Veel gestelde vragen woningcorporaties over de herijking van de nhc

De Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) werkt aan een herijking van de normatieve huisvestingscomponent, oftewel de nhc. Deze nhc is de vergoeding voor vastgoed waarin mensen wonen met een zogeheten zorgindicatie voor intramurale zorg met verblijf. De herijking zorgt naar verwachting voor een verlaging van de nhc met ruim 7% in 2024. Dit heeft een negatieve impact op de financierbaarheid van zorgvastgoed en raakt daarmee indirect ook woningcorporaties.

Deze zomer organiseerde Finance Ideas een webinar waarin de achtergrond en impact van de nhc-herijking werd toegelicht. Voorafgaand, tijdens en na het webinar zijn diverse vragen gesteld door woningcorporaties. Hieronder beantwoorden wij de meest gestelde vragen.

#1: In hoeverre moeten wij ons zorgen maken dat zorginstellingen in de problemen komen als gevolg van de herijking?

De totale omzet van een zorginstelling die bijvoorbeeld intramurale zorg voor ouderen levert, komt voor ongeveer 85% voort uit vergoedingen voor het verlenen van zorg en voor 15% uit de vergoeding voor vastgoed. De korting van ruim 7% op de vastgoedvergoeding betekent dan een korting van ongeveer 1,2% op de totale omzet. Dat lijkt niet veel, maar zorginstellingen behalen veelal een resultaat op de omzet van 0 tot 3%. Als daar 1,2% van wegvalt, daalt het resultaat tot een niveau waarop banken terughoudend gaan zijn om financiering te verstrekken. Bijsturen is dan noodzakelijk.

#2: Maken zorginstellingen verlies op de zorgexploitatie en dekken zij dit met een overschot uit het vastgoed?

Het is bekend dat in elk geval op sectorniveau de tekorten in de zorgexploitatie worden goedgemaakt door overschotten op de vastgoedexploitatie. Veel corporaties – zo niet alle – zijn in dat geval weinig enthousiast om bijvoorbeeld via huurverlaging bij te springen. Dat op sectorniveau sprake is van een geldstroom vanuit de vastgoed- naar de zorgexploitatie, hoeft niet te betekenen dat dit bij een individuele instelling ook het geval is. Bij een verzoek om aanpassing van een huurovereenkomst is het daarom altijd goed om in gesprek te gaan over de oorzaak van het tekort.

#3: Hoe moet je omgaan met de korting op de nhc in huurcontracten die gebaseerd zijn op een percentage van de nhc?

Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van de precieze formulering in de huurovereenkomst. Soms wordt de aanvangshuur vastgesteld op een percentage van de nhc, waarna de aanvangshuur jaarlijks wordt geïndexeerd met de consumenten prijsindex (CPI). Als de jaarlijkse huurindexatie is gebaseerd op de indexatie van de nhc, ontstaat een onduidelijke situatie. Formeel is de indexatie van de nhc vastgesteld op 2,5% (met een opslag voor verduurzaming van 0,17% daar bovenop). De herijking kan worden beschouwd als een andere aanpassing dan de regulier indexatie. Vanuit het perspectief van de corporatie kan je dan betogen dat de index 2,5% (+0,17%) bedraagt en dat herijking buiten beschouwing moet blijven. Anderzijds zal de zorginstelling betogen dat de bedoeling van de afspraak over indexatie met de nhc-index is geweest om de betaalbaarheid te waarborgen. Voor dat argument valt ook iets te zeggen.

#4: Is er bij het scheiden van wonen en zorg via een volledig pakket thuis een soort mini-nhc beschikbaar?

Bij het scheiden van wonen en zorg is de nhc niet meer van toepassing omdat de zorgvrager zelfstandig huurt. De zorg wordt dan geleverd via een ‘volledig pakket thuis’ (vpt). Als de zorgvrager een zorgindicatie inclusief dagbesteding heeft, wordt vanuit het vpt een vergoeding voor een dagbestedingsruimte uitgekeerd. Die vergoeding is een stuk lager dan de reguliere nhc van intramurale zorg met verblijf. In de ouderenzorg gaat het indicatief om een bedrag van € 125 tot € 150 per bewoner per maand.

#5: Wat zijn de financiële consequenties voor het omschakelen van intramurale zorg met verblijf, naar scheiden van wonen en zorg met een vpt?

Hoewel het ministerie van VWS volop inzet op gebruik van het vpt, is dit vanuit financieel perspectief voor woningcorporaties vrijwel altijd minder aantrekkelijk dan een businesscase op basis van de nhc. Individuele verhuur aan eenpersoonshuishoudens in de laagste inkomensgroep leidt vanwege passend toewijzen tot een huurprijs van € 633 (eerste aftoppingsgrens). Eventueel is vanuit de vergoeding voor dagbesteding een extra opbrengst te realiseren, maar uiteindelijk is de in totaal beschikbare vergoeding in de businesscase het hoogst indien gebruik kan worden gemaakt van de nhc. In de praktijk is gebruik van de nhc daarom vaak de enige manier om in de buurt te komen van het minimaal vereiste rendement op geclusterde zorgwoningen.

#6: Zijn de rendementseisen voor zorgvastgoed bij corporaties hoger dan die voor sociale huurwoningen?

Onze ervaring is dat corporaties verschillend omgaan met rendementseisen voor zorgvastgoed. Vaak wordt een rendementseis gerelateerd aan het risico van het vastgoed. Specifiek zorgvastgoed zoals een klassiek verpleeghuis met onzelfstandige, kleine kamers wordt als meer risicovol beschouwd dan een regulier, zelfstandig appartement. Een hogere risico-inschatting leidt tot een hogere rendementseis, of de keuze om een specifiek vastgoedproduct niet (meer) te ontwikkelen. De omvang van de risico-opslag voor specifieke vastgoedvormen varieert van corporatie tot corporatie.

Meer weten over het thema wonen en zorg?

Heeft u vragen over de herijking of het effect op uw huurcontracten en woonzorgvastgoed? Neem dan contact op met Michiel Majoor. Wilt u meer weten over het speelveld van wonen en zorg? Tijdens de training Zorgvastgoed in perspectief staan we stil bij de ontwikkelingen binnen dit thema. We bekijken de spelers en belangen die rondom het onderwerp spelen. Met deze kennis kunt u weloverwogen beslissingen nemen rondom zorgvastgoed en de portefeuillestrategie.

Meer verdieping in de businesscase van (woon)zorgvastgoed vindt u tijdens de training Businesscase van zorgvastgoed.