Tien redenen waarom het verschil tussen onderhoud en investeringen er in 2019 wel toe doet!

Waarom is er een verschil tussen onderhoud en investeren? Waarom niet alles als uitgaven zien? Thuis vraag ik ook niet aan mijn vrouw hoeveel we dit jaar aan onderhoud aan het huis gaan uitgeven en hoeveel we investeren. Elke euro die we uitgeven, is gewoon een uitgave. Maar voor woningcorporaties is dat echt anders. Stel dat uw pensioenfonds geen onderscheid aanbrengt en alles als uitgaven ziet? Dan hebben we ook geen discussie meer over een waardevast pensioen….

Corporaties voeren onderhoud uit om hun portefeuille in stand te houden en investeringen om het aanbod aan te laten sluiten bij de toekomstige vraag. Om hun duurzaam verdienmodel te behouden, moeten corporaties blijven investeren in hun bestaande portefeuille en nieuwbouw. Bij nieuwbouw bestaat er geen verschil tussen onderhoud en investeren, daar is het lekker makkelijk. Bij bestaand bezit wel en juist daar gaan wij de komende jaren nog veel meer in investeren.

Waarom gaan we de komende jaren meer investeren in bestaand bezit?

Waarom? Omdat het grootste deel van de corporatievoorraad is gebouwd tussen de jaren 1960 en 1990 en deze voorraad de komende jaren allemaal zestig jaar of ouder is. Omdat van de circa 2,3 miljoen woningen er 800.000 portieketageflats zijn, waarvan ook nog eens de helft in de vier grote steden. Omdat het aantal huishoudens de komende jaren blijft groeien, de bevolking vergrijst en steeds langer thuis blijft wonen. En tot slot omdat de corporatievoorraad minder energie moet gebruiken. Al deze redenen zorgen ervoor dat de investeringen in bestaande voorraad de komende jaren sterk toeneemt. Dit laten de prognoses van de corporaties ook zien.

Het verschil tussen onderhoud en investeringen is dat investeringen aan een door de corporatie vooraf vastgesteld kader moeten voldoen. Vaak een minimaal financieel rendement en een maatschappelijk rendement dat in een investeringsstatuut is vastgelegd.

Waarom is het onderscheid tussen onderhoud en investeren dan zo van belang? Ik zie tien redenen:

1. Omdat de Aw en het WSW steeds meer oog hebben voor het onderscheid tussen onderhoud en investeringen. Lees bijvoorbeeld deze quotes uit het nieuwe beoordelingskader:“Vertrekpunt voor de tactische / operationele aansturing is de portefeuillestrategie. Keuzes in het transitieprogramma of de operationele activiteiten (als bijvoorbeeld investeringen of onderhoud) worden daaruit onderbouwd.” (pagina 17)“Essentieel hierbij is de samenhang (tussen onderhoud en) investeringen en of dit geheel leidt tot een duurzame exploitatie van het bezit.” (pagina 19)“Onderhoud en woningverbetering (investeringen) dienen in samenhang te worden beoordeeld om te zien of dit geheel leidt tot een duurzame exploitatie van het bezit.”(pagina 58)
2. Omdat de introductie van nieuw waardebegrip (beleidswaarde) zorgt voor onduidelijke spelregels omtrent het afwegen van de investeringen. Een heldere definitie van het verschil tussen beide, zorgt in ieder geval voor een afweging over het juiste bedrag.
3. Meer investeringen in bestaand bezit maar geen duidelijk kader zorgt voor verwarring en wellicht verlamming. Om investeringen onnodig af te keuren, is een goed afwegingskaders inclusief een duidelijke afbakening noodzakelijk.
4. Omdat investeringen in bestaand bezit vaak een slecht financieel rendement kennen dat niet aan de financiële normen voldoet (soms onder de 0% rendement). Deze moeilijke afweging verder vertroebelen met een discussie over het verschil tussen onderhoudsuitgaven en investeringen, helpt niet.
5. De doelmatigheid en legitimiteit van veel verduurzamingsprojecten staat onder druk. Zonder een goed beeld bij het verschil tussen onderhoud en investeringen, wordt ook deze discussie alleen maar ingewikkelder. Goed het verschil definiëren, zorgt voor minder interne discussie en voor minder discussie met ketenpartners.
6. Omdat het van belang is voor het bepalen van je rentedekkingsgraad (ICR) en daarmee direct van invloed op de hoogte van je financiële polsstok.
7. Omdat in de nieuwe (concept) RJ 2018-05 wordt gesteld dat groot onderhoud voor de jaarrekening dient te worden geactiveerd. Dit heeft grote invloed op de ICR in de jaarrekening. Het opstellen van een positioning paper over wat de corporatie zelf ziet als het onderscheid tussen onderhoud en investeringen, helpt in de gesprekken met de accountant.
8. Omdat het bepalend is voor de hoogte van de beleidswaarde. In dit waardebegrip wordt alleen onderhoud op de marktwaarde gecorrigeerd. Daarmee bepaalt het gehanteerde verschil tussen onderhoud en investeringen onder andere de hoogte van de beleidswaarde.
9. Omdat het toewijzen van beheerkosten aan onderhoud en investeringen meespeelt bij de Aedes benchmark.
10. Omdat het bepalend kan zijn voor een verdiepend onderzoek door de Aw of het WSW. “Als de gemiddelde onderhoudskosten per VHE in de prognoseperiode hoger zijn dan € 1.800 wordt verdiepend onderzoek gedaan.”(zie pagina 59 van beoordelingskader)

Dus met een goed afwegingskader gaan de juiste investeringen door en laat je je niet verlammen. Nu we meer gaan uitgeven in de bestaande voorraad, is een messcherp onderscheid onontbeerlijk. Een mooi voornemen voor 2019!

Wilt u meer weten over het afwegingskader?

Welke koers gaat u varen in 2019? De complexe vraagstukken vragen om heldere en concrete investeringskaders. Onze experts ondersteunen corporaties bij het investeringsproces en bij het formuleren van de kaders en de processtappen. Portefeuillestrategie, financiële sturing, beleidswaarde, vastgoedsturing, asset management en duurzaam investeren zijn daarbij op een duidelijke en logische manier met elkaar verbonden.

Heeft u vragen of wilt u sparren over uw plannen? Stel ons een vraag of neem contact op met onze adviseur. Direct zelf aan de slag? Tijdens onze interactieve inspiratie- en werksessie op MT-niveau gaat u aan de slag om uw eigen afwegingskader CO2-neutraal op te stellen.