Veelgestelde vragen over het ORT-budget

Wat is het onrendabele top budget (ORT-budget) dat ik de komende jaren kan inzetten zonder in de financiële problemen te komen? Een cruciale vraag voor woningcorporaties. Vooral omdat individuele investeringsprojecten zelden (nooit?) een acceptabel rendement opleveren. De vraag die u voor uzelf wilt beantwoorden is dus niet hoeveel verdien ik op mijn investeringen, maar hoeveel ben ik bereid op te offeren.

Met het actuele proces van de begroting zien wij veel vragen over het ORT-budget voorbij komen. Hieronder een selectie van die vragen die wellicht ook voor u interessant zijn.

1# Hoe ver moet je vooruitkijken bij het bepalen van het ORT-budget?

Dat is afhankelijk van de vraag die u als corporatie wenst te beantwoorden. Als onderzocht wordt of er voldoende budget is voor het uitvoeren van de duurzaamheidsopgave moet tot 2050 gekeken worden. Zo’n lange termijnplanning vraagt veel van uw corporatie. Wij ondersteunen diverse corporaties met het zoeken naar een lange termijn met het Corporatie PrognodeModel

Toch betreft de vraag meestal een kortere tijdshorizon en analyseren corporaties wat hun ORT-budget is gedurende een vijf- of tienjarige planningsperiode. Het budget is afhankelijk van het financiële anker die u als corporatie kiest. Stuurt u op de WSW/Aw normen, interne normen of wilt u de ontwikkeling van het eigen vermogen normeren? Het naast elkaar zetten van dergelijke scenario’s helpt corporaties hun anker te kiezen en daarmee het beschikbare ORT-budget voor de komende jaren te bepalen. Dit is een laagdrempelige wijze om te starten met het ORT-budget. Meer hierover in het artikel: Waarom sturen op onrendabel budget?

2# Wordt er een ORT-budget bepaald per investeringscategorie?

Verschillende investeringscategorieën hebben verschillende onrendabels. Het ORT-budget op portefeuilleniveau is een resultante van de investeringsmix en de bijkomende ORT van die investeringen. Inzicht in de mate waarin investeringen onrendabel zijn is hierbij cruciaal. Allen met deze informatie weet u hoeveel de investeringen in beslag nemen van het totaal aan beschikbare ORT-budget op portefeuilleniveau. Aan de andere kant leveren bepaalde investeringen ook toekomstige kasstromen en waarde op, die weer ruimte geven aan het ORT-budget.

Kortom, het is van belang zowel de onrendabel te weten van (norm)investeringen als het totale ORT-budget op portefeuilleniveau.

Tip: Bekijk ook het artikel ORT-budget: een praktijkvoorbeeld

3# Hoe ga je om met het verschil in tijd bij het bepalen van het ORT-budget?

Het ORT-budget wordt per jaarschijf berekend en heeft betrekking op een specifiek jaar. In het betreffende jaar is het budget beschikbaar voor het doen van investeringen. Als in het betreffende jaar een deel van het budget onbenut blijft, schuift het (deels) door naar het volgende jaar. Als het budget wordt overschreden, gebeurt het omgekeerde.

Het is zinvol om regelmatig, maar minstens eenmaal per jaar, de berekening van het ORT-budget te actualiseren. Niet alleen omdat de investeringen vaak anders worden uitgevoerd dan voorzien, maar ook omdat de externe omstandigheden die van invloed zijn op de omvang van de ORT van de verschillende investeringscategorieën, voortdurend veranderen.

Inzicht consequenties financieringscapaciteit

In een standaard financiële meerjarendoorrekening vult u uw volkshuisvestelijke programma in en rollen de financiële ratio’s eruit. Als u deze ratio’s te laag vindt, past u het programma aan en maakt u een nieuwe doorrekening. Het ORT-model voegt iets toe aan de financiële doorrekeningen die corporaties standaard maken. U kunt verschillende combinaties van ratio’s opgeven en dan wordt inzichtelijk gemaakt wat de investeringsruimte en het ORT-budget is op basis van norminvesteringen die u opgeeft. Dit stelt u in staat heel eenvoudig het ORT-budget inzichtelijk te krijgen voor een aantal varianten: bijvoorbeeld de ratio’s van Aw/WSW, uw interne ratio’s of de ORT-ruimte indien het eigen vermogen op peil wordt gehouden.

Keuzes om verantwoord te investeren

De inzichten kunnen gebruikt worden om een strategische discussie te voeren over het financiële anker waar u voor wilt gaan liggen bij de begroting. In de aanloop van de begroting hebben we dan ook voor meerdere corporaties het ORT-budget bepaald. Ook nu de begrotingsvorming de eindfase in gaat, kunnen de ORT-varianten van pas komen. Zeker als u merkt dat u met het gewenste investeringsprogramma wel heel snel naar de ratio’s toe glijdt. Is het verantwoord om zoveel te investeren? Als de ratio’s ijzersterk blijven, is de omgekeerde vraag aan de orde: kunnen we niet een stapje meer zetten gezien de volkshuisvestelijke uitdagingen in het land? 

Heeft u een vraag over het ORT-budget?

Heeft u een vraag over de bepaling van het ORT-budget of de wijze waarop het ORT-budget kan worden gebruikt om op te sturen? Of wilt u sparren over de situatie voor uw corporatie en de mogelijkheden van ons model? Neem contact opnemen met Daan Vrijmoet.