Aw & WSW inzake meerjarenbegroting en dPi2021

SBR Wonen heeft afgelopen vrijdag een nieuwsbrief gestuurd met een aantal onderwerpen dat impact heeft op uw langjarige financiële positie. Wij zetten de belangrijkste ontwikkelingen voor u op een rij.

Parameters dPi2021

De nieuwe parameters zijn gepubliceerd. Voor de prijsinflatie, loonstijging en bouwkostenstijging valt op dat de tweede helft van de voorspelling lager ligt dan vorig jaar, terwijl de korte termijn ontwikkeling juist naar boven is bijgesteld^[1]. Het handboek marktwaardering bevat waarden voor prijsinflatie (2%), loonstijging (2,5%) en bouwkostenstijging (2,5%) voor na 2026.

Voor de leegwaardestijging wordt van de woningcorporatie verwacht dat zij zelf een inschatting maakt voor de jaren 2020, 2021 en 2022. Voor de jaren daarna wordt de gehanteerde leegwaarde in het handboek marktwaarde voorgesteld (2%).

Voor de rente is het beeld vergelijkbaar met de inflatiecijfers; een korte termijn stijging en een lange termijn daling (55 basispunten).

Herinrichting borg effect op obligo

De in te rekenen obligo wijkt aanzienlijk af, zoals weergegeven in onderstaande tabel. Dit wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de herinrichting van de borg. Deelnemers wordt gevraagd de helft van het vastgestelde jaarlijkse obligo in te rekenen, zijnde 0,125%. Daarnaast zijn er aanspraken op de borger door de afwikkeling van WSG en Humanitas. Hier tegenover staat een reductie van de saneringsheffing van 1% naar 0%. Dit past bij de veranderende rol van WSW en van de sanering in het stelsel.

Marktwaarde en beleidswaarde

Als autonome waardeontwikkeling van de marktwaarde over de prognosejaren is gekozen voor prijsinflatie. Voor de autonome waardeontwikkeling van de beleidswaarde is gekozen voor prijsinflatie minus 1,5%, waar dit in vorige jaren nog een afslag van 1% betrof. Finance Ideas daagt de sector al enige tijd uit om meer rekening te houden met functionele veroudering. De extra afslag is een gedeeltelijke invulling hiervan.

Realiseerbaarheid meerjarenbegroting

ILT-Aw benadrukt de noodzaak om tot een betere realiseerbare meerjarenbegroting te komen. Er wordt een oproep gedaan om referentie-ingrepen op te nemen in de tweede helft van de planningsperiode als de projecten nog niet hard zijn. In de recente update van ons investeringsstatuut gaan wij hier dieper op in.
Daarnaast hebben wij hierin ook een toets opgenomen om te controleren of de planning van voldoende kwaliteit is. Het onderzoek naar de realisatiekracht vroeg om meer aandacht voor de planning bij investeringsprojecten en dat is hiermee vorm gegeven.

Clustermogelijkheid projecten (onderhoud/investering)

In een recent onderzoek van Finance Ideas over de onderhoudsnorm kwam naar voren dat de totstandkoming van de onderhoudsnorm vragen oproept. Zo filtert bijna een kwart van de corporaties onderhoud dat (waarschijnlijk) als ingrijpende verbouwing wordt uitgevoerd uit de onderhoudsbegroting en daarmee uit de onderhoudsnorm voor beleidswaarde.

ILT-Aw publiceert nu een toelichting waarin wordt aangegeven dat niet op projectbesluitvorming mag worden vooruit gelopen. Dit leidt volgens ILT-Aw tot het ondergraven van het principe dat met het opgegeven onderhoud het bezit eeuwigdurend geëxploiteerd kan worden. Deze uitspraak leidt naar verwachting tot een verhoging van de onderhoudsnorm en dus verlaging van de beleidswaarde bij ongeveer 25% van de corporaties. Indien u de MJOB niet schoont voor onderhoud dat gerelateerd is aan een ingrijpende verbouwing, heeft dit geen effect.

Beheer in vastgoedexploitatie en de normafleiding t.b.v. beleidswaarde

Deze alinea in de nieuwsbrief bevat een nadere uitleg hoe met organisatiekosten omgegaan moet worden in de beheernorm (niet meenemen) en in de winst- en verliesrekening (hoe mee te nemen). Deze uitleg is vooral gericht op kleinere woningcorporaties waar bijvoorbeeld een bestuurder naast organisatietaken ook onderdeel uitmaakt van het primaire proces.

Sparren over uw financiële positie?

Heeft u vragen over deze onderwerpen of over uw specifieke situatie? Neem vrijblijvend contact op met ons team. Wij ondersteunen corporaties bij hun financieel beleid, het inrichten van het investeringsproces en bij het formuleren van de kaders met de volkshuisvestelijke en financiële toetsen.

^{[1] Prijsinflatie hoger voor 2020 t/m 2023, loonstijging 2021 en bouwkostenstijging 2021 en 2022}