Ruilverkaveling voor woningcorporaties, een nieuwe optie?

In een Kamerbrief van 4 december 2020 heeft minister Ollongren een regeling aangekondigd waarmee in bepaalde gevallen de overdracht van woningen tussen woningcorporaties wordt vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Een goed initiatief, want een sanering waarbij woningen worden overgedragen, werd onbetaalbaar. Als we creatief naar deze regeling kijken, zijn er nog meer opties mogelijk.

Welke kansen liggen er voor woningcorporaties?

Wij zien dat deze regeling kansen biedt voor woningcorporaties op een aantal vlakken. Door overdracht of uitruil van woningen tussen corporaties binnen een regio, kun je komen tot:

• een betere match tussen opgaven en middelen;
• meer focus op leefbaarheid door beter aansluitend bezit;
• een efficiëntere aanpak bij renovatie en verduurzaming;
• een betere match tussen exploitatie-, investerings- en financieringskasstromen.

Tot nu toe moesten we het doen met instrumenten als fusie, splitsing of collegiale financiering in het kader van matching, of in het uiterste geval sanering. Daar lijkt nu een vorm van ‘ruilverkaveling’ voor woningcorporaties bij te komen.

Sanering van woningen onbetaalbaar door overdrachtsbelasting  

Even een stapje terug. De overdrachtsbelasting was in het verleden al een belemmering voor vastgoedtransacties, ook als daarbij woningcorporaties waren betrokken. Sinds 2011 gold weliswaar voor woningen een verlaagd tarief van 2%, maar vooral bij noodzakelijke saneringen kon die rekening nog flink oplopen. Zo werd bij de sanering van WSG in 2018 ruim €15 mln. aan overdrachtsbelasting ‘afgetikt’.

Met ingang van 2021 geldt het lage tarief alleen nog voor woningen die voor zelfbewoning worden aangekocht. Woningcorporaties betalen het hoge tarief, dat bovendien van 6% naar 8% is opgetrokken. Een sanering waarbij woningen worden overgedragen, wordt hierdoor onbetaalbaar. Dat zag de Tweede Kamer ook en die heeft er bij de minister op aangedrongen om hiervoor met een oplossing te komen. De Kamerbrief van 4 december jl. was daarop het antwoord.

Wat betekent de regeling concreet?

De oplossing houdt in dat zogenaamde taakoverdrachten tussen woningcorporaties worden vrijgesteld. In het kort komt zo’n vrijgestelde taakoverdracht neer op een overdracht van een aantal woningen in een bepaald gebied of van een bepaald type. Hierbij worden die woningen gewaardeerd op minimaal de beleidswaarde en maximaal de marktwaarde in verhuurde staat.

Daarbij moet een evenredig deel van de leningen van de overdragende corporatie meegaan naar de overnemende corporatie. Er hoeft geen sprake te zijn van een sanering, het kan in alle gevallen door corporaties worden toegepast, mits aan alle voorwaarden wordt voldaan. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid van ruilverkaveling voor corporaties.

Wat moet er nog gebeuren voor u dit kunt inzetten?

Natuurlijk moet er nog het nodige worden uitgewerkt in de regelingen voor overdrachtsbelasting en in het BTIV. Dat duurt nog tot 1 juli 2021. Om van dit instrument ook actief gebruik te kunnen maken in de portefeuillestrategie, moet de sector ook zelf huiswerk doen. Denk aan de waardering van de overgenomen woningen en van de leningen, en aan het effect op de fiscale boekwaarde. Maar ook aan de administratieve verwerking en de juridische uitvoering van een omvangrijke overdracht van huurwoningen. Het is nu nog een omslachtig proces. De communicatie naar de bewoners en het overleg met de gemeente en de huurdersvertegenwoordiging zullen ook zorgvuldig moeten worden voorbereid en uitgevoerd. Er is dus nog veel te doen.

Meer weten over het gebruik van ruilverkaveling?

De komende tijd blijven wij de ontwikkelingen op de voet volgen. Daarbij onderzoeken we bij corporaties, individueel, stedelijk of op regionaal niveau, wat de mogelijkheden zijn voor een verbetering van de maatschappelijke prestatie door het gebruik van ruilverkaveling.