Belangrijkste aandachtspunten bij het rekenen met de beleidswaarde kasstroom

Het is inmiddels ruim een jaar geleden dat WSW en ILT-Aw de beleidswaarde introduceerden in hun gezamenlijke beoordelingskader. Een jaar verder heeft de beleidswaarde een vaste plek gekregen en is de uitwerking van de beleidswaarde opgenomen in het waarderingshandboek 2018. Steeds meer corporaties hebben inmiddels de beleidswaarde geïmplementeerd (onder andere in investeringsstatuten).

Beleidswaarde en de bedrijfswaarde op sectorniveau vergelijkbaar

Op basis van de eerste uitvraag (1 oktober 2018) kan geconcludeerd worden dat de beleidswaarde en de bedrijfswaarde op sectorniveau vergelijkbaar zijn: de statistische verdeling in waarde blijft ongeveer gelijk, de gemiddelde waarde van de beleidswaarde (en de waarde per corporatiewoning) is vergelijkbaar, maar stijgt met circa 5%. Kijkend naar de individuele corporaties treden echter grote afwijkingen op, afhankelijk van het betreffende beleid en de markt/regio waarin zij actief is (vertaald in de disconteringsvoet).

Meer zicht op, en begrip van, de beleidswaarde zorgt voor meer discussie

Met steeds meer zicht op, en begrip van, de beleidswaarde nemen ook de discussies toe. Op basis van de eerste doorrekeningen is binnen de sector met name oog voor de te hanteren definities voor het vaststellen van de kostenkant: de beheerkosten en met name de te hanteren onderhoudsnorm. Gemakshalve wordt veelal verondersteld dat de gehanteerde opbrengsten één op één het corporatiebeleid weerspiegelen. Maar is dit wel zo?

Bij de eerste afslag (beschikbaarheid) is allereerst bepaald dat het inrekenen van verkopen niet is toegestaan, ook niet als het daadwerkelijk je beleid is om een deel van het bezit te verkopen bij mutatie.

In de tweede afslag (betaalbaarheid) wordt het verschil tussen markt en beleid bepaald door de hoogte van de te harmoniseren huur. De markthuur in het doorexploiteerscenario wordt vervangen door de streefhuur (ook wel beleidshuur). De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt vastgesteld conform het beleid van de corporatie en rekening houdend met wet- en regelgeving.

Niet opgetrokken huur blijft in de beleidswaarde berekening gelijk

De ontwikkeling van de niet opgetrokken huur (de woningen die in de exploitatiehorizon niet muteren) blijft in de beleidswaarde berekening gelijk aan de marktwaardeberekening. Dit betekent dat voor álle gereguleerde zelfstandige woningen jaarlijks de boveninflatoire huurverhoging wordt meegenomen. Huurmatigingen landen daarmee niet in de beleidswaarde, hierbij valt te denken aan:

• Het vasthouden aan een inflatoire huursom;
• Het gelijktrekken van huren middels het toepassen van staffels;
• Aftopping op percentage van maximaal redelijk conform streefhuur;
• Hanteren van de lage (€ 607,46) of hoge (€ 651,03) aftoppingsgrens;
• Woningen niet boven de sociale huurgrens van € 720,42 laten stijgen.

Het is daarmee nog maar de vraag in hoeverre de niet niet-geharmoniseerde huur gelijk is aan de huur die ook in de meerjarenkasstroombegroting wordt gehanteerd. Maar ook in hoeverre dit de uitkomsten van rendementsberekeningen beïnvloed.

Meer weten over vastgoed rekenen of de beleidswaarde?

Heeft u vragen rondom het rekenen met de beleidswaarde kasstroom? Stel u vraag aan Niels Kornegoor. Heeft u behoefte aan ondersteuning rondom vastgoed rekenen of uw investeringsvraagstukken? Onze adviseurs zijn experts op het terrein van sturen met markt- en beleidswaarde en maken afwegingen voor u inzichtelijk. Zij ondersteunen corporaties bij het investeringsproces, het formuleren van de kaders en de processtappen.

Wilt u zelf aan de slag met het rekenen aan kasstromen? Tijdens de training: Vastgoedrekenen met marktwaarde en beleidswaarde worden alle ins en outs van het rekenen aan markt- en beleidswaarde duidelijk uitgelicht.