Vijf stappen om te komen tot een investerings- en financieringsbeslissing

Met de toetreding van verschillende vastgoedbeleggers wordt door veel zorginstellingen breder gekeken naar de verschillende financieringsopties. Voor het realiseren van de financiering van nieuwbouw heeft de zorginstelling vaak twee opties.

Optie één is de nieuwbouw realiseren in samenwerking met een vastgoedbelegger. Optie twee is het project in eigendom realiseren waarbij de financiering deels met eigen middelen en deels met bancaire financiering plaatsvindt. Om te komen tot een juiste afweging heeft Finance Ideas een financieel stappenplan ontwikkeld.

Stappenplan voor uw investerings- en financieringsbeslissing

1. Vaststellen financieel afwegingskader

De eerste stap betreft het vaststellen van het financieel afwegingskader. Hier worden de uitkomsten van de financiële analyse tegen afgezet. Het afwegingskader is gebaseerd op zowel interne als externe normen (financiële convenanten banken). Verder wordt een onderscheid gemaakt in het kader voor de investerings- en financieringsbeslissing.

2. Bepalen project IRR

De tweede stap is het rendement van het project scherp vast te stellen. Het is hierbij belangrijk dat u dit doet voordat er gekeken wordt naar het rendement van de belegger. Hiervoor adviseren wij om op een integrale systematiek (zorg- en vastgoedexploitatie) de IRR van een enkel project vast te stellen en niet te kijken naar bijvoorbeeld het vastgoedresultaat. De IRR van het project geeft het rendement van de beoogde investering weer. Onderstaande figuur visualiseert deze systematiek. Belangrijke uitgangspunten naast de investering zijn de bezetting, een mogelijke tariefkorting, ontwikkeling van de overhead in combinatie met een mogelijke capaciteitsuitbreiding en de eindwaarde. 

3. Plaatsen rendement belegger in perspectief

Bij stap drie is het van belang om de rendementseis van de belegger in perspectief van het projectrendement uit stap 2 te plaatsen. Het doel is om vast te stellen hoe dit rendement zich verhoudt tot het risico dat bij de belegger komt te liggen. In de praktijk komen wij rendementseisen van beleggers tussen de 5% – 6% tegen. Terwijl het totale projectrendement ook op dit niveau of lager ligt. Dit betekent dat het merendeel van het projectrendement bij de belegger komt te liggen. Wanneer hier navenant risico voor wordt genomen dan kan dit te rechtvaardigen zijn. In de zorg is echter een lang huurcontract vaak het uitgangspunt, waarbij maar een zeer beperkt deel van de risico’s voor rekening van de belegger komt en het de zorginstelling weinig flexibiliteit oplevert.

4. Toetsen toekomstige financierbaarheid

Stap vier is het toetsen van de toekomstige financierbaarheid. Om tot een definitieve afweging te komen, is het niet alleen van belang om te kijken naar risico en rendement. In de eigendomssituatie dient de zorginstelling namelijk eigen middelen beschikbaar te hebben en mogelijk te voldoen aan nieuwe eisen van banken. Aan de hand van een meerjarenraming kan de zorginstelling toetsen of aan beide kaders wordt voldaan.

5. Adviseren inzake financieringsstructuur

De conclusies uit de stappen drie en vier vormen de basis voor stap vijf: het uiteindelijke advies inzake de meest optimale financieringsstructuur. Naast de financiële afweging kunnen ook nog andere zaken een rol spelen. Zoals kwaliteit, strategische afweging etc. Deze onderdelen kunnen in een separaat traject worden vastgesteld. Vervolgens is het mogelijk om een weging te geven aan de verschillende onderdelen om tot een besluit te komen.

Hulp nodig bij investerings- en financieringsbeslissingen?

Heeft u vragen over deze stappen? Neem contact op met Pim Diepstraten, hij denkt graag met u mee. Behoefte aan een sparringpartner? Finance Ideas kan uw organisatie snel en efficiënt begeleiden bij het opstellen van een besluitvormingsdocument en bijbehorende financiële analyses. Onze adviseurs hebben ruime ervaring met het arrangeren van financiering en onderhandelen met beleggers. Ze weten wat er speelt in de zorgsector en spreken de taal van de bank en beleggers.