Bijstuurmogelijkheden: hoeveel stuurkracht heeft uw corporatie?

In het onderzoek over de haalbaarheid van de opgaven en middelen blijkt dat een groot deel van de sector de maatschappelijke opgaven op de langere termijn niet kan realiseren. Corporaties zijn zoekende naar een optimaal evenwicht tussen het maximaal realiseren van volkshuisvestelijke ambities en het waarborgen van financiële continuïteit. Een goed financieel beleid geeft de strategische kaders voor de invulling hiervan.

In het vorige artikel over de 4 Scenario-analyses voor normenkader en begroting hebben we u meegenomen in het bepalen van de financiële speelruimte van uw corporatie. In dat artikel zijn wij dieper ingegaan op de scenario-analyses.

Financiële speelruimte altijd in beweging

Maar de wereld verandert helaas, of gelukkig, elke dag. De ene keer heeft het een positieve uitwerking op de financiële speelruimte en de andere keer kan het ook negatief uitpakken. Wie kan sturen, zeilt bij elke wind. Wij nemen u mee in de verschillende bijstuurmogelijkheden die u kunt inzetten om de negatieve schokken tegen te gaan. Natuurlijk kunnen deze ook tegenovergesteld worden gebruikt voor als er juist meer financiële ruimte is voor de volkshuisvestelijke ambities.

Bijstuurmogelijkheden: aan welke knoppen kunt u draaien?

Corporaties hebben meerdere ‘knoppen’ waaraan gedraaid kan worden om financieel beter uit te komen. Wij hebben deze bijstuurmogelijkheden verdeeld in twee categorieën:

#1: Operationele bijstuurmogelijkheden

Op operationeel niveau heeft een corporatie meerdere bijstuurmogelijkheden, ieder met eigen afwegingen ten aanzien van de huurder, het vastgoed en het personeel. Zo kunnen de onderhouds- en/of beheerlasten worden verlaagd om op de korte termijn de operationele kasstromen (en zo ook de ICR) te verbeteren. Hierbij moet wel de afweging worden gemaakt tussen besparingen op de korte termijn en impact op de lange termijn op het vastgoed.

Een andere optie is bijvoorbeeld het verhogen van de contract- en/of streefhuren. Waarbij bijsturen op streefhuren zelfs een direct effect heeft op de beleidswaarde en het Loan to Value (LTV).

#2: Bijsturen via (des)investering

Er zijn ook meerdere mogelijkheden om bij te sturen via (des)investeringen. Door bijvoorbeeld het verminderen van nieuwbouw hoeft minder gefinancierd te worden. Hiermee worden, zeker op de lange termijn, rente-uitgaven bespaard, wat een positief effect heeft op de ICR^[1], maar vaak een grotere impact heeft op de Loan to Value. Investeringen in verduurzaming zijn grotendeels onrendabel en kunnen een forse impact op de financiële ratio’s van corporaties hebben. Het aantal complexen met duurzaamheidsambities kan worden verlaagd of de geplande ingrepen (en zo ook labelstappen) in de complexen kunnen worden beperkt. Naast het verlagen van investeringsuitgaven kunnen extra verkopen ertoe leiden dat de externe financieringsbehoefte beperkt wordt. Dit heeft ook een positief effect op de ICR en de Loan to Value.

Mix & match van bijstuurmogelijkheden

Alle bijstuurmogelijkheden die hierboven genoemd zijn, kunnen individueel ingezet worden om bij te sturen. Drastisch de nieuwbouw verminderen of de huren flink verhogen is echter in de praktijk veelal niet wenselijk (en mogelijk) gezien de maatschappelijke doelstellingen van corporaties. De maatschappelijke impact van bijsturen kan verkleind worden door een combinatie te maken van meerdere bijstuurmogelijkheden met ieder een relatief beperkte omvang.

Daarnaast hebben niet alle bijstuurmogelijkheden eenzelfde tempo waarin het effect optreedt. Het verminderen van nieuwbouw heeft pas na enkele jaren effect, omdat voor de eerste jaren vaak al verplichtingen zijn aangegaan. Maar bijvoorbeeld het verhogen van de streefhuren heeft op korte termijn al effect. Het tempo van de bijstuurmogelijkheden is een belangrijke factor in de uiteindelijke keuze welke bijstuurmogelijkheden gebruikt kunnen worden door de corporatie. Hoe eerder u de zeilen bijstelt, hoe beter u uit de storm komt…

Door kritisch te kijken naar de uitkomsten van bijstuurmogelijkheden kan bepaald worden of uw corporatie voldoende stuurkracht heeft gezien de toekomstige risico’s. In het volgende artikel gaan we in op de risicobereidheid van woningcorporaties en hoe dit verankerd kan worden in het financieel beleid.

Zelf aan de slag met financiële sturing?

Wilt u meer weten over de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen? Tijdens de training Financiële sturing duiken we in het sturingsinstrument. Bekijk het programma en de data.

Wilt u ook stappen zetten met uw financieel beleid?

Wilt u weten welke bijstuurmogelijkheden bij uw corporatie passen? Welke buffers passen bij uw opgave en risicobereidheid? Jeroen Dungelmann helpt u graag met het opstellen van het financieel beleid en de financiële risicoanalyse. Samen draaien we aan de knoppen om de risico’s van verschillende economische situaties in kaart te brengen. Zo ziet u wat haalbaar is en of uw maatschappelijke ambities passen binnen de financiële spankracht van de corporatie. Lees hier meer over onze mogelijkheden rondom financiële sturing.

^{[1] Minder nieuwbouw verlaagt uiteraard ook de toekomstige huurinkomsten en de operationele kasstromen.}