Wat kost het levensloopbestendig maken van uw woningportefeuille?

Woningcorporaties krijgen door de demografische trend van dubbele vergrijzing in toenemende mate te maken met een vergrijzend huurdersbestand. Als gevolg van veranderende woonvoorkeuren en gericht overheidsbeleid blijven deze ouderen bovendien langer thuis wonen. Een deel van hen zal naar verwachting geconfronteerd worden met een zorgbehoefte en/of mobiliteitsbeperking. In dit artikel gaan we – aan de hand van een aantal onderzoeken – nader in op de financiële consequenties die ingrepen op het gebied van wonen en zorg met zich meebrengen.

Lees ook: Welke rol spelen woningcorporaties op het snijvlak van wonen en zorg? En op welke wijze kunnen zij hier rekening mee houden in de portefeuillestrategie? Deze twee artikelen gaan in op welke doelgroepen met een zorgbehoefte woningcorporaties zich kunnen richten, en wat dit vervolgens betekent voor het benodigde type vastgoed.

#1 Indicatie voor investeringsbedragen – n.a.v. onderzoek Opgaven en middelen corporatiesector

Naar aanleiding van de motie Ronnes c.s. is in het onderzoek Opgaven en middelen corporatiesector onderzocht hoe woningcorporaties, gegeven hun financiële positie, diverse (in de motie benoemde) maatschappelijke opgaven kunnen realiseren. Eén van de maatschappelijke opgaven waar in het rapport specifiek aandacht voor wordt gevraagd, betreft geschikte huisvesting voor ouderen (NB. De bredere conclusies en vervolgstappen naar aanleiding van dit onderzoek zijn in enkele recente artikelen toegelicht).

Allereerst is de behoefte aan ouderenhuisvesting voor de periode 2020-2034 in kaart gebracht. Meer specifiek gaat het om de vraag naar voor ouderen geschikte zelfstandige woningen in de sociale huursector, waarbij onderscheid wordt gemaakt naar geclusterde woningen, nultredenwoningen en aangepaste woningen. Deze vraag is vervolgens geconfronteerd met het huidige aanbod, hetgeen resulteert in een gewenste toename van dit type huisvesting.

Tip: Leer meer over dit speelveld tijdens de training: Zorgvastgoed in perspectief

Houvast voor investeringen aangepaste woningen

Het onderzoek biedt vooral houvast als het gaat om de investeringskosten voor aangepaste woningen. Daarbij gaat het om woningen waarin ten behoeve van personen met een lichamelijke beperking speciale voorzieningen zijn aangebracht en/of bouwkundig zijn aangepast. In het onderzoek wordt als uitgangspunt gehanteerd dat de aanpassingen plaatsvinden in de bestaande woningvoorraad. Zij hebben als doel de woningen geschikt te maken voor personen met een zware beperking (huishoudens die binnenshuis gebruikmaken van een rolstoel of rollator).

De gehanteerde investeringskosten voor de aanpassingen zijn afgeleid van het in 2019 door RIGO uitgevoerde onderzoek Toegankelijkheid voor mensen met een beperking. Op basis van de separaat beschreven en beprijsde ingrepen is rekening gehouden met gemiddelde investeringskosten van respectievelijk € 31.050 en € 24.000 voor eengezins- en meergezinswoningen. Hierbij valt te denken aan een traplift, hellingbaan, aanbouw, beugels, aangepaste drempels, verbrede deuren, (rolstoel) toegankelijke badkamer en toilet etc.

In het onderzoek wordt ervan uitgegaan dat de groei van de geclusterde woningen en nultredenwoningen onderdeel is van de reguliere nieuwbouw door corporaties (en dus niet tot stand komt via aanpassingen in de bestaande woningvoorraad). Daarvoor zijn dezelfde kostenkengetallen gehanteerd als voor reguliere meergezinswoningen: respectievelijk € 100.600, € 150.400 en € 184.900 (excl. grond, prijspeil 1-1-2019) voor eenheden met een oppervlakte van < 45 m², 45-65 m² en > 65 m². De achterliggende gedachte is dat de hogere investeringskosten als gevolg van het aanbrengen van specifieke voorzieningen gecompenseerd worden door de gemiddeld kleinere oppervlakte (geclusterde woningen) en dat het overgrote deel van de nieuwbouw van meergezinswoningen voldoet aan de voorwaarden voor nultredenwoningen (lift aanwezig, woning intern toegankelijk).

#2 Indicatie voor investeringsbedragen – n.a.v. onderzoek ANBO/ActiZ

Een ander onderzoek wat licht werpt op de investeringsopgave ten aanzien van ouderenhuisvesting komt van de hand van ouderenbond ANBO en branchevereniging ActiZ. Hierin is per gemeente onderzocht hoeveel ouderen met mobiliteitsbeperkingen te verwachten zijn in 2040. Daarnaast is gekeken naar de woonsituatie (geschikte, aanpasbare en niet aanpasbare woningen) en de locatie (nabijheid tot voorzieningen).

De conclusie luidt dat er de komende twintig jaar op landelijk niveau voor ruim € 13 miljard geïnvesteerd moet worden om bestaande woningen aan te passen met als doel dat mensen ‘er goed oud kunnen worden’. Voor de woningen die gedefinieerd zijn als aanpasbaar, is in lijn met andere onderzoeken gerekend met een gemiddeld bedrag van € 10.000 per woning (gebaseerd op het feit dat veel gemeenten in de Wmo dit bedrag als maximum hanteren voor vergoeding van aanpassingen aan de woning; boven de € 10.000 is verhuizen vanuit financieel perspectief van de gemeente een betere optie).

Het PBL wijst er terecht op dat uit een aantal studies blijkt dat de kosten voor het volledig levensloopbestendig maken van een woning substantieel hoger zijn. Uit onderzoeken van alweer enige tijd geleden (SEV & Aedes, 2012; Schmid et al, 2016) komt een bandbreedte van € 18.000 tot € 21.000 naar voren. Dit komt in de buurt van de kengetallen waarmee is gerekend in het onderzoek Opgaven en middelen corporatiesector, wat eerder in dit artikel is toegelicht.

Integreer het thema wonen en zorg in uw portefeuillestrategie

Welke concrete acties kunt u hieraan verbinden ten aanzien van uw portefeuillestrategie? Het is allereerst noodzakelijk dat inzicht verkregen wordt in de omvang en het type vraag naar huisvesting voor ouderen. Vervolgens dient dit geconfronteerd te worden met de karakteristieken van de huidige woningportefeuille. In dit verband is het zinvol om – meer dan wellicht nu al het geval is – op woningniveau kenmerken te registreren die inzicht geven in de mate waarin een woning geschikt is voor bewoners met een zorgbehoefte en/of mobiliteitsbeperking.

Op basis hiervan kan vervolgens in de portefeuillestrategie worden geraamd welke investeringsbedragen gemoeid zijn met de benodigde woningaanpassingen. Het is in dit verband tevens zinvol om met de gemeente(n) afspraken te maken over de (gezamenlijke) bekostiging van woningaanpassingen in een zogeheten Wmo-convenant. Heeft u vragen over de concrete vertaalslag naar uw (woonzorgvastgoed)portefeuille? Ons team van experts denkt graag met u mee. Bekijk de mogelijkheden of neem contact op met Corstiaan Verweij.

Meer inzicht in het speelveld van wonen en zorg?

Tijdens de training Zorgvastgoed in perspectief staan we stil bij de ontwikkelingen binnen dit thema. We bekijken het speelveld, de spelers en belangen die rondom het onderwerp spelen. Met deze kennis kunt u weloverwogen beslissingen maken rondom zorgvastgoed en de portefeuillestrategie.

Meer verdieping in de businesscase van (woon)zorgvastgoed vindt u tijdens de training De businesscase van zorgvastgoed.