Zowel opgaven als middelen zijn geregionaliseerd. Dit vraagt dus om meer onderlinge afstemming tussen corporaties.

2. Solidariteit vraagt om samenwerking en verbinding

Eind 2024 is de NPA herijkt waarbij in de financiële doorrekening rekening is gehouden met het duurzaam presteren van corporaties. De eerste NPA had als uitgangspunt dat corporaties hun buffers inzetten ten behoeve van de volkshuisvesting tot aan de financiële grenzen. Corporaties stelden hier vragen bij omdat het voldoen aan ICR, LTV en solvabiliteit niet wil zeggen dat zij op termijn voldoende middelen hebben voor instandhouding van de woningportefeuille. In de nieuwe doorrekening wordt hier wel rekening mee gehouden, waarmee bepaald is wat een duurzaam prestatiemodel is. Vervolgens gaat Aedes nog een stap verder met het duurzaam prestatiemodel. Als een corporatie voldoende middelen heeft voor het uitvoeren van instandhouding en de volkshuisvestelijke opgaven volgens de NPA, kan deze corporatie de andere corporaties in de regio ondersteunen. Deze onderlinge solidariteit vraagt om nog meer samenwerking en verbinding bij het bepalen van de regionale opgave en inzet van middelen.

3. Eigen wensen blijven uitgangspunt?

De recente doorrekening van de NPA toont aan dat de NPA-opgave haalbaar is met regionale en landelijke solidariteit. In de NPA zijn de berekeningen op corporatieniveau gemaakt en worden de verduurzamingsopgaven niet verdeeld. Er is een totaal landelijk tekort van € 5,2 miljard, maar een groter overschot aan investeringsruimte. Voor deze berekening zijn aannames gemaakt over wat de noodzakelijke opgaven (instandhouding en NPA) en wat de kosten zijn van deze opgaven. Daarnaast wordt aangenomen dat corporaties naar de financiële grenzen willen zakken. Het is wenselijk dat corporaties voor zichtzelf en voor de regio bepalen hoe zij zich verhouden tot deze aannames. Wat is voor mij instandhouding? Wat zijn de kosten om dit te bereiken? Heb ik een routekaart naar CO2 neutraal ingerekend en leidt dit tot meer dan de NPA-opgave? Wat vind ik daarvan? Volg ik het maximale huurbeleid? En hoe kijk ik naar vergelijkbare vragen voor mijn collega-corporaties in de regio? Dat de komende maanden de regionale Woondeals geactualiseerd gaan worden, maakt dat de beantwoording van deze vragen op de agenda staat.

4. Woondeals: Regionale scenario’s als grondslag voor realistische regionale afspraken

Over de Woondeals valt veel te zeggen. In dit artikel beperken wij ons tot de wenselijkheid van een regionale doorrekening als onderdeel van de update van de regionale afspraken. Dat deze nog gemaakt moeten worden, maakt duidelijk dat zowel de opgaven als de financiële implicaties op basis van de NPA geen vaststaande feiten zijn. Corporaties bepalen nog altijd met lokale stakeholders wat de volkshuisvestelijke opgaven zijn en wat hun eigen bestuurlijke verantwoordelijkheid is om het duurzaam presteren van de corporatie te beschermen. De huidige Woondeals sluiten dan ook niet naadloos aan bij de NPA-afspraken en toekomstige Woondeals zullen dat ook niet doen.

Het is wenselijk om de transparantie van het totstandkomingsproces te verbeteren. Regionale doorrekeningen ondersteunen corporaties op een gestructureerde wijze om onderlinge discussie te voeren op belangrijke thema’s als huur, instandhouding, volkshuisvestelijke opgaven en additionele opgaven. Het maakt het mogelijk verschillende regionale scenario’s door te rekenen als grondslag voor realistische regionale afspraken in het kader van de Woondeals. Dat vergt ook coördinatie tussen corporaties in regionaal verband.

Hoe pakken we samen een regionale doorrekening aan? 

De uitgangspunten en doorrekeningen, gebruikt in de NPA, worden deze maand gedeeld met de corporaties door de partijen die betrokken zijn bij het maken van de berekeningen. Corporaties krijgen hiermee een beeld van hun eigen positie in de berekeningen en van de regionale doorrekening. Een mooi startpunt om op voort te borduren. Wij bieden de mogelijkheid om je eigen (regionale) opgaven hiertegen af te zetten. Dit is niet alleen een proces van rekenen, maar ook van het bespreken en afstemmen van de uitgangspunten.

Hoe ziet dit er concreet uit?

1. We starten met een regionaal 0-scenario waarin wordt aangesloten bij de bestaande dVi’s en dPi’s, zodat aansluiting ontstaat bij de startsituatie en de meerjarenprognoses van alle corporaties.
2. Daarna bepalen we een basisscenario. Gaan we uit van het individuele beleid van corporaties in de regio of harmoniëren we bepaalde uitgangspunten? Deze vraag faciliteert een cruciale interne discussie tussen deelnemers uit de regio over hoe er tegen de opgaven wordt aangekeken, of verschillen ten opzichte van de NPA uitgangspunten geaccepteerd worden. Stel er is een corporatie die de transitie naar gasloze woningen inrekent, wordt deze opgave dan meegenomen in de regionale opgaven? Voor het basisscenario worden macro-economische parameters geharmonieerd. Het basisscenario geeft een uitgangspunt voor de regionale opgave en brengt de financiële gevolgen in beeld.
3. Op dit basisscenario worden vervolgens beleidsrijke varianten gemaakt. Wat als we verduurzaming versnellen? Wat als het huurbeleid wijzigt? Welke varianten we berekenen, stellen we samen vast. Ook worden scenario’s opgesteld waarbij macro-economische parameters worden gewijzigd, zodat bijvoorbeeld de gevoeligheid voor stijgende rentes in beeld komen. Deze scenario’s ondersteunen het proces om tot regionale afspraken te komen en de opgaven te verdelen tussen corporaties.

Ook interessant: Maaskoepel over de waarde die zij heeft ontleend aan de regionale doorrekening.

Vragen over de regionale doorrekening?

Ben je benieuwd naar de mogelijkheden voor jou corporatie? Of heb je vragen over dit proces? Neem contact op met Johan Conijn of Daan Vrijmoet om meer te weten te komen.