Portefeuillestrategie en de onvermijdelijke verrassing van vergrijzing

Alle woningcorporaties worden in de aankomende jaren ouderenhuisvester, nog meer dan nu al het geval is. Een paar feiten op een rij. In 2018 was 35% van de huishoudens in een corporatiewoning 65 jaar of ouder. Dit is 10% hoger dan bij particuliere huurders en eigenaren van een koopwoning.^[1] Van 2020 tot 2040 stijgt het aantal 65-plus huishoudens van 2,3 miljoen naar 3,3 miljoen. Het aantal 85-plus huishoudens neemt in dezelfde periode zelfs toe met 117%.^[2] Door gericht overheidsbeleid en veranderende woonvoorkeuren blijven deze ouderen langer thuis wonen. Pas als het echt niet anders meer kan, komt het verpleeghuis in beeld.

Het is dus te verwachten dat woningcorporaties in toenemende mate te maken krijgen met ouderen in alle soorten en maten en hun specifieke woonwensen. Het kost echter tijd om de portefeuille bij te sturen. Daarom is het zaak dat woningcorporaties nu al rekening gaan houden met deze groter wordende groep ouderen in hun portefeuillestrategie. Zo voorkomen zij dat zij straks voor een onvermijdelijke verrassing komen te staan.

Bepaal de doelgroepen en hun behoeften

Ouderdom komt met gebreken, maar niet elke oudere is hetzelfde. Sommigen zijn tot op hoge leeftijd nog zeer vitaal en kunnen prima uit de voeten in een reguliere huurwoning terwijl anderen behoefte hebben aan een aangepaste woning of intensieve ondersteuning. In de Checklist Wonen & Zorg identificeren we drie doelgroepen voor woonzorgvastgoed voor ouderen:

1. Personen met een lichte zorg- en/of ondersteuningsvraag
2. Personen met een somatische zorgvraag (VVT – verpleging, verzorging en thuiszorg)
3. Personen met een psychogeriatrische zorgvraag (VVT – verpleging, verzorging en thuiszorg)

Er zijn grote verschillen tussen regio’s. Voor de portefeuillestrategie is het daarom van belang om de ontwikkeling van de vraag in het werkgebied in kaart te brengen door middel van marktonderzoek.

Identificeer de geschikte woonzorgconcepten

De verschillen in zwaarte van de zorgvraag bepalen voor een deel het woonzorgconcept dat geschikt is, maar daarnaast zijn ook andere vragen relevant. Aan welke technische en functionele eisen moet het gebouw bijvoorbeeld voldoen? En pas ik functiemenging toe in het complex? Hoe zorg ik ervoor dat het complex gebruikt kan worden door andere huurders mocht de vraag van de doelgroep wegvallen?

De verschillende antwoorden op deze vragen leiden tot evenzoveel verschillende woonzorgconcepten. Om een beeld te krijgen van het brede spectrum aan woonzorgconcepten, classificeerde het PBL de verschillende concepten naar de mate van individueel of gemeenschappelijk wonen en de mate waarbij zorg op afstand wordt geboden of op locatie aanwezig is.^[3]

Zoek samenwerking met zorgpartijen

Een woonzorgconcept is gebaat bij een goede samenwerking tussen de woningcorporatie en zorgaanbieder, zeker wanneer de frequentie en intensiteit van de zorg toenemen. De complexe problematiek rond vergrijzing is namelijk niet door één partij op te lossen. Daarnaast kunnen de baten van een investering door de ene partij neerslaan bij een andere. Denk bijvoorbeeld aan een investering in geclusterde woonvorm door de corporatie die bijdraagt aan de efficiëntie van de zorgverlener. Andersom kan de zorginstelling bijdragen aan de kwaliteit en de leefbaarheid van een complex of wijk.

De verschillende belangen en rollen van de woningcorporatie (verhuren van kwalitatief goed vastgoed) en zorginstelling (leveren van hoogwaardige zorg) zijn gediend bij een samenwerkingsovereenkomst. Hierin maken beide partijen afspraken over onder andere de taakverdeling binnen een complex, wie welke kosten draagt en eventueel het bieden van exclusiviteit voor het verlenen van zorg. Het is daarnaast een optie om een gezamenlijk loket te openen waar huurders terecht kunnen met hun vragen over wonen en zorg.

Wanneer het om nieuwbouw gaat, is het aan te raden dat beide partijen in de ontwerp- en realisatiefase al afspraken maken over wie welke kosten draagt. Door rekening te houden met de belangen van beide partijen kan het gebouw efficiënt ingericht worden. Afspraken over de verdeling van kosten zijn bovendien van invloed op de financierbaarheid van de business case.

Meer over de aandachtspunten bij woonzorgvastgoed?

Wilt u sparren met onze adviseurs over de uitdagingen rondom uw zorgvastgoed? Ons team van experts ondersteunt corporaties bij de invulling van hun zorgvastgoed of bij de onderhandeling van huurovereenkomsten. Bekijk ook onze Checklist Wonen & Zorg.

Meer inzicht in het speelveld van Wonen en Zorg?

Tijdens de training Zorgvastgoed in perspectief staan we stil bij de ontwikkelingen binnen dit thema. We bekijken het speelveld, de spelers en belangen die rondom het onderwerp spelen. Met deze kennis kunt u weloverwogen beslissingen maken rondom zorgvastgoed en de portefeuillestrategie.

Meer verdieping in de businesscase van (woon)zorgvastgoed vindt u tijdens de training De businesscase van zorgvastgoed.

^{[1] Bron: WoonOnderzoek 2018
[2] Bron: CBS Huishoudensprognose 2018-2060
[3] Bron: PBL – Aanpassen of verkassen (2019)}