Wie betaalt een lagere huurstijging?

Op dit moment stellen corporaties een meerjarenbegroting op. Het beleid voor huurstijging is daarin een ‘hot topic’. Corporaties mogen in de begroting maximaal 5,1% huurstijging in rekening brengen (cao-inflatie minus 0,5%). Veel corporaties vinden dit vanuit maatschappelijk oogpunt onwenselijk, maar financieel is het broodnodig. Hoe gaat u om met dit spanningsveld? En wat betekent het voor uw begroting?

Nationale prestatieafspraken vragen maximale financiële inzet

In de Nationale prestatieafspraken is de reguliere huurverhoging voor zittende huurders begrensd tot cao-loonstijging minus 0,5% tot en met 2025. Vanaf 2026 wordt de huurverhoging gebaseerd op de CPI-ontwikkeling. Tot en met 2030 is 94% van de Nationale prestatieopgaven financieel haalbaar. Er resteert een tekort van € 5,1 miljard. Dit tekort schiet omhoog naar € 16 miljard als de huurverhoging wordt verlaagd naar CPI-0,5% na 2025.

Daarnaast wordt in de actualisatie van de NPA doorrekening voor het eerst onderkend dat corporaties geen duurzaam prestatiemodel hebben. Corporaties hebben op termijn onvoldoende middelen om de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief op peil te houden. In een column op Property NL concludeert Johan Conijn dat er geen kostendekkende huur is voor bestaand en nieuw corporatiebezit. Kortom, er is alle reden voor corporaties om de wettelijke maximale huurstijging in rekening te brengen bij de huurders en door te rekenen in de begroting.

Is huurstijging van 5,1% wenselijk in tijden van armoedestijging?

In de macro-economische verkenning concludeert het CPB dat de armoede op gaat lopen als gevolg van het wegvallen van tijdelijke inkomensondersteuning vanwege de energiecrisis. Het aantal personen dat in armoede leeft, stijgt van 4,8% naar 5,7%. Het aantal kinderen in armoede van 6,2% naar 7,0%^[1]. Een groot deel van de mensen dat in armoede leeft, woont in corporatiewoningen. Is een huurstijging van 5,1% verdedigbaar in een tijd dat de armoede stijgt en huurders het steeds lastiger krijgen om rond te komen? In onze adviespraktijk zien wij dat veel corporaties zich deze vraag stellen. Een aantal gaat in de begroting die momenteel wordt opgesteld uit van een lagere huurstijging. Dit heeft een forse financiële impact. Niet voor niets vraagt de Aw een toelichting op het huurbeleid bij de begroting.

Oproep voor compensatie: verlaging kosten

Als we het in Nederland onwenselijk vinden dat kwetsbare groepen worden geconfronteerd met een huurstijging van 5,1%, dan is het aan de politiek om in te grijpen. Een huurmaatregel die afwijkt van de gemaakte afspraken verslechtert de financiële positie van corporaties aanzienlijk. Dit moet worden gecompenseerd door een verlaging van de kosten (bijvoorbeeld verlaging belastingdruk voor corporaties) of ongewenst, een verlaging van de opgaven. Of dit gebeurt en hoe dit gebeurt is op dit moment niet duidelijk, terwijl corporaties nu de begroting opstellen.

Het gevoel ontstaat dat we wachten tot wie als eerste met de ogen knippert. Als corporaties massaal uitgaan van 5,1% huurstijging, is de politiek aan zet. Houden we in Nederland vast aan de gemaakte huurstijgingsafspraak of willen we een lagere huurstijging inclusief compenserende maatregelen voor corporaties? Als corporaties uitgaan van een lagere huurstijging, is de uitkomst maatschappelijk beter verteerbaar. Maar als een corporatie zelf kiest om de wettelijke ruimte voor huurverhoging niet te gebruiken, vervalt dan niet de reden om te compenseren?   

Onzekerheid heeft nadelen

Dat partijen naar elkaar kijken is misschien begrijpelijk, maar dit krachtenspel heeft nadelen. Onzekerheid bij huurders over de huurverhoging, mogelijk andere behandeling van huurders als corporaties wel/geen afwijkend beleid voeren, corporatiebegrotingen die onzeker zijn en kunnen wijzigen bij een huuringreep door de overheid.

Zorg als corporatie voor druk op de juiste plek

Wij spreken weinig corporatiebestuurders die verwachten dat zij volgend jaar daadwerkelijk 5,1% huurstijging in rekening mogen brengen. Toch is het verstandig om uit te gaan van 5,1% huurstijging in de komende begroting^[2]. Waarom? De druk blijft dan liggen waar die hoort. Het zou nog beter zijn als er voorafgaande aan de begroting duidelijkheid komt over compensatiemaatregelen. Eigenlijk dus een oproep aan de beleidsmakers. Dat geeft zekerheid voor huurders en corporaties en verbetert de kwaliteit van de begroting. Volgend jaar misschien.

Sparren over uw mogelijkheden?

Heeft u een vraag of wilt u verder praten over de mogelijkheden voor uw corporatie? Stel uw vraag via onderstaand formulier of neem direct contact op met Daan Vrijmoet.

Heeft u behoefte aan een kritische blik op uw huidige begroting of op de gekozen koers? Lees hier over onze mogelijkheden voor een second opinion op uw begroting.

^{[1] Op 30 augustus is bekend geworden dat het demissionaire kabinet € 2 miljard wil vrijmaken voor armoedebestrijding. Naar alle waarschijnlijkheid worden een aantal toeslagen tijdelijk verhoogd.
[2] Maak een scenario met een lagere huurstijging om de financiële impact hiervan in beeld te brengen.}