Aandachtspunten flexibele verhuur zorginstellingen en zelfstandige zorgvragers

In de afgelopen jaren hebben verschillende innovatieve vormen van wonen met zorg hun intrede gedaan. In veel gevallen gaat het om zelfstandige wooneenheden die door indeling en de aanwezigheid van ontmoetingsplekken en ondersteunende voorzieningen ook geschikt zijn voor het leveren van (zware) zorg. Deze ontwikkeling leidt ertoe dat een dergelijke woonomgeving niet alleen aantrekkelijk is voor mensen met een zware zorgindicatie, maar ook voor relatief vitale ouderen. Sterker nog, veel concepten zetten juist in op een combinatie van vitale ouderen en ouderen met een zwaardere zorgvraag. De belofte aan de vitale oudere: u hoeft nooit meer te verhuizen, ook niet als uw zorgvraag zwaarder wordt. Een mooie gedachte, maar wel één met operationele impact voor een woningcorporatie. In dit artikel lichten wij toe wat flexibele verhuur inhoudt en benoemen wij vier operationele aandachtspunten bij het uitgangspunt ‘nooit meer verhuizen’.

Wat is flexibele verhuur?

Voorafgaand aan de introductie van het scheiden van wonen en zorg bestond een duidelijk onderscheid in de huisvesting van mensen met een zorgvraag. Even kort door de bocht: zodra een zorgindicatie werd ontvangen (destijds vanuit de Awbz), verhuisde een zorgvrager naar het verzorgings- of verpleeghuis en werd de huur van het vastgoed betaald door de zorginstelling. Dit noemen we ‘intramurale zorg met verblijf’. Het scheiden van wonen en zorg leidt ertoe dat ook mensen met een zware zorgvraag zelfstandig kunnen huren. In dat geval wordt de zorg apart bekostigd op basis van veelal een ‘volledig pakket thuis’ (VPT). En nu zien we woonzorgconcepten met zelfstandige, zorggeschikte woningen waarbij mensen zonder én met een zware zorgvraag samen wonen. Flexibele verhuur betekent dat mensen relatief vitaal en als zelfstandige huurder het woonzorgconcept betreden, om vervolgens bij het ontstaan van een zware zorgvraag ‘administratief te verhuizen’ naar zorg met verblijf. Fysiek verandert er dus niets: de bewoner blijft in dezelfde woning wonen.

Daarnaast kan flexibele verhuur inhouden dat een vrijgekomen woning de ene keer wordt verhuurd aan een zorginstelling ten behoeve van een bewoner met een indicatie voor intramurale zorg met verblijf, terwijl de andere keer wordt verhuurd aan een zelfstandige huurder zonder zware zorgvraag. Ook in dit geval ontstaat in het gebouw een mix van verhuringen aan de zorginstelling en aan particulieren. Een samenwerkingsovereenkomst met de zorginstelling is zeer gewenst. In de samenwerkingsovereenkomst moeten onder andere afspraken worden gemaakt over de volgende operationele aandachtspunten.

Aandachtspunt 1: Afrekening servicekosten

De doelgroep van de hierboven beschreven woonzorgconcepten impliceert dat een relatief hoge mutatiegraad in het gebouw ontstaat. Het gaat gebeuren dat gedurende één periode van afrekening servicekosten wellicht meerdere verschillende huurcontracten van toepassing zijn.

Ter illustratie: mevrouw Pietersen huurt op 1 januari zelfstandig. Op 1 april ontvangt mevrouw Pietersen een indicatie voor zware zorg, die zij via intramurale zorg met verblijf wenst te verzilveren omdat zij, met enkel haar AOW, dan financieel het best af is. De zorginstelling sluit een huurovereenkomst met de woningcorporatie en mevrouw Pietersen zegt haar huurovereenkomst op. Eind oktober komt mevrouw Pietersen te overlijden, waarna vanaf 1 november meneer Oztürk de woning gaat huren.

Het mag duidelijk zijn dat het een scherpe registratie van verhuurcontracten en meterstanden vereist – én individuele bemetering – om tot een goede afrekening van servicekosten te komen.

Aandachtspunt 2: Marktwaardering en aangifte verhuurderheffing

Het verhuren van zelfstandige woningen in het sociale segment is onderworpen aan de verhuurderheffing. De peildatum voor het bepalen van het aantal verhuurde eenheden is 1 januari. Het is dus van belang om nauwgezet te registreren hoeveel eenheden op 1 januari zelfstandig waren verhuurd. In de praktijk blijkt dat ‘zorgvastgoed’ nog wel eens over het hoofd wordt gezien in de aangifte, ook als het feitelijk gaat om zelfstandige verhuur van sociale huurwoningen.

Voor de marktwaardering geldt een vergelijkbaar principe. Op peildatum 31 december moet duidelijk zijn hoeveel eenheden zelfstandig zijn verhuurd en hoeveel eenheden aan de zorginstelling zijn verhuurd. Voor beide geldt formeel namelijk een apart waarderingsmodel, met (sterk) afwijkende uitgangspunten. Het is dan ook aannemelijk dat de marktwaarde van het totale gebouw van jaar tot jaar (extra) fluctuatie laat zien, afhankelijk van het aandeel zelfstandige woningen en ‘intramuraal zorgvastgoed’ op 31 december.

Aandachtspunt 3: Mutatieproces

Het verhuren van woningen aan mensen met een zware zorgvraag vereist een andere aanpak dan de ‘reguliere’ verhuur. Ook is de afstemming van wachtlijstbeheer met een zorginstelling van belang. Tot slot is de hoge mutatiesnelheid van belang: als de mutatiegraad in een woonzorgcomplex met 60 woningen 100% bedraagt, dan zijn dat 60 extra mutaties per jaar. Met name voor kleine en middelgrote corporaties kan dit een forse extra belasting van de verhuurmedewerkers met zich meebrengen. Het is van belang om goede samenwerkingsafspraken met de zorginstelling te maken zodat in elk geval het mutatieproces en ‘wie doet wat’ voor alle betrokkenen duidelijk is.

Aandachtspunt 4: Vloerbedekking en wandbekleding

Een zelfstandige huurder is verantwoordelijk voor de eigen inrichting, waaronder vloerbedekking en wandbekleding. Indien de zorginstelling de huurder is, wordt vanuit de vergoeding die zij ontvangt, verwacht dat zij voor haar cliënt de vloerbedekking en wandbekleding organiseert. In theorie zou bij elke wisseling van de zorginstelling als huurder naar een zelfstandige huurder de nieuwe huurder opnieuw vloer- en wandbekleding kunnen aanbrengen. Dat is voor een zorginstelling vervelend, want als een zelfstandige huurder keuzes maakt die de zorglevering beperken dan moet elke keer opnieuw worden geïnvesteerd in nieuwe vloerbedekking en wandbekleding. Deels gestoffeerde verhuur kan een goed alternatief zijn, maar vergt afspraken over wie verantwoordelijk is voor de kosten.

Een samenwerkingsovereenkomst biedt uitkomst

Flexibele verhuur leidt per definitie tot intensievere samenwerking met een zorginstelling dan het verhuren als een geheel complex. De flexibiliteit biedt de bewoner echter wel optimale kwaliteit, want verhuizen is niet meer nodig en een mix van vitale en minder vitale bewoners geeft meer levendigheid en beperkt eenzaamheid. Om deze meerwaarde te realiseren zonder dat chagrijn ontstaat tussen corporatie en zorginstelling, is het noodzakelijk om een samenwerkingsovereenkomst te sluiten. Daarin worden onder andere – maar zeker niet alleen – afspraken gemaakt over de vier aandachtspunten uit dit artikel.

Meer inzicht in het speelveld van Wonen en Zorg?

Heeft u vragen over deze aandachtspunten? Neem dan contact op met Michiel Majoor of lees meer over de mogelijkheden voor het opstellen van een huurovereenkomst.

Wilt u zelf uw kennis vergroten? Tijdens de training ‘de businesscase van zorgvastgoed’ staan we stil bij deze onderwerpen en verdiept u zich in de businesscase van (woon)zorgvastgoed. Bekijk hier het programma en de data.