Waarom sturen op onrendabel budget?

Afgelopen week sprak ik een klant over de jaarrekening. Net zoals andere woningcorporaties werd zij geconfronteerd met een aanzienlijke stijging van de beleidswaarde, in dit geval meer dan 10%. Een mooie stijging dus geen probleem zou je zeggen, maar vergelijkbare uitslagen in negatieve zin kunnen in de toekomst niet worden uitgesloten. De volatiliteit van de beleidswaarde maakt het risicovol om te sturen op de normen van Aw/WSW. Het inbouwen van een remweg door het bepalen van interne signaalwaarden geeft ruimte om bij te sturen, als de economische omstandigheden daarom vragen.

De prijs van een remweg

Waarom bouwt dan niet iedereen een remweg in, hoor ik je denken. Een belangrijke reden is dat het inbouwen van een remweg een prijs heeft. Het betekent dat er minder ruimte is voor volkshuisvestelijke investeringen.

Een voorbeeld van een klant: de klant gebruikte de oude norm van 75% als interne signaalwaarde. Een recent onderzoek toont aan dat dit voor opvallend veel corporaties het geval is. De interne ratio was niet bepaald op basis van het risicoprofiel, maar op een onbehagen om mee te gaan met de verhoging van de norm naar 85% door Aw/WSW.

Deze klant besloot een bewuste keuze te maken. Samen is in kaart gebracht wat de investeringsruimte is voor een viertal scenario’s. Omdat investeringen zo weinig waarde creëren voor corporaties, wordt een groot deel van de investeringsruimte onrendabel besteed. Hierdoor wordt het eigen vermogen van de corporaties aangetast. Dit is goed te zien in het scenario ‘eigen vermogen constant’ houden in reële termen (rentmeester). Het vermogen om (onrendabel) te investeren, wordt sterk ingeperkt als het vermogen dient te groeien met inflatie. Het ORT-budget is € 100 miljoen, terwijl het € 340 miljoen is als wordt gestuurd op de normen van Aw/WSW (zie grafiek).

Het scenario ’nieuwe signaalwaarden‘ is gebaseerd op een risicoanalyse voor deze corporatie. Hierbij is gekeken naar de snelheid waarmee kan worden bijgestuurd, mocht dat nodig zijn. Daarnaast is geanalyseerd wat het investeringsvolume is, dat de corporatie op termijn altijd wil kunnen blijven uitvoeren. Hoe hoger dit toekomstige volume, hoe minder er de komende jaren te besteden valt. Immers, als op termijn de interne ratio’s zijn bereikt, kan alleen geïnvesteerd worden op basis van de kasstromen die de corporatie genereert en de autonome waarde ontwikkeling. Hoe meer een corporatie leent om op korte termijn te kunnen investeren, hoe hoger de druk op de kasstromen wordt, als gevolg van rentebetalingen en hoe lager de investeringscapaciteit in de toekomst.

Totale investeringsruimte MJB 2021-2030 (miljoenen)

Balanceren volkshuisvestelijke en financiële inzet

Met de corporatie is een aantal maal gediscussieerd over de varianten, de risicobereidheid en in welke mate het toekomstige investeringsvolume en het eigen vermogen op peil moeten worden gehouden. Bij deze klant was vooral de lange termijn investeringsbehoefte leidend om de interne norm voor de LTV te verlagen van 75% naar 60%.

ORT-budget als onderdeel van de kaderbrief

Veel woningcorporaties zijn bezig met de voorbereidingen voor de kaderbrief. Als voorbereiding is het zinvol om na te denken over interne ratio’s en de investeringsruimte die hiermee gepaard gaat. Het bepalen van een ORT-budget op hoofdlijnen voor de kaderbrief, voorkomt dat de begroting onrealistische ambities bevat. In de begroting definieert u vervolgens meer nauwkeurig het ORT-budget. Hierop kunt u gedurende het jaar sturen. Belangrijk voor uzelf, maar ook de ILT-Aw verwacht dat u op dit budget stuurt.

Tip: We hebben een template ontwikkeld dat u kunt gebruiken voor het opstellen van de kaderbrief.

Het komt het begrotingsproces ten goede als u de komende weken aan de slag gaat met het beantwoorden van vragen zoals:

• Hoe balanceren wij volkshuisvestelijke inzet en financiële zekerheid?
• Wat zijn goede interne ratio’s voor mijn corporatie?
• Hoe bepalen wij de remweg?
• Hoe beschermen wij de lange termijn investeringscapaciteit?
• Hoe bepalen wij ons ORT-budget?
• Wat is een minimaal eigen vermogen(sgroei)?

Mocht u willen sparren over één van deze vragen laat het mij weten.